Главная » Статьи » Интересные статьи

Ответчик по иску о сносе самовольной постройки
©  Я.П. Каганцов
 
В соответствии с п. 1 и 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является «жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи».
Казалось бы, все предельно ясно. Ответчиком по иску о сносе самовольной постройки должно являться лицо, которое ее возвело. Иные лица в ст. 222 ГК РФ не упомянуты. Однако на практике возникают ситуации, когда ответчиками по данной категории споров выступают лица, не имеющие никакого отношения к возведению самовольной постройки.
В совместном постановлении от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22) Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ выработали следующие правовые позиции.
По смыслу абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.
В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Например, в случае отчуждения самовольной постройки - ее приобретатель; при внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставный капитал - юридическое лицо, получившее такое имущество; в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица - лицо, получившее имущество во владение.
Если право собственности на самовольную постройку зарегистрировано не за владельцем, а за иным лицом, такое лицо должно быть привлечено в качестве соответчика к участию в деле по иску о сносе самовольной постройки (абз. 2 ч. 3 ст. 40 Гражданского процессуального кодекса РФ, ч. 2 ст. 46 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
Если ответчик, против которого принято решение о сносе самовольной постройки, не строил ее, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку (п. 24 Постановления № 10/22).
Попытаемся обобщить. В пункте 24 Постановления № 10/22 сказано, что ответчиками по иску о сносе самовольной постройки являются:
а) лицо, осуществившее самовольное строительство (самостоятельно или с помощью привлеченных подрядчиков), при условии, что это лицо остается владельцем самовольной постройки;
б) владелец самовольной постройки, даже если он ее не возводил;
в) собственник самовольной постройки, если он одновременно является ее владельцем. Если же собственник не является фактическим владельцем самовольной постройки, то ответчиками по иску о сносе такой постройки должны выступить и собственник, и владелец.
В пункте 1 информационного письма от 9 декабря 2010 г. № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» Президиум ВАС РФ сформулировал следующую правовую позицию.
Решение о сносе постройки, принятое в административном порядке, противоречит ст. 35 Конституции РФ, а также общим началам гражданского законодательства. Статья 222 ГК РФ не предусматривает административного порядка сноса самовольных построек. Принудительный снос самовольной постройки может быть осуществлен только на основании решения суда, которым удовлетворен иск о сносе.
Соответственно лицо, чьи права нарушены возведением самовольной постройки, для восстановления положения, существовавшего до нарушения права, должно предъявить иск о сносе самовольной постройки, адресовав его надлежащему ответчику.
В постановлении от 15 июня 2010 г. № 365/10 Президиум ВАС РФ указал, что по смыслу абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. В случае отчуждения самовольной постройки ответчиком по иску о сносе данной постройки является ее приобретатель.
Несомненно, фактический владелец (приобретатель) самовольной постройки должен быть привлечен к участию в деле. Но что нарушило данное лицо, если оно не возводило самовольную постройку, а лишь приобрело ее у лица, сделавшего это? Во всех ли случаях будет справедливым возлагать именно на приобретателя обязанность снести самовольную постройку, как это предусмотрено в п. 24 Постановления №10/22?
Предположим, физическое лицо приобрело у юридического лица, профессионально занимающегося строительством недвижимости для продажи, частный дом, который, как оказалось позднее, был возведен с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Статья 222 ГК РФ однозначно предусматривает, что самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Возложение обязанности снести самовольную постройку на ее владельца, который не осуществлял ее строительство, означает перенос бремени последствий за самовольное строительство на непричастное к этому процессу лицо.
Полагаем, что при предъявлении иска о сносе самовольной постройки к участию в деле в качестве ответчика (соответчика) в обязательном порядке должно быть привлечено лицо, ее осуществившее. Именно это лицо обладает всей полнотой информации и документами о возведенной постройке, которые необходимы для принятия обоснованного решения о том, является ли постройка самовольной. Если суд примет решение о сносе самовольной постройки, то наиболее справедливым представляется следующий подход. В случае, когда приобретатель знал (не мог не знать), что соответствующая постройка является самовольной, но не отказался от ее приобретения, то на него допустимо возложить обязанность по ее сносу. Во всех других случаях такая обязанность должна возлагаться на лицо, осуществившее самовольную постройку. Этим же решением суда фактического владельца необходимо обязать освободить самовольную постройку (выселиться), чтобы не создавать препятствий при ее сносе.
Может возникнуть вопрос: что делать, если к моменту рассмотрения спора о сносе самовольной постройки лицо, ее осуществившее, отсутствует (юридическое лицо ликвидировано, физическое лицо умерло)? В этом случае при условии, что владелец самовольной постройки не знал о приобретении им именно самовольной постройки, бремя ее сноса справедливо возложить на лицо, по иску которого принято решение о сносе самовольной постройки. Цель истца - избавиться от самовольной постройки путем ее сноса, и при принятии судом соответствующего решения истец своего добивается. В то же время приобретатель сооружения (владелец), помимо того, что лишается постройки, не имеет возможности предъявить иск о возмещении убытков. В таких обстоятельствах возложение на него еще и бремени расходов на снос представляется чрезмерным.
Но рассуждения о справедливости - это всего лишь рассуждения. В настоящий момент при рассмотрении споров о сносе самовольных построек суды обязаны руководствоваться п. 24 Постановления № 10/22, которое не охватывает весь спектр возникающих проблем. Приведем примеры из практики.
1. В постановлении от 15 июня 2010 г. № 2404/10 Президиум ВАС РФ указал, что, удовлетворяя требование истцов о сносе самовольной надстройки и возлагая обязанность по ее демонтажу на ответчика по делу - компанию «Ралбек Интернешнл ЛТД», суд апелляционной инстанции и поддержавший его суд кассационной инстанции не приняли во внимание, что эта компания, осуществившая возведение надстройки, в настоящее время спорным объектом недвижимости не владеет, а поэтому не может выполнить демонтаж надстройки, не нарушая права компании «Фломис Трейдинг Лимитед», в чьем владении теперь находится здание.
Удовлетворение иска о сносе самовольной постройки, предъявленного к лицу, не владеющему спорным имуществом, не соответствует положениям ст. 222 ГК РФ. Как отметил Президиум ВАС РФ, суду необходимо определить, кто является надлежащим ответчиком по требованию о сносе надстройки как самовольной постройки, соблюдены ли при сооружении надстройки требования, сформулированные в ст. 222 ГК РФ, возможен ли ее снос.
В результате все судебные акты по делу отменены, дело передано на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
Согласно Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации действующее законодательство не содержит норм о владении и владельческой защите, что следует признать одним из серьезных недостатков ГК РФ. Владение следует урегулировать как факт (фактическое отношение). В ГК РФ владение должно быть определено как господство над вещью. Поскольку владение не является субъективным правом, это означает следующее:
- владение недвижимым имуществом не подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- владение приобретается фактическими действиями (путем передачи вещи либо иным способом, позволяющим установить господство над вещью);
- можно владение вещью, которая не отвечает условиям, предъявляемым к объекту права (например, самовольным строением; объектом, изъятым из оборота, и т. п.).
Итак, с иском о сносе самовольной постройки следует обращаться к ее владельцу, т. е. тому, кто фактически ею владеет. Но на какой момент суду следует определять владельца самовольной постройки - на момент предъявления иска или на момент вынесения решения? Что делать истцу и суду, если по ходу рассмотрения дела о сносе самовольной постройки происходит смена ее владельца (первоначальному владельцу ничто не мешает передать спорный объект иному лицу и заявить об этом суду)? Можно ли сносить самовольную постройку, если смена владельца произошла после вынесения решения о сносе?
Ни на один из перечисленных вопросов в Постановлении № 10/22 ответа не найти.
2. По делу № А05-4708/20087 был предъявлен иск, в котором общество с ограниченной ответственностью просило снести самовольную постройку - здание магазина, которое возвел индивидуальный предприниматель. Спорный объект располагался в границах горного отвода, предоставленного обществу, - в охранной зоне действующего нефтепровода, эксплуатируемого обществом, непосредственно над нефтепроводом. Истец заявил, что строительство и эксплуатация спорного объекта нарушают права и законные интересы общества в сфере экономической деятельности.
Иск общества о сносе самовольной постройки был принят к рассмотрению в соответствии с подведомственностью, предусмотренной АПК РФ. В ходе судопроизводства выяснилось, что индивидуальный предприниматель подарил спорный объект физическому лицу, которое зарегистрировало на него право собственности в установленном порядке. Однако фактически объект остался во владении индивидуального предпринимателя, который с момента завершения строительства использовал помещение в качестве магазина, т. е. в сфере предпринимательской (экономической) деятельности.
После почти трех лет разбирательства дела арбитражными судами четырех инстанций производство по делу было прекращено, поскольку дело не подведомственно арбитражному суду: привлеченное в качестве соответчика физическое лицо (собственник спорного объекта) не обладало статусом индивидуального предпринимателя. Общество было вынуждено начать все снова и обратилось с иском в суд общей юрисдикции.
Однако что мешает физическому лицу, являющемуся собственником самовольной постройки, передать (продать, подарить и т. д.) спорный объект индивидуальному предпринимателю либо юридическому лицу или самому приобрести статус индивидуального предпринимателя? Должно ли это повлечь за собой соответствующее изменение подведомственности спора - отнесение его к подведомственности арбитражного суда? Очевидно, что путем нехитрых действий подведомственность спора о сносе самовольной постройки может быть неоднократно изменена по ходу рассмотрения иска, что затрудняет разрешение спора о сносе самовольной постройки по существу.
Полагаем, что у законодателя есть повод задуматься над вопросом об отнесении всех споров о сносе самовольных построек к подведомственности либо судов общей юрисдикции, либо арбитражных судов.
Рассмотрим еще несколько непростых ситуаций.
Президиум ВАС РФ, как было отмечено, полагает, что принудительный снос самовольной постройки может быть осуществлен только на основании решения суда, которым удовлетворен иск о сносе. Но что делать, если самовольная постройка есть, но неизвестно, кто является ее владельцем? Предположим, что на землях лесного фонда обнаружено самовольно возведенное и в настоящий момент заброшенное здание. Кому следует предъявить иск, кого обозначить в качестве ответчика? Кого суд должен обязать снести самовольную постройку? Если руководствоваться позицией Президиума ВАС РФ, ситуация представляется безвыходной. Получается замкнутый круг: иск о сносе самовольной постройки следует адресовать конкретному фактическому владельцу, а он неизвестен.
Как быть, если доподлинно известно, что владельца у самовольной постройки нет? Например, юридическое лицо, осуществившее самовольную постройку, обращалось с иском о признании за ним права собственности на нее. В иске было отказано. В дальнейшем это юридическое лицо было ликвидировано. Во владение самовольной постройкой никто не вступил. В итоге есть самовольная постройка (допустим, что это многоэтажное здание в центре города, возведенное с существенным нарушением строительных норм и правил); есть судебный акт, в мотивировочной части которого отражено, что постройка возведена самовольно; есть выписка из ЕГРЮЛ, подтверждающая, что юридическое лицо, осуществившее самовольную постройку, ликвидировано. И есть лицо, чьи права нарушены возведением самовольной постройки. Требуется ли в этом случае решение суда о сносе такой самовольной постройки? И если да, то каким образом лицо, заинтересованное в сносе самовольной постройки, может его добиться?
Коль скоро Президиум ВАС РФ утверждает, что ст. 222 ГК РФ не предусматривает административного порядка сноса самовольных построек и что принудительный снос самовольной постройки может быть осуществлен только на основании решения суда, которым удовлетворен иск о сносе, очевидно, что для случаев, когда владелец самовольной постройки отсутствует или неизвестен, должен быть предусмотрен некий процессуальный механизм, позволяющий заинтересованному лицу получить судебный акт, санкционирующий снос самовольной постройки. Пока такого процессуального механизма нет.
Думается, что выходом из рассмотренных ситуаций может стать вступление заинтересованного в сносе лица, готового самостоятельно нести расходы на снос, во владение самовольной постройкой с установлением своего господства над ней, например, путем обнесения ее забором и (или) выставления охраны. Ведь владельцу самовольной постройки не требуется решения суда для ее сноса. Однако при этом из лица, чьи права нарушены возведением самовольной постройки, это лицо автоматически превращается во владельца самовольной постройки со всеми вытекающими из этого последствиями. Если же торопиться некуда, можно подождать, пока самовольная постройка сама развалится под воздействием факторов внешней среды или объявится ее владелец.
Подводя итоги, можно констатировать, что предложенное судебной практикой толкование ст. 222 ГК РФ не соответствует содержанию данной нормы. Вопрос о том, кто же все-таки обязан и кто вправе снести самовольную постройку, остается открытым.
Категория: Интересные статьи | Добавил: Ботвинник (08.07.2014)
Просмотров: 2948 | Рейтинг: 5.0/3
Всего комментариев: 0