Главная » Статьи » Всё про ипотеку

Что нужно знать о жилищной ипотеке
© Е. В. Мацкявичене
 
Все большее число россиян пытается улучшить свои жилищные условия с привлечением ипотечных кредитов. Минимизировать затраты на приобретение жилья, как бы странно это кому-то не показалось, поможет бухгалтерия организации, в которой трудится будущий заемщик.
Все чаще работники обращаются в бухгалтерии организаций, в которых они трудятся, за документами, необходимыми для получения ипотечных кредитов. Нередко бухгалтеры становятся консультантами и советчиками для других работников (а иногда и для руководителей) организаций. Скорее всего, получив ипотечный кредит, работник еще раз обратится в бухгалтерию своей организации. Для чего? Для получения имущественного налогового вычета.
 
Получение ипотечного кредита
 
Получение кредита можно условно разделить на несколько шагов. И на первом же из них будущему заемщику нужно обратится в бухгалтерию своего работодателя.
Шаг 1: сбор документов. Для получения ипотечного кредита будущий заемщик должен представить в банк следующие документы:
паспорт (для лиц, имеющих временную регистрацию, требуется свидетельство о временной регистрации) и копию всех страниц паспорта;
копию страхового свидетельства государственного пенсионного страхования;
копию военного билета для лиц мужского пола призывного возраста;
копии документов об образовании (аттестаты, дипломы и т. п.);
копию свидетельства о заключении/расторжении брака, брачный контракт (при наличии);
копию договора найма квартиры (при наличии);
копию финансово-лицевого счета по месту постоянной регистрации;
копию трудовой книжки заемщика, заверенную работодателем (многие банки требуют, чтобы заверены были все страницы);
копию трудового договора;
документы, подтверждающие получение доходов.
Для получения ипотечного кредита учитываются следующие виды заработков и доходов:
заработная плата по основному месту работы и по совместительству;
авторские гонорары;
доходы от предпринимательской деятельности;
доходы в виде процентов по вкладам, от реализации ценных бумаг;
доходы от сдачи в аренду имеющейся недвижимости и др.
Подготовить документы, подтверждающие доходы от предпринимательской деятельности и аренды недвижимости, потенциальный заемщик должен сам. Как правило, в таких случаях требуется копия налоговой декларации по ф. № 3-НДФЛ с отметкой налоговой инспекции о ее принятии. За справкой о процентах по вкладам он обратится в свой банк.
А вот за документами, подтверждающими заработную плату по основному месту работы, по совместительству и об авторских гонорарах, будущий владелец недвижимости должен обратиться в бухгалтерию организации, в которой он трудится.
Документом, подтверждающим доход, в данном случае будет справка по ф. № 2-НДФЛ, в которой указывается налогооблагаемый доход, удержанный налог, суммы, освобождаемые от налогообложения.
Такие справки налоговые агенты должны выдавать по требованию работников (или иных физических лиц, с которыми заключены договоры). Поэтому бухгалтер обязан подготовить данный документ для работника.
Шаг 2: обращение в банк за кредитом. Как правило, еще при первом обращении потенциального заемщика в банк за консультацией по вопросу получения кредита его сотрудниками проводится предварительный анализ представленной информации и определяется, какая сумма может быть выдана в качестве кредита и на какой срок. Однако окончательное решение о предоставлении кредита будет вынесено кредитной комиссией (комитетом) банка после рассмотрения заявления и поданного пакета документов. Произойдет это лишь через несколько дней. Заемщику предстоит оплатить комиссию банку за предоставление кредита, размер которой составляет от 1 % до 2,5 % от суммы кредита.
Шаг 3: подбор жилья, оценка и страховка. В большинстве случаев получатель кредита имеет возможность подбирать подходящее ему жилье в течение трех месяцев после получения согласия банка на предоставление ипотечного кредита. После того как квартира выбрана, должна быть проведена ее оценка независимым оценщиком.
Однако расходы будущего владельца недвижимости не ограничатся оплатой услуг оценщика. В обязательном порядке нужно будет заключить договор страхования, предусматривающий защиту от рисков повреждения приобретаемой недвижимости.
Некоторые банки требуют застраховать не только риски повреждения приобретаемой недвижимости, но и жизнь и здоровье заемщика и др. Застраховав свою жизнь и здоровье, заемщик тем самым защитит себя и свою семью от риска непогашения кредита в случае болезни, травмы и связанной с этим потери работы и т. п.
Кроме того, потребуется заключить договор так называемого титульного страхования, защищающего от посягательств на недвижимость третьих лиц.
Расходы на страхование могут составить существенную сумму и увеличить расходы заемщика. Важно учитывать, что договоры страхования заключаются не однократно при получении кредита, а в течение всего срока действия договора об ипотечном кредите.
И лишь после того, как заключен договор купли-продажи квартиры, банк предоставляет заемщику ипотечный кредит и оформляется закладная. Необходимо помнить, что договор должен регистрироваться в Федеральной регистрационной службе.
 
Получение имущественного налогового вычета
 
Общеизвестно, что каждый налогоплательщик один раз в жизни имеет право на предоставление ему имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной на строительство либо приобретение жилья на территории России. То, что суммы, направленные на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории России жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, подлежат налоговому вычету, также известно многим. Но не все сталкивались на практике с получением такого вычета. Особенно в случае приобретения жилья по ипотеке.
Тут важно отметить следующее общий размер имущественного налогового вычета не должен превышать 1000000 руб. Однако это ограничение не распространяется на суммы, выплачиваемые в качестве процентов по целевым займам (кредитам), израсходованным на приобретение жилья. Проценты по ипотечным кредитам полностью исключаются из налоговой базы по налогу на доходы физических лиц.
Что нужно сделать, чтоб получить имущественный вычет? Вычет можно получить не только в налоговой инспекции, но и по месту работы. Причем налогоплательщик сам решает, у какого налогового агента он будет получать имущественный вычет. А бухгалтер в свою очередь должен быть готов к тому, что за вычетом может обратиться не только работник, находящийся в штате, но и совместитель или внештатный сотрудник.
Для получения вычета по месту работы налогоплательщик должен получить подтверждение своего права на имущественный вычет в инспекции Федеральной налоговой службы. Таким подтверждением является уведомление из инспекции ФНС России.
Лишь после того, как работник представит такое уведомление, бухгалтер будет иметь право прекратить удержание НДФЛ. Налог с этого работника не будет удерживаться вплоть до полной реализации права на имущественный вычет.
Налогоплательщику для получения уведомления о том, что его право на имущественный налоговый вычет подтверждено, следует собрать и представить в инспекцию ФНС следующие документы:
при строительстве или приобретении жилого дома (в том числе не оконченного строительством) или доли в нем документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю в нем (свидетельство о регистрации права собственности);
при приобретении квартиры, доли в ней договор о приобретении квартиры, доли в ней, акт о передаче квартиры (доли в ней) налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру или долю в ней;
документы, подтверждающие оплату (банковские документы: платежные поручения, выписки; кассовые приходные ордера; отметка на договоре купли-продажи жилья об уплате денежных средств и т. п.). В том случае, когда жилье приобретается у физического лица, нередко единственным документом, подтверждающим факт оплаты, является расписка о получении денег. Такой документ также может предъявляться при получении имущественного вычета. Он дол--жен содержать следующие обязательные сведения: паспортные данные продавца и покупателя, подписи сторон, сведения о до-говоре купли-продажи, стоимости жилья, дате передачи денег;
заявление, в котором указано, что налогоплательщик желает получить вычет у одного из налоговых агентов;
сведения об ИНН и КПП организации налогового агента (работодателя).
Налоговый орган, рассмотрев представленные документы, примет решение о предоставлении имущественного налогового вычета. Далее налогоплательщику будет выдано соответствующее уведомление, адресованное конкретному налоговому агенту. Лишь у этой организации налогоплательщик сможет реализовать право на имущественный вычет.
Что делать, если после получения уведомления от налоговой инспекции пришлось поменять место работы? Можно ли предъявить уведомление по новому месту работы и получать имущественный вычет там?
Получить в текущем году имущественный вычет у нового работодателя не удастся. Налоговый орган может выдать налогоплательщику уведомление, подтверждающее его право на имущественный налоговый вычет, на текущий налоговый период только один раз. Но это вовсе не означает, что при смене места работы человек вообще лишается права на имущественный вычет на текущий год.
Физическое лицо в случае перемены места работы в текущем налоговом периоде не сможет продолжать получать имущественный налоговый вычет у нового работодателя. Оставшуюся часть вычета можно получить одним из двух способов:
либо в налоговом органе по месту жительства на основании письменного заявления (при подаче налоговой декларации по окончании налогового периода);
либо у другого работодателя в следующем налоговом периоде. В этом случае налогоплательщик должен вновь обратиться в налоговый орган за получением уведомления, подтверждающего его право на получение имущественного вычета в части, оставшейся после предоставления имущественного налогового вычета по НДФЛ за предыдущий налоговый период.
Уведомление получено в середине года: предоставляется ли вычет? Далеко не каждый работник сможет в начале января принести в бухгалтерию организации, в которой трудится, уведомление, подтверждающее право на имущественный вычет. В большинстве случаев уведомления приносятся постепенно в течение года. Как в таких случаях бухгалтерия прекратит удерживать налог и нужно ли будет ей делать перерасчет?
В выдаваемом налоговой инспекцией уведомлении, подтверждающем право налогоплательщика на имущественный налоговый вычет, проставляется конкретный налоговый период, а именно год. Если уведомление получено работником лишь в середине года, тем не менее, считается, что право на вычет подтверждено за весь год в целом. Поэтому работодатель должен произвести работнику возврат удержанных с его заработной платы сумм налога на доходы физических лиц за месяцы, предшествующие предоставлению уведомления в бухгалтерию.
 
Берём новый кредит на погашение ипотечного кредита
 
Сохранится ли право на имущественный вычет? Предложений на рынке ипотечного кредитования в последнее время все больше. И, как следствие, снижаются проценты по таким кредитам. Многие заемщики, приобретшие жилье по ипотечному кредитованию несколько лет назад, начинают задумываться над тем, что им невыгодно продолжать погашать кредит. И для погашения ипотечного кредита, взятого под высокий процент, берут еще один кредит, на этот раз с более низким процентом, Но будет ли новый кредит считаться целевым кредитом на приобретение квартиры? Можно ли будет получать имущественный налоговый вычет по НДФЛ уже по новому кредитному договору?
Такие вопросы возникали уже у многих граждан, повторно взявших кредиты, и некоторые из них обращались с вопросами к Минфину России.
Минфин России, рассмотрев запросы налогоплательщиков, в письме от 21.02.07 № 03-04-05-01/54 разъяснил, что имущественный налоговый вычет при получении нового кредита, взятого для досрочного погашения ипотечного кредита, предоставлен быть не может.
Объяснено это следующим образом: новый кредит на погашение ранее полученного кредита не может рассматриваться как кредит на приобретение квартиры. Ведь квартира уже приобретена. В связи с этим новый кредит уже не может считаться целевым кредитом, расходуемым на приобретение квартиры. А лишь проценты по целевым кредитам (займам) дают право на имущественный налоговый вычет. Поэтому возместить налог по суммам процентов, уплаченных по новому кредиту, уже не удастся.
Категория: Всё про ипотеку | Добавил: Ботвинник (19.06.2014)
Просмотров: 215 | Рейтинг: 5.0/1
Всего комментариев: 0