Главная » Статьи » Бухгалтерский учёт
Общее имущество: налоговые последствия
© Т. П. Немировская, аудитор Первого Дома Консалтинга «Что делать Консалт»
 
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, законодательно не урегулированы. Тем не менее им необходимо содержать общее имущество, платить налоги, регулировать споры.
Обычная ситуация: в здании находится несколько организаций, владеющих нежилыми помещениями на праве собственности. На основании регистрации в ЕГРП одна из них кроме нежилого помещения имеет в собственности помещения, относящиеся к общему имуществу собственников помещений в этом здании.
К общему имуществу здания относятся, например, лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.
Согласно письму Министерства регионального развития РФ от 04.04.07 № 6037-РМ/07 собственники помещений в многоквартирном доме, в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества, вправе самостоятельно определять состав общего имущества.
Рассмотрим, в каком порядке организации следует начислять налог на имущество, а также амортизацию при определении базы по налогу на прибыль в отношении имущества, которое в силу закона является общей собственностью, но согласно регистрации в ЕГРП является только ее собственностью?
Вопросы, касающиеся споров о правах собственников помещений на общее имущество здания, были рассмотрены на Пленуме ВАС РФ (постановление от 23.07.09 № 64).
Пленум констатировал тот факт, что отношения собственников расположенных в нежилом здании помещений, возникающие по поводу общего имущества, законом прямо не урегулированы. В то время как регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 Жилищного кодекса РФ. А отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы ст. 1 и 16 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
В силу п. 1 ст. 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения. В частности, это ст. 249, 289, 290 ГК РФ, которые определяют, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ).
Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Всем собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Причем каждый из собственников не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
В силу изложенного собственнику отдельного нежилого помещения в здании в любом случае принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.
Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается.
При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания (независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения соответствующее указание).
Если право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в ЕГРП за одной организацией, то плательщиком налога на имущество в отношении общего имущества в здании должна признаваться именно она, поскольку плательщиками этого налога признаются балансодержатели имущества, являющегося объектом налогообложения, находящегося у юридического лица на праве собственности (праве оперативного управления, хозяйственного ведения), зарегистрированного в установленном законодательством порядке.
 
Особенности учёта общего имущества
 
Имущество, являющееся собственностью организации, является объектом бухгалтерского учёта этой организации по ст. 1 и 8 Закона о бухгалтерском учёте.
Для целей налогового учёта суммы начисленной амортизации относятся к расходам, связанным с производством и (или) реализацией. Они учитываются при исчислении базы по налогу на прибыль при условии соблюдения требований, предъявляемых ст. 256-259 НК РФ, а также ст. 322 и 323 НК РФ.
В частности, в ст. 256 НК РФ установлено, что амортизируемым имуществом в целях гл. 25 НК РФ признается имущество, которое находится у налогоплательщика на праве собственности (если иное не предусмотрено указанной главой), используется им для извлечения дохода и стоимость которого погашается путем начисления амортизации. Срок полезного использования амортизируемого имущества составляет более 12 месяцев, первоначальная стоимость - более 20 000 руб.
Таким образом, даже если общее имущество в здании принадлежит организации на праве собственности и отражено в бухгалтерском учёте, оно может считаться амортизируемым имуществом в целях налогового учёта, только если оно используется организацией для извлечения дохода.
 
Использование общего имущества: доходы и расходы
 
По решению собственников помещений в многоквартирном доме может определяться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений.
В качестве особенности режима может быть установлено, например, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.
Кроме того, может быть предусмотрена компенсация дольщиками собственнику имущества в части амортизации общего имущества (письмо Минфина России от 29.10.09 № 03-03-08/206).
Важно обратить внимание на следующее: если организация-собственник общего имущества установит для других собственников порядок компенсации ему амортизации и налога на имущество по общему имуществу, которым пользуются все собственники (без установления платы за пользование помещением или имуществом), это может рассматриваться как безвозмездное предоставление имущества с соответствующими налоговыми последствиями.
В письме УФНС по г. Москве от 20.08.07 № 20-05/078880.2 было разъяснено, что если налог с имущества, полученного в безвозмездное пользование, возмещается ссудодателю ссудополучателем, расходы в сумме возмещенного налога не могут быть учтены последним в качестве расходов, уменьшающих доходы в целях налогообложения прибыли на основании подп. 1 п. 1 ст. 264 НК РФ. В данном случае ссудополучатель не является плательщиком налога с имущества, полученного в безвозмездное пользование.
Следовательно, расходы организации-ссудодателя, которые связаны с содержанием имущества, переданного в безвозмездное пользование, а также амортизация по нему не учитываются в целях налогообложения прибыли у организации-ссудодателя.
В другом письме УФНС по г. Москве (от 09.01.08 № 18-11/000184@) указало на следующее: если амортизация и налог на имущество, полученное в безвозмездное пользование, возмещаются ссудодателю ссудополучателем, то расходы в сумме указанного возмещения не учитываются последним в качестве расходов, уменьшающих доходы при исчислении налога на прибыль на основании п. 1 ст. 257 и подп. 1 п. 1 ст. 264 НК РФ. Это связано с тем, что ссудополучатель не является собственником амортизируемого имущества, полученного в безвозмездное пользование, а также плательщиком налога с имущества, полученного в безвозмездное пользование.
Доходы в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, указанных в ст. 251 НК РФ, признаются внереализационными и учитываются при формировании базы по налогу на прибыль.
Для целей налогообложения прибыли имущество (работы, услуги) или имущественные права считаются полученными безвозмездно, если получение этого имущества (работ, услуг) или имущественных прав не связано с возникновением у получателя обязанности передать имущество (имущественные права) передающему лицу (выполнить для передающего лица работы, оказать передающему лицу услуги).
При получении имущества (работ, услуг) безвозмездно оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учётом ст. 40 НК РФ, но не ниже исчисляемой в соответствии с главой 25 НК РФ остаточной стоимости - по амортизируемому имуществу и не ниже затрат на производство (приобретение) - по иному имуществу (выполненным работам, оказанным услугам). Информация о ценах должна быть подтверждена налогоплательщиком - получателем имущества (работ, услуг) документально или путем проведения независимой оценки.
В п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.05 № 98 определено, что применение п. 8 ст. 250 НК РФ не ограничено только имущественными правами, представляющими собой требования к третьим лицам. Данное положение подлежит применению также и при безвозмездном получении права пользования вещью.
Таким образом, при использовании организацией имущества, полученного в безвозмездное пользование, у неё возникает внереализационный доход (письмо Минфина России от 04.04.07 № 03-03-06/4/37).
Кроме того, Президиум ВАС РФ признал правомерным решение налогового органа о квалификации суммы экономической выгоды, полученной налогоплательщиком в связи с безвозмездным пользованием нежилыми помещениями, в качестве внереализационного дохода, учитываемого при исчислении налога на прибыль.
Заметим, что сам налогоплательщик не был согласен с позицией налогового органа о наличии в рассматриваемом случае дохода, подлежащего учёту для целей налогообложения.
Налогоплательщик приводил следующий довод: не оплачивая пользование имуществом, он при этом нес расходы на содержание этого имущества (оплачивал услуги по охране, энергоснабжению, теплоснабжению ит. п.) и поддержание его в исправном состоянии, осуществляя по мере необходимости текущий ремонт. Несение указанных расходов, по мнению налогоплательщика, не позволяет в данном случае квалифицировать возникшие отношения для целей налогообложения как отношения по безвозмездному пользованию с возникновением у него экономической выгоды.
Суд кассационной инстанции согласился с позицией налогового органа. Исходил он из следующего: несение налогоплательщиком расходов на содержание имущества и поддержание его в исправном состоянии, включая осуществление текущего ремонта, является исполнением обязательств ссудополучателя, предусмотренных ст. 695 ГК РФ. Выполнение данных обязанностей необходимо для нормальной эксплуатации имущества и не свидетельствует о возмездности самого пользования, поскольку собственник данного имущества фактически не получает встречного предоставления за переданное заявителю право пользования помещениями.
Установленный п. 8 ст. 250 НК РФ принцип определения дохода при безвозмездном получении имущества, заключающийся в его оценке исходя из рыночных цен, определяемых с учётом положений ст. 40 НК РФ, подлежит применению и при оценке дохода, возникающего при безвозмездном получении имущественного права, в том числе права пользования вещью.
 
Предоставление права ограниченного пользования помещениями
 
На наш взгляд, организация-собственник общего имущества может заключить с остальными собственниками договоры на предоставление права ограниченного пользования общим имуществом, установить плату за пользование этим имуществом.
Таким способом она сможет получить компенсацию по налогу на имущество и амортизации, подтвердить использование общего имущества в деятельности, связанной с получением дохода.
Полагаем, что это может быть реализовано путем предоставления права ограниченного-пользования помещениями (сервитута).
Условия таких договоров, размер оплаты должен приниматься в порядке, предусмотренном ст. 44-48 Жилищного кодекса РФ.
Применительно к правилам, предусмотренным ст. 274-276 ГК РФ, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.
Собственник нежилого помещения вправе требовать от собственника соседнего нежилого помещения предоставления права ограниченного пользования соседним помещением (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода через соседнее помещение, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводе, обеспечения водоснабжения, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим его установления, и собственником соседнего недвижимого имущества и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав -а недвижимое имущество.
Собственник недвижимого имущества, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование недвижимостью.
Росземкадастр 17.03.04 утвердил Методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, в соответствии с которыми выплата за сервитут может быть единовременной (выплачивается однократно в полном объеме) и периодической (выплачивается многократно частями в течение всего срока, на который сервитут установлен). Вид выплаты соразмерной платы за сервитут может быть установлен соглашением, решением суда или нормативным правовым актом, которым установлен сервитут.
 
Учёт доходов организацией, предоставившей в ограниченное пользование часть своих помещений
 
Для организации, предоставившей в ограниченное пользование другой организации часть своих помещений, доходы от таких операций являются прочими. Признаются они ежемесячно, находят отражение на счёте 91 «Прочие доходы и расходы», субсчёт 1 «Прочие доходы».
Расходы, связанные с предоставлением имущества во временное пользование, в общем случае включаются в состав прочих расходов.
В то же время организация сама продолжает использовать помещения, по которым предоставлено право ограниченного пользования третьему лицу. Следовательно, с учётом принципа соответствия доходов и расходов амортизация помещений в полной сумме включается в состав расходов организации по обычным видам деятельности.
Реализация товаров, работ, услуг на территории России является объектом обложения НДС. В целях исчисления НДС предоставление имущества в пользование рассматривается как реализация услуг. Следовательно, налоговая база при предоставлении части нежилых помещений в ограниченное пользование определяется в соответствии с п. 1 ст. 154 НК РФ.
В целях налогообложения прибыли ежемесячная плата за установление сервитута (за вычетом НДС) ежемесячно учитывается в составе внереализационных доходов.
В налоговом учёте амортизация по помещениям ежемесячно учитывается в составе расходов, связанных с производством и реализацией.
Категория: Бухгалтерский учёт | Добавил: Ботвинник (24.08.2014)
Просмотров: 791 | Рейтинг: 5.0/1
Всего комментариев: 0