| Главная » Статьи » Интересные статьи |
Жильё в собственности супругов: покупка, продажа, налогообложение
© Е. В. Мацкявичене Жизнь не стоит на месте: кто-то заключает брак, а кто-то его расторгает, одни покупают квартиры, другие их продают, третьи становятся единоличными собственниками недвижимости, получив наследство. Но далеко не все при этом задаются вопросом: влияют ли изменения, происходящие в их жизни, на исчисление налогов. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними (брачным контрактом) не установлен иной режим этого имущества. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. При этом доля каждого из собственников в праве собственности может быть определена (долевая собственность) или не определена (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Как таковая, общая собственность возникает при поступлении в собственность супругов имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. А вот общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. По соглашению участников совместной собственности (а при недостижении согласия по решению суда) на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся: - доходы каждого из супругов от трудовой деятельности; - доходы каждого из супругов от предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности; - пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и др.), полученные каждым из супругов. Общим имуществом супругов являются приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале. Общим будет и любое другое нажитое супругами в период брака имущество. Независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено, либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода. Здесь нужно заметить, что ст. 42 Семейного кодекса РФ дает супругам право при заключении брачного договора изменить установленный законом режим совместной собственности, установив режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов. От того, как супругами приобретена их общая собственность, зависит порядок получения имущественного налогового вычета по НДФЛ. В платежных документах в качестве плательщика указан лишь один из супругов Обычная ситуация: при приобретении квартиры предусмотренная договором сумма уплачивается одним из супругов, например, перечисляется с банковского счета мужа. При этом возникает вопрос, не утрачивает ли жена право на получение имущественного вычета? Тем, кто попал в подобную ситуацию, нужно обратить внимание на письмо Минфина России от 02.07.09 № 03-04-07-01/220. В нем разъяснено, что если оплата расходов по приобретению квартиры была произведена за счет общей собственности супругов, и муж, и жена могут считаться участвующими в расходах. То, что при внесении платежа по договору в платежных документах в качестве плательщика указан один из супругов, не изменяет того обстоятельства, что эти расходы являются общими расходами супругов. Поэтому они оба могут претендовать на получение имущественного налогового вычета. Какого-либо «делегирования» прав одним супругом другому не требуется. Передача имущественного вычета Этот вопрос обычно возникает, если в семье работает лишь один из супругов, а другой не имеет доходов, облагаемых НДФЛ по ставке 13 %. Соответственно, неработающий супруг в силу отсутствия доходов не имеет возможности получить имущественный налоговый вычет. Ответ на данный вопрос зависит от того, в долевую или в совместную собственность приобретена недвижимость. Если жилье приобретено в общую долевую собственность, то каждый из совладельцев может воспользоваться имущественным налоговым вычетом исходя из своей доли в указанном имуществе. Например, доля мужа 50 %, доля жены также 50 %. В этом случае нельзя перераспределить доли вычета и дать мужу вычет в размере 75 % или 100 %. А может ли один из супругов в таком случае вообще отказаться от своей части налогового вычета в пользу другого? И это невозможно. Именно такое разъяснение было дано Минфином России в письме от 01.07.09 № 03-04-05-01/509. Дело в том, что перераспределения имущественного налогового вычета для совладельцев имущества, находящегося в долевой собственности, НК РФ не предусматривает. Налогоплательщики, приобретшие имущество в общую совместную собственность, могут согласовывать между собой соотношение, в котором имущественный налоговый вычет будет распределяться между ними. Одним из вариантов распределения между супругами имущественного вычета может быть такой: 100 % - в пользу одного супруга и 0 % - в пользу другого супруга. Решение о приобретении жилья в совместную или долевую собственность граждане принимают самостоятельно. Однако при этом следует помнить, что, согласуй порядок распределения имущественного налогового вычета, каждый из супругов реализует свое право на его получение (письмо Минфина России от 15.10.07 № 03-04-05-01/337). Повторное предоставление права на данный имущественный вычет невозможно. Иначе говоря, если муж и жена решили распределить имущественный вычет как 100 % и 0 % соответственно, то жена также будет считаться налогоплательщиком, воспользовавшимся вычетом. Рассмотрим следующую ситуацию: супругами за счет общих доходов приобретена квартира. При этом договор купли-продажи квартиры, платежные документы и свидетельство о регистрации права собственности оформлены на имя жены. Может ли муж в этом случае получить имущественный налоговый вычет? Минфин России в письме от 03.07.09 № 03-04-05-01/524, рассмотрев подобную ситуацию, разъяснил, что при приобретении имущества в общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их письменным заявлением. Если оплата расходов по приобретению квартиры была произведена за счет общей собственности супругов, оба супруга могут считаться участвующими в расходах по приобретению имущества. И даже в том случае, когда при покупке квартиры платежные документы и свидетельство о праве собственности на квартиру оформлены на одного из супругов, другой супруг также имеет право на получение имущественного налогового вычета. Частным случаем согласованного решения совладельцев имущества (супругов) является распределение между ними имущественного налогового вычета в отношении 100 % и 0 %. Распределение вычета при продаже жилья При продаже имущества, находящегося в общей долевой собственности, сумма имущественного вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле (письмо Минфина России и ФНС России от 15.11.07 № 04-2-03/003425®). В случае продажи жилья, находящегося в общей совместной собственности супругов, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества по договоренности между ними. Все доли квартиры принадлежат одному собственнику Жилье, в котором раньше было несколько собственников, с течением времени может перейти в руки одного человека. Доли, принадлежащие другим членам семьи, могут быть выкуплены или, что случается гораздо чаще, получены по наследству. Нередко квартира, после получения в собственность всех долей в ней одним человеком, выставляется на продажу. И тут выясняется, что с точки зрения обложения НДФЛ имеет значение тот факт, что унаследованная доля находится в собственности слишком короткое время. Дело в том, что налогоплательщик имеет право на налоговый вычет в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб. При продаже указанного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже этого имущества. Рассмотрим следующую ситуацию: муж и жена владели приватизированной десять лет назад трехкомнатной квартирой, каждый соответственно имел по 50 % доли в общей собственности. После кончины супруга жена стала полноправной собственницей всей квартиры. Через год, не имея потребности в большой жилплощади, она выставила квартиру на продажу. Квартира продана за 3 000000 руб. Минфин России в письме от 20.06.07 № 03-04-05-01/198 разъяснил, что при продаже двух долей по 50 % в квартире, если одна из долей была в собственности менее трех лет, порядок предоставления имущественного вычета таков: в размере 1/2 суммы, полученной от продажи квартиры (по доле, которая была в собственности дольше, чем три года), плюс 1/2 суммы, полученной от продажи квартиры, но не превышающей 1 000 000 руб. по доле, которой владели менее трех лет. Поэтому в рассматриваемой ситуации после продажи квартиры может быть получен следующий налоговый вычет: - в размере 1/2 суммы, полученной от продажи квартиры (по доле, которой налогоплательщица владела сама в течение десяти лет), что составит 1 500 000 руб. (3 000 000 руб. • 1/2); - в размере 1/2 суммы, полученной от продажи квартиры, но не превышающей 1 000 000 руб. (по доле, которой вдова владела менее трех лет). В данном случае вычет составит 1 000 000 руб. (поскольку 1/2 вырученной от продажи суммы превышает установленный лимит). Таким образом, общий размер вычета составит 2 500 000 руб. (1 500 000 руб. + 1 000 000 руб.). Если же супруг, владевший одной половиной квартиры и унаследовавший после смерти другого супруга вторую половину, продает это жилье по прошествии трех лет после вступления в права наследства, то имущественный вычет предоставляется в сумме дохода, полученного от продажи квартиры. Такое разъяснение было дано УФНС России по г. Москве в письме от 14.04.09 № 20-14/4/035446. Выкуп доли квартиры у совладельца Необходимость выкупа доли квартиры зачастую возникает при разводе супругов. Приобретает ли супруг, выкупающий долю другого супруга, право на имущественный налоговый вычет? Минфин России в письме от 05.03.09 № 03-04-05-01/118 разъяснил, как обстоят дела с имущественным вычетом на примере следующей ситуации. Супруги приобрели квартиру в строящемся жилом доме на правах общей долевой собственности в равных пропорциях. Строительство длилось несколько лет, и свидетельства о госрегистрации права собственности супруги получили уже после расторжения брака. После развода женщина выкупила долю бывшего мужа. Правом на имущественный вычет ни один из бывших супругов не воспользовался. Возник вопрос, на какую сумму имущественного налогового вычета может претендовать женщина, как собственница всей квартиры? По мнению Минфина России, в случае, если при приобретении квартиры в общую долевую собственность имущественный налоговый вычет не предоставлялся, налогоплательщик может получить этот вычет при покупке доли в праве собственности на квартиру у другого совладельца. | |
| Просмотров: 702 | |
| Всего комментариев: 0 | |