Снять квартиру и написать контрольную работу на заказ: что общего?
© Денис Паничкин
Узкий профессионализм, когда одна профессия на всю жизнь, можно назвать настоящей бедой общества. Напротив, когда хочешь и можешь овладеть ещё чем-то, надо не преминуть воспользоваться такой возможностью. Профессиональный врач А.П. Чехов куда более известен как выдающийся писатель, а замечательный химик А.П. Бородин был не менее замечательным композитором. Может, кто-то ещё вспомнит подобное?
Разносторонность не мешает. А иногда знания в одном деле помогут и в другом. Мне приходилось нарываться на стереотип, что якобы «самостоятельный» агент по недвижимости – «серый» (полузаконный), а то и «чёрный» риэлтор. Кстати, именно поэтому терпеть не могу слово «риэлтор» применительно ко мне (как и «фрилансер», если речь идёт о курсовых и контрольных работах на заказ). Кто знает хотя бы кратко вселенную сериала «Звёздные врата», поймёт меня: назвать меня «риэтором» или «фрилансером» - всё равно, что ток’ра назвать гоа’улдом. Не люблю подмены понятий ненашенской бессмыслицей, сознательно искажающей представления о работе, требующей специальных неординарных знаний. Но если даже без объяснений, то обманщиками могут быть вполне законно работающие агенты, причём из известных и уважаемых компаний.
Ещё в конце зимы 2011 года в контрольной работе по гражданскому праву мне попалась задача следующего содержания:
Аксёнов, на иждивении которого после гибели родителей находились две малолетние сестры, продал Федорову трехкомнатную квартиру, перешедшую к ним по наследству от отца. Сделка была совершена по инициативе Фёдорова, знавшего о тяжелом материальном положении Аксёнова и его сестер. На вырученные от продажи средства Аксенов с сестрами приобрели двухкомнатную квартиру.
Спустя полтора года Аксёнов выяснил, что проданная им квартира оценивалась на рынке в тот период значительно выше той суммы, которая была уплачена Фёдоровым. Аксенов предъявил в суде иск о признании сделки недействительной, мотивируя свое требование тем, что Федоров пользовался тяжелым материальным положением Аксёнова и его малолетних сестер. В судебном заседании выяснилось, что Фёдоров был осведомлен о ценах на квартиры, поскольку возглавлял одно из агентств по продаже недвижимости.
Решение не составило для меня особого труда:
В данном случае, Аксёнов настаивает на том, что сделка, заключенная им с Фёдоровым, является кабальной согласно ч. 1 ст. 179 ГК. Для решения дела выясним, так ли это.
Кабальная сделка характеризуется тем, что потерпевшая сторона вынуждена совершить ее вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась. Юридический состав кабальной сделки включает в себя следующие факты:
1) стечение тяжелых обстоятельств у потерпевшего. На момент сделки у Аксёнова и его сестер было тяжелое материальное положение.
2) явно невыгодные для потерпевшего условия совершения сделки. Квартира было продана по цене ниже среднерыночной.
3) причинную связь между стечением у потерпевшего тяжелых обстоятельств и совершением им сделки на крайне невыгодных для него условиях. Фёдоров знал о тяжелом материальном положении семьи Аксёнова, и сделка была совершена по его инициативе.
4) осведомленность другой стороны о перечисленных обстоятельствах и использование их к своей выгоде. Фёдоров руководил агентством по недвижимости и был осведомлен о ценах на квартиры.
Следовательно, сделка между Фёдоровым и Аксёновым является кабальной. Согласно ч. 2 ст. 179 ГК последствиями признания сделки кабальной является односторонняя реституция, а также возмещение понесенного потерпевшей стороной реального ущерба.
Ссылки же Фёдорова на пропуск срока давности являются безосновательными, поскольку согласно ч. 2 ст. 181 ГК «Иск о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение года… со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной». В данном случае Аксёнов подал в суд сразу же после того как узнал о реальной рыночной цене проданной Фёдорову квартиры, значит, срок исковой давности не пропущен.
Случай, описанный в задаче, мог действительно произойти, и здесь речь идёт не о каком-то «сером» или «чёрном» проходимце, а о руководителе агентства, что противоречит устоявшемуся представлению и поэтому лишает это представление права называться правилом.
У меня был и обратный случай: когда знание рынка недвижимости пригодилось при выполнении работы, точнее, при обоснованном отказе в неправомерной корректировке, и произошёл он в декабре 2014 года. Мне прислали в качестве «примера» отчёт по практике из конгломерата под названием «Санкт-Петербургский государственный экономический университет», точнее, с кафедры рекреации и туризма, где всё осталось от вошедшего в этот глупый (мез)альянс СПб ГУСЭ. И требования – чтобы штатное расписание было, это в ГУСЭ по поводу и без. Но когда я прочитал такой «пример», то обосновал отказ так:
Даже до очередного роста курса евро трудно представить заработную плату управляющего в 10 тысяч или администратора в 9 тысяч рублей, как написано в присланном примере. Комната в Кировском или Красносельском районе за 10 тысяч стоила летом 2014 года в среднем! Как агент по недвижимости, считаю это неправдоподобным. Мало того, неужели в хорошем отеле, как Club Hotel Agni, такой малочисленный персонал? Помню одну из своих работ 2013 года, где гостиницу на Петроградской стороне – переустроенную из дома старой застройки – обслуживал персонал большей численности.
Ведь отчёт или курсовая работа, содержащая грубые ошибки или нечто неправдоподобное, для меня не может быть примером. Точно так же я перед сдачей квартиры или комнаты в аренду проверю, все ли правоустанавливающие документы в порядке. Потому что встречаются и преподаватели (некомпетентные, либо откровенно ощущающие безнаказанность беспредельщики), и контрагенты (если не лица, выдающие себя за собственников) куда более опасные, чем Фёдоров из приводимой задачи по гражданскому праву. Для меня важно не только дать отпор тем и другим, а даже возвратить удар, и ответственность в работе одинаково справедлива и при написании отчётов по практике, и при сделках по аренде квартир и комнат.