Задайте вопрос - получите ответ!
 
Эту страницу я создал для того, чтобы объяснить широкому кругу собственников жилья, как действует индивидуальный предприниматель на рынке аренды недвижимости и почему выгоднее работать именно с ним, в том числе для выполнения условия конфиденциальности.
 
В каком агентстве недвижимости я работаю?
 
В настоящее время я работаю самостоятельно, имея статус индивидуального предпринимателя. Индивидуальные предприниматели - физические лица, зарегистрированные в установленном законом порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица. Соответственно, я имею право заниматься любой деятельностью, приносящей доход и не противоречащей законодательству Российской Федерации. В том числе - предоставлением посреднических услуг при покупке, продаже и аренде жилого недвижимого имущества (код по Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности - ОКВЭД - 70.31.11) и нежилого недвижимого имущества (код ОКВЭД 70.31.12).
 
Внимание: не следует смешивать одиночного агента (индивидуального предпринимателя) и «серого», а тем более «чёрного риэлтора». В основе «серого риэлторства» - разновидность незаконной предпринимательской деятельности, осуществляемой без регистрации или с нарушением правил регистрации, в том числе осуществление предпринимательской деятельности без специального разрешения (лицензии) в случаях, когда такое разрешение (лицензия) обязательно. С 2002 года посреднические услуги в сфере недвижимости больше не входят в Перечень лицензируемых видов экономической деятельности, утверждаемый Правительством Российской Федерации. «Чёрные риэлторы» - это организованные преступные группы, поскольку в силу процессуальных особенностей сделок с недвижимостью ни при каких условиях преступления не могут быть совершены в одиночку. Кроме того, известно немало случаев совершения мошенничества в сфере недвижимости именно агентствами (в том числе крупными компаниями), а не одиночными агентами. В качестве последней новинки такого мошенничества могу назвать подложные «базы данных» с убеждением легковерных собственников «сдать квартиру без посредников». 
 
Какие услуги я оказываю?
 
Основным моим направлением являются посреднические услуги при аренде жилого недвижимого имущества – то есть квартир, комнат, реже – элитного жилья и коттеджей. Другие виды услуг - покупка/продажа: комнат, квартир, загородной недвижимости; аренда коммерческой недвижимости; оказание помощи при получении ипотеки и др.; полный их перечень можно найти на главной странице.
Дополнительно к данному сайту я с сентября 2014 создал другой, являющийся упрощённым вариантом данного - «Доходный дом», предназначенный исключительно по основному направлению - по аренде квартир и комнат в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.  
 
Как я работаю?
 
Если Вы имеете квартиру или комнату, принадлежащую Вам на праве собственности, и намерены её сдать внаём, Вы можете обратится ко мне по указанным контактам (телефону или электронной почте). Обязательно сообщить следующие сведения:
  • Какой объект Вы хотите сдать (обязательно – сколько всего комнат в квартире).
  • Расположение объекта (улица, номер дома и корпуса, если есть). Эти сведения нужны, чтобы кандидат в квартиранты мог ориентироваться, в особенности, по транспортным условиям в районе расположения жилья (например, какая станция метро ближайшая). Номер квартиры Вы можете также сообщить мне, но я не называю его до момента заключения договора.
  • Сколько в доме этажей и на каком этаже находится квартира.
  • Какова общая площадь квартиры (если сдаётся квартира), жилая площадь по комнатам (площадь сдаваемой комнаты), также желательно площадь кухни.
  • Каково состояние квартиры/комнаты (ремонт и др.)
  • Если сдаётся комната, то обязательно сообщить, кто проживает в соседних комнатах.
  • Обстановка в сдаваемой квартире/комнате (мебель, наличие телевизора, холодильника, стиральной машинки, телефона, Интернета).
  • Сколько Вы хотите получать в месяц за квартиру/комнату, при этом особо оговаривается порядок оплаты коммунальных услуг.
  • Ваши пожелания относительно возможного квартиранта (мужчина, женщина, семейная пара, семья с детьми). Оговариваются и другие условия, например, может ли квартирант брать с собой животных. 
В моей практике были самые разнообразные случаи в отношении предпочтений собственниками жильцов. В одних – категорически запрещали брать животных, в других – относились к ним лояльно. Разумеется, были случаи требований к квартирантам по национальному и религиозному признаку.
Все такие предпочтения и пожелания собственников я всегда учитываю.
Перед показами я согласовываю с собственником предварительный осмотр сдаваемого жилья самолично, чтобы убедиться в том, что представляет собой квартира или комната, какие у неё достоинства и недостатки, а также в том, что имеются надлежаще оформленные документы, подтверждающие право собственности (либо доверенность, если показ организуется иным лицом), так как только в этом случае можно заключать договор.
Только после этого я приступаю к поиску возможного кандидата в квартиранты. Время показа определяется взаимным согласием собственника, кандидата и меня. Происходит не только показ, но и знакомство, и только если кандидату понравится жильё, а он сам понравится собственнику, можно заключать договор, потому что никто не должен быть принуждаем к заключению сделки.
Эта схема – для наиболее распространённой долгосрочной аренды (от 6 месяцев). Для краткосрочной (сезонной) и тем более посуточной аренды собственник должен сообщить более подробные сведения, ответив на мои вопросы при обязательной встрече на объекте, который он намеревается сдавать.
 
Если квартира/комната не приватизирована, можно ли её сдавать?
 
Закон предусматривает такую возможность гражданина, проживающего в квартире на основании договора социального найма (т.е. неприватизированной), как сдача этого жилья в поднаём. Однако это осуществимо при соблюдении обязательных условий:
1.Получено согласие на заключение договора поднайма от администрации муниципального образования. Данный документ оформляется письменно.
2.Получено согласие от членов семьи нанимателя, с которыми он проживает на одной площади. Также согласие должно быть зафиксировано на бумажном носителе.
3.На одного проживающего не должно быть менее учётной (социальной) нормы жилой площади.
 
Кто оплачивает мои услуги?
 
Собственник не должен оплачивать деятельность агента. По общему порядку, услуги агента по недвижимости оплачивает квартирант (арендатор). Причём эта оплата происходит только один раз – при заключении договора. В договоре обязательным условием является возможность его продления по взаимному согласию собственника и квартиранта (арендатора), и это продление происходит без участия агентов. Если же договор не продлевается, а собственник решит сдавать квартиру новому арендатору, то уже заключается другой договор, и услуги агента оплачивает новый квартирант – тоже единовременно. Оплата услуг проводится только при заключении договора.
Стоимость услуг – также по общему порядку – составляет месячную величину арендной платы. Например, если комната сдаётся за 10 тысяч рублей в месяц, то арендатор должен единовременно заплатить 10 тысяч рублей, причём половина этой суммы идёт мне, половина – агенту со стороны квартиранта. Соответственно, если окажется, что тот, кто желает снять квартиру/комнату, также обратится ко мне (то есть в случае, если агентом обоих – и собственника, и арендатора – окажусь я), то я располагаю возможностью снизить величину единовременного комиссионного платежа.
 
Как скоро я могу найти арендатора?
 
Здесь невозможно ничего сказать. Закон спроса и предложения никто не отменял. В моей практике были такие случаи, что комната в коммунальной квартире без ремонта вблизи метро «Чёрная речка» была сдана через пять часов после поступления заявки от собственника, тогда как для хорошей квартиры в районе «Звёздной» – превосходный ремонт, новая мебель – арендатор нашёлся только через почти два месяца. Кроме общих характеристик, никаких сведений о данных случаях больше не называю, чтобы дать удовлетворительный ответ на следующий вопрос.
 
Что я ещё могу обещать собственникам?
 
Конфиденциальность. Например, никаких сведений в налоговую инспекцию агенты по недвижимости сообщать не обязаны. Исчисление и уплата налогов на доходы физических лиц полностью относится к обязанностям самих плательщиков, то есть – с моей стороны - по полученным комиссионным платежам я в ежегодно сдаваемой декларации указываю только общую сумму полученных доходов, но не сообщаю и не обязан сообщать никаких сведений об их конкретных источникам (объектах). Причём выполнение условия конфиденциальности для одиночного агента (индивидуального предпринимателя) проще, чем для того, кто работает в агентстве: я не отчитываюсь об отдельных сделках по аренде, тогда как сотрудники агентств это вынуждены делать (любой из них так или иначе подотчётен руководству). 
 
* * *
 
Если есть ещё какие-то вопросы, их можно задать через форму обратной связи, по телефону или электронной почте.
 
Контактные телефоны:
 
+7 (911) 923-22-98, +7 (911) 254-14-90
 
E-mail:  bolshayanevka@yandex.ru  и DenisMCMLXXIV@yandex.ru