Главная » Статьи » Бухгалтерский учёт

Продажа объектов незавершённого строительства
© Ю. А. Суслова
 
Регистрация права собственности
 
Для совершения какой-либо сделки с объектом незавершённого строительства необходимо, чтобы продавец имел на него свидетельство о праве собственности.
С 1 января 2005 г. объекты незавершённого строительства отнесены к недвижимости и на них распространяется тот же юридический режим, что и на завершённые объекты, в том числе здания (строения, сооружения).
Если земельный участок, отведенный для строительства, принадлежит организации на праве собственности, то ее право собственности на объект незавершённого строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершённого строительства.
Кроме того, необходимо выполнение следующих условий. Объект должен быть возведен застройщиком (застройщиками) для себя, с целью приобретения права собственности (общей собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления). Он не должен быть предметом действующего договора строительного подряда. При этом должна наличествовать необходимость совершения сделки с незавершённым объектом, как объектом недвижимости. Если же строительство объекта осуществлялось заказчиком не для себя, а для третьих лиц (инвесторов) с привлечением их средств, право заказчика на такой объект нельзя зарегистрировать.
Итак, если право собственности на объект незавершённого строительства зарегистрировано, то он может быть продан, сдан в аренду, внесен в качестве вклада в уставный капитал и т. д. В противном случае осуществление сделок с ним незаконно. Такой позиции придерживаются арбитражные суды, в частности ФАС Волго-Вятского округа (постановление от 23.05.07 № А43-29587/2006-28-626), ФАС Поволжского округа (постановление от 21.03.06 № А12-4486/05-С47), ФАС Западно-Сибирского округа (постановление от 20.03.06 № Ф04-1130/2006(20855-А45-5)).
Продажа объекта незавершённого строительства осуществляется на основании заключенного в письменной форме договора купли-продажи. Переход к покупателю права собственности на объект незавершённого строительства подлежит государственной регистрации.
 
Учёт у продавца
 
До момента продажи объект незавершённого строительства отражается в бухгалтерском учёте продавца по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчет 3 «Строительство объектов основных средств».
Передача объекта незавершённого строительства покупателю оформляется актом произвольной формы (с учётом требований, предъявляемых к первичному бухгалтерскому документу), поскольку унифицированной формы первичной учётной документации для этого случая не предусмотрено.
Как отражается в учёте продажа недостроенного объекта недвижимости, рассмотрим на примере.
 
Учёт у покупателя
 
В бухгалтерском учёте покупателя затраты по приобретенному объекту незавершённого строительства необходимо учитывать на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», если объект предполагается использовать в дальнейшем при производстве товаров (работ, услуг), т. е. в качестве объекта основных средств.
Если же объект незавершённого строительства приобретается в целях его дальнейшей перепродажи, он должен быть учтен по дебету счета 41 «Товары». В бухгалтерском учёте при приобретении недостроенного объекта производятся следующие записи: 
Д-т сч.   08  «Вложения   во  внеоборотные   активы», субсч. «Строительство объектов основных средств», К-т сч. 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» принятие объекта к учёту (акт приемки-передачи объекта незавершённого строительства);
Д-т сч. 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям», К-т сч. 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» отражен НДС по приобретенному объекту незавершённого строительства (счет-фактура).
Д-т сч. 68 «Расчеты с бюджетом по налогам и сборам», субсч. «Расчеты с бюджетом по НДС», К-т сч. 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» - принят к вычету НДС по приобретенному объекта незавершённого строительства;
или, если целью приобретения является перепродажа объекта:
Д-т сч. 41 «Товары», К-т сч. 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» принятие объекта к учёту (акт приемки-передачи объекта незавершённого строительства);
Д-т сч. 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям», К-т сч. 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» отражен НДС по приобретенному объекту незавершённого строительства (счет-фактура);
Д-т сч. 68 «Расчеты с бюджетом по налогам и сборам», субсч. «Расчеты с бюджетом по НДС», К-т сч. 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» - принят к вычету НДС по приобретенному объекту незавершённого строительства.
 
ПРИМЕР
 
Общество с ограниченной ответственностью «Строитель» (продавец) заключило с ООО «Капитал» договор купли-продажи недостроенного здания гостиницы. Земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности. Стоимость объекта по соглашению сторон определена в размере 1 770 000 руб. (в том числе НДС 270 000 руб.). Договорная цена земельного участка - 1 000 000 руб.
По данным бухгалтерского учёта ООО «Строитель»:
- себестоимость начатого строительства, отраженная на субсчёте 08-3, составляет 1 450 000 руб.;
- цена приобретения земельного участка 500 000 руб.
В бухгалтерском учёте ООО «Строитель» произведены записи:
Д-т сч. 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», К-т сч. 51 «Расчетные счета» 7 500 руб. - уплачена госпошлина за регистрацию объекта незавершённого строительства;
Д-т сч. 91 «Прочие доходы и расходы», субсч. 2 «Прочие расходы», К-т сч. 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» 7 500 руб. - списаны расходы на регистрацию права собственности на недостроенный складской комплекс;
Д-т сч. 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками», К-т сч. 91 «Прочие доходы и расходы», субсч. 1 «Прочие доходы» - 1 770 000 руб. - отражена реализация незавершённого строительства;
Д-т сч. 91 «Прочие доходы и расходы», субсч. 2 «Прочие расходы», К-т сч. 68 «Расчеты с бюджетом по налогам и сборам», субсч. «Расчеты с бюджетом по НДС» 270 000 руб. - начислен НДС по операции реализации объекта;
Д-т сч. 91 «Прочие доходы и расходы», субсч. 2 «Прочие расходы», К-т сч. 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсч. 3 «Строительство объектов основных средств» - 1 450 000 руб. - списана учётная стоимость продаваемого объекта;
Д-т сч. 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками», К-т сч. 91 «Прочие доходы и расходы», субсч. 1 «Прочие доходы» - 1 000 000 руб. - отражена реализация земельного участка;
Д-т сч. 91 «Прочие доходы и расходы», субсч. 2 «Прочие расходы», К-т сч. 01 «Основные средства» - 800 000 руб. - списана учётная стоимость земельного участка;
Д-т сч. 51 «Расчетные счета», К-т сч. 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» - 2 770 000 руб. (1 770 000 + 1 000 000) перечислен покупателем платеж за объект незавершённого строительства и земельный участок.
 
Налогообложение
 
Налог на прибыль. Налоговый кодекс РФ не содержит специальных норм, касающихся исчисления налога на прибыль от операций по реализации объектов незавершённого строительства.
Под имуществом понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с Гражданским кодексом РФ. К нему, в том числе, относятся объекты незавершённого капитального строительства.
При реализации имущества налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на цену приобретения (создания) этого имущества.
Правомерность применения данной нормы в отношении объектов незавершённого строительства подтверждена, в частности, в письме УФНС по г. Москве от 28.02.05 № 20-12/12075.1. В нем указано, что в целях исчисления налога на прибыль бухгалтер может уменьшить полученные от реализации объекта незавершённого строительства доходы на стоимость незавершённого строительства (включая оплату работ, выполненных подрядными организациями), а также на сумму затрат по оплате посреднических услуг по реализации данного имущества. Полученный от реализации результат (прибыль) облагается налогом на прибыль в общеустановленном порядке.
В письме от 15.09.05 № 03-03-02/84 Минфин России разъяснил, что списать в расходы стоимость недостроенного объекта можно лишь в том случае, если у организации имеются документы, подтверждающие понесенные в процессе строительства затраты. Причем ссылаться на отсутствие документов по причине окончания сроков их хранения бухгалтер не вправе. Если налогоплательщик не может документально подтвердить налоговую стоимость объекта незавершённого строительства, то стоимость этого имущества при его реализации признается равной нулю.
Такой порядок признания расходов и убытка от реализации объекта незавершённого строительства применим также в случае, если этот объект приобретен организацией, но не достроен и не введен в эксплуатацию, а впоследствии продан (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.07.07 № Ф04-4782/2007(36319-А27-26)).
При этом если цена приобретения (создания) имущества, указанного в подп. 2 и 3 п. 1 ст. 268 НК РФ, с учётом расходов, связанных с его реализацией, превышает выручку от его реализации, разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика, учитываемым в целях налогообложения.
Для налогообложения прибыли расходами на приобретение права на земельные участки признаются расходы на приобретение земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых находятся здания, строения, сооружения или которые приобретаются для целей капитального строительства объектов основных средств на этих участках.
Пунктом 5 ст. 264.1 НК РФ установлены особенности признания прибыли или убытка при реализации земельного участка и зданий (строений, сооружений), находящихся на нём.
Прибыль (убыток) от реализации зданий (строений, сооружений) принимается для целей налогообложения в порядке, установленном главой 25 НК РФ, прибыль (убыток) от реализации права на земельный участок определяется как разница между ценой реализация и не возмещенными налогоплательщику затратами, связанными с приобретением права на этот исток.
Под невозмещенными затратами понимается разница между затратами налогоплательщика на приобретение права на земельный участок и суммой расходов, учтённых для целей налогообложения до момента реализации указанного права в порядке, установленном в 264.1 НК РФ.
Убыток от реализации права на земельный участок включается в состав прочих расходов налогоплательщика равными долями в течение срока, установленного соответствии с подп. 1 п. 3 ст. 264.1 НК РФ, и фактического срока владения этим участком.
Итак, п. 5 ст. 264.1 НК РФ не урегулирован вопрос реализации земельного участка с объектами незавершённого строительства. С учётом изложенного порядка, предусмотренный п. 5 ст. 264.1 НК РФ, может распространяться и на случаи реализации земельного участка с незавершёнными капитальными вложениями «незавершённым строительством).
Налог на добавленную стоимость. Реализация объекта незавершённого строительства признается объектом обложения НДС. Налоговая база определяется как стоимость товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 40 НК РФ, без включения в них НДС.
Вычет сумм налога, уплаченных поставщикам и подрядчикам при строительстве объекта до 1 января 2006 г., осуществлялся в момент реализации объекта незавершённого капитального строительства. При этом моментом реализации являлась передача права собственности на продаваемый объект, т. е. момент перехода к покупателю права собственности на объект незавершённого капитального строительства, определяемый датой регистрации сделки купли-продажи в ЕГРП.
После 1 января 2006 г. вычет сумм налога, уплаченных поставщикам и подрядчикам при строительстве объекта, производится в общеустановленном порядке - по мере принятия на учёт соответствующих товаров (работ, услуг) и при наличии счетов-фактур.
В отношении применения льготы по НДС при реализации незавершённых строительством индивидуальных жилых домов Минфин России в письме от 30.07.09 № 03-07-11/186 указал следующее.
Не подлежит налогообложению НДС стоимость реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них. Статьями 15 и 16 Жилищного кодекса РФ установлено, что жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, помещений вспомогательного использования и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам н нормам). Учитывая изложенное, в отношении операций по реализации незавершённых строительством индивидуальных жилых домов освобождение от обложения НДС не применяется.
Категория: Бухгалтерский учёт | Добавил: Ботвинник (21.06.2014)
Просмотров: 471 | Рейтинг: 5.0/1
Всего комментариев: 0