Главная » Статьи » Бухгалтерский учёт

Учёт затрат на развитие застроенной территории
© С. А. Верещагин
  
Одним из существенных условий заключения договора о развитии застроенной территории является обязанность организации, заключившей договор, передать в муниципальную собственность определённое количество приобретенных (или построенных) им квартир (подп. 4 п. 1 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ).
Часто в заключаемых договорах указывается, что жилые помещения передаются в муниципальную собственность безвозмездно. Как правило, под этим подразумевается, что городские власти никаких денежных средств застройщику за переданное жилье перечислять не будут.
Однако также существенным условием договора о развитии застроенной территории является обязанность городской администрации передать застройщику данный земельный участок (подп. 9 п. 1 ст. 46.2 ГСК РФ). При этом участок может быть передан застройщику (по выбору) либо в собственность, либо в аренду. Сумма арендной платы не может превышать размер земельного налога по этому участку (п. 2.1 ст. 30 Земельного кодекса РФ).
Таким образом, возникает встречное обязательство: застройщик городу - определенное количество квартир город застройщику - участок под застройку (и довольно часто - в собственность). При наличии встречного предоставления за исполнение своих обязанностей договор признается возмездным (п. 1 ст. 423 ГК РФ).
При толковании условий договора следует принимать во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений (ст. 431 ГК РФ). Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
И хотя в договоре указано, что застройщик обязан безвозмездно передать квартиры в муниципальную собственность, имеет место встречное предоставление в собственность земельного участка, т. е. налицо обоюдная возмездная передача прав собственности на объекты недвижимости между сторонами договора.
Данные выводы о том, что передача застройщиком квартир в муниципальную собственность (равно как и другие аналогичные обременения) по договору о развитии застроенной территории не является безвозмездной, а должна быть признана затратами, связанными со строительством объектов недвижимости на выделенном участке, подтверждаются Минфином России (письма от 22.10.07 № 03-03-06/1/733, 12.03.09 № 03- 03-06/1/131, от 16.11.09 № 03-03-06/1/758) и арбитражной практикой (постановления ФАС Московского округа от 18.08.10 № КА-А40/8561-10, 15.06.07 № КА-А40/5050-07, Восточно-Сибирского округа от 12.08.10 по делу № АЗЗ-13911/2009, Поволжского округа от 02.02.10 по делу № А12-7415/2009).
Затраты застройщика по передаче квартир в собственность городу (равно как и другие обременения по договору о развитии застроенной территории) включаются в затраты по возведению многоквартирных жилых домов, осуществляемых за счет средств дольщиков.
В регистрах бухгалтерского учёта все затраты по возведению жилых многоквартирных домов, по нашему мнению, должны отражаться на счете 20 «Основное производство». Строительство дома, все помещения в котором изначально предназначены для возмездной передачи другим лицам, никоим образом нельзя признать возведением объекта основных средств, т. е. долгосрочными инвестициями (п. 1.2 Положения по бухгалтерскому учёту долгосрочных инвестиций).
Однако на практике сложилась методика, которую также поддерживает Минфин России (письмо от 18.05.06 № 07-05-03/02), согласно которой учёт затрат по строительству дома, осуществляемых привлеченными организациями (генподрядчиком, субподрядчиками и пр.), ведется на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», а учёт затрат, производимых своими силами, - на счете 20.
Таким образом, затраты по приобретению (или созданию) жилых помещений и передаче их в собственность администрации муниципального образования подлежат отражению на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». При этом следует иметь в виду, что возмездная передача права собственности на объект недвижимости признается его реализацией как в регистрах бухгалтерского учёта, так и для целей налогообложения прибыли (п. 1 ст. 38 НК РФ).
Следовательно, в учёте передача квартир в собственность городской администрации с отнесением этих затрат на себестоимость строящихся жилых домов отражается бухгалтерскими записями:
Д-т сч. 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками», К-т сч. 90 «Продажи», субсч. «Выручка» - отражен переход права собственности на переданные администрации квартиры;
Д-т сч. 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», К-т сч. 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» стоимость переданных квартир признана затратами на возведение новых домов;
Д-т сч. 08 «Вложения во внеоборотные активы», К-т сч. 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» - затраты на передачу квартир городской администрации включены в себестоимость возводимых домов.
В регистрах бухгалтерского учёта выручка от реализации (возмездной передачи) объекта недвижимости подлежит отражению на дату перехода права собственности, а для целей налогообложения прибыли - на дату подписания приемопередаточного акта.
Подписание акта приема-передачи должно быть отражено записью по дебету счета 45 «Товары отгруженные» и кредиту счета 41 «Товары» (43 «Готовая продукция») (письма Минфина России от 24.01.11 № 07-02- 18/01, 22.03.11 № 07-02-10/20).
Как следствие, возникает вычитаемая временная разница от суммы начисленного в налоговом учёте дохода и налогооблагаемая временная разница от списанной на расходы стоимости переданных квартир.
Начисление отложенного налогового актива и отложенного налогового обязательства следует отразить записями:
Д-т сч. 09 «Отложенные налоговые активы», К-т сч. 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсч. «Расчеты по налогу на прибыль»;
Д-т сч. 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсч. «Расчеты по налогу на прибыль», К-т сч. 77 «Отложенные налоговые обязательства».
На дату регистрации перехода права собственности выручка в регистрах бухгалтерского учёта отражается записью:
Д-т сч. 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками», К-т сч. 90 «Продажи», субсч. «Выручка».
Стоимость переданных администрации муниципального образования квартир уменьшит финансовый результат застройщика:
Д-т сч. 90 «Продажи», субсч. «Себестоимость продаж», К-т сч. 45 «Товары отгруженные».
Возникшие на дату подписания акта приема-передачи отложенный налоговый актив и отложенное налоговое обязательство погасятся обратными записями:
Д-т сч. 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсч. «Расчеты по налогу на прибыль», К-т сч. 09 «Отложенные налоговые активы»;
Д-т сч. 77 «Отложенные налоговые обязательства», К-т сч. 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсч. «Расчеты по налогу на прибыль».
Квартиры передаются по их фактической стоимости. Следовательно, изменения финансового результата (прибыли или убытка), равно как и изменения налогооблагаемой прибыли, данная операция не повлечет.
Кроме того, следует принять во внимание, что застройщик может передать квартиры, как оставшиеся в его собственности в ранее возведенных им домах - свою готовую продукцию, учтенную на счете 43 (что было отражено записями по дебету счета 43 и кредиту счета 08), так и специально приобретенные для такой передачи - товар, подлежащий учёту на счете 41 было отражено записями по дебету счета 41 и кредиту счета 60). Никакой разницы при отражении в учёте реализации готовой продукции либо товара не возникнет.
Следовательно, застройщик имеет право самостоятельно определить, в какой сумме он отразит в аналитическом учёте стоимость приобретенного участка - включит в нее затраты на приобретение (создание) и передачу квартир либо ограничится только затратами на оформление и регистрацию права собственности. Расходы на передачу квартир городу во втором случае включаются в себестоимость отдельной статьей. Общая сумма затрат при этом не меняется. Точное определение стоимости земельного участка не влияет на сумму затрат застройщика и размер его экономии.
Базой для исчисления земельного налога служит кадастровая стоимость участка, которая никоим образом не учитывается при определении себестоимости строительства. Поэтому при увеличении затрат на стоимость участка (уменьшая на эту сумму затраты на исполнение условий по договору о развитии застроенной территории) или наоборот, увеличении затрат на выполнение условий (уменьшая ровно на эту же сумму стоимость участка) - общая сумма затрат (строка «Итого») останется неизменной.
Пример.
Д-т сч. 45 «Товары отгруженные», К-т сч. 43 «Готовая продукция» - 90 000 000 руб. - отражена передача квартир городу.
Для целей налогообложения прибыли застройщик обязан начислить доход от продажи квартир и списать расходы на их создание в этой же сумме.В данной ситуации необходимо начислить отложенный налоговый актив в размере 18 000 000 руб. (90 000 000 руб. • 20 %) и отложенное налоговое обязательство в этой же сумме:
Д-т сч. 09 «Отложенные налоговые активы», К-т сч. 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсч. «Расчеты по налогу на прибыль» - 18 000 000 руб.;
Д-т сч. 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсч. «Расчеты по налогу на прибыль», К-т сч. 77 «Отложенные налоговые обязательства» - 18 000 000 руб.
После регистрации перехода права собственности на квартиры в органах Росреестра застройщик отразит передачу квартир городу записями:
Д-т сч. 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками»,
К-т сч. 90 «Продажи», субсч. «Выручка» - 90 000 000 руб. - начислена выручка от передачи квартир городу;
Д-т сч. 90 «Продажи», субсч. «Себестоимость продаж», К-т сч. 45 «Товары отгруженные» - 90 000 000 руб. -списана себестоимость переданных квартир;
Д-т сч. 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсч. «Расчеты по налогу на прибыль», К-т сч. 09 «Отложенные налоговые активы» - 18 000 000 руб. -погашен ранее начисленный отложенный налоговый актив;
Д-т сч. 77 «Отложенные налоговые обязательства», К-т сч. 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсч. «Расчеты по налогу на прибыль» - 18 000 000 руб.- погашено ранее начисленное отложенное налоговое обязательство;
Д-т сч. 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», К-т сч. 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» - 90 000 000 руб. - обязательство по передаче квартир городу признано затратами по возведению многоэтажных жилых домов;
Д-т сч. 08 «Вложения во внеоборотные активы», К-т сч. 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» - 90 000 000 руб. затраты по передаче квартир включены в себестоимость строительства.
На дату подписания приемопередаточного акта по земельному участку его стоимость еще не определена.
Предположим, что застройщик принял решение, что стоимость полученного земельного участка признается равной затратам на оформление права собственности на него - государственной пошлине за регистрацию перехода права собственности - 15 000 руб. (подп. 22 п.1 ст. 333.33 НК РФ) и других возникающих при этом расходов (нотариальное заверение документов и пр.).
Допустим, организация заплатила за оформление документов еще 5 000 руб. Таким образом, затраты на приобретение земельного участка составят всего 20 000 руб.
Сумма 90 000 000 руб., которую застройщик фактически отдал за получение участка (в виде стоимости переданных квартир), отражена по другой статье аналитического учёта.
Следовательно, оформление права собственности на участок отражается записями:
Д-т сч. 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» (68 «Расчеты по налогам и сборам»), К-т сч. 51 «Расчётные счета» - 20 000 руб. - отражены затраты по уплате государственной пошлины и оформление документов;
Д-т сч. 08 «Вложения во внеоборотные активы», К-т сч. 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» (68 «Расчеты по налогам и сборам») 20 000 руб. - включены в себестоимость возведения многоквартирных жилых домов затраты по оформлению права собственности на земельный участок.
Категория: Бухгалтерский учёт | Добавил: Ботвинник (21.06.2014)
Просмотров: 620 | Рейтинг: 5.0/1
Всего комментариев: 0