Главная » Статьи » Бухгалтерский учёт

Учёт затрат в риэлтерской организации
© К.Ю. Татаров
 
Инвестирование - это увеличение объема функционирующего капитала за счёт накопленных средств, прибыли, а также внешних источников. Его юридической основой служат ГК РФ, Федеральный закон от 25.02.99 № 39-ФЗ (ред. от 02.01.2000) «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и Закон РСФСР от 26.06.91 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР».
При формировании учётной политики следует исходить из того, что:
• учёт инвестиционной деятельности ведется обособленно;
• все затраты, понесенные организацией до принятия на учёт материальных ценностей, учитываются на отдельном субсчёте 1, открытом к счёту 97 «Расходы будущих периодов». При оприходовании ТМЦ счёт 97-1 закрывается на счета по учёту данных ТМЦ, увеличивая себестоимость их приобретения;
• на основании п. 30 ПБУ 15/01 «Учёт займов и кредитов и затрат по их обслуживанию» предусматривается включение банковских процентов в стоимость активов до 1-го числа месяца, следующего за месяцем принятия активов к учёту.
Пример. Наша организация приняла решение о приобретении 20 квартир общей площадью 1500 кв. м. На первоначальном этапе стоимость 1 кв. м составляет 25000 руб. На основании проектно-сметной документации на строительство расчётный период возведения дома 9 месяцев. Срок реализации готовых квартир -3 месяца. Поэтому кредит оформляем на один год, процентная ставка 25%, сумма кредита 37500000 руб. (25000 • 1500). Начисление и уплата процентов производятся ежемесячно.
Д-т сч. 51 «Расчётные счёта», К-т сч. 67 «Расчёты по долгосрочным кредитам и займам» - 37500000 руб., получен банковский кредит.
Счёт 67 «Расчёты по долгосрочным кредитам и займам» используется потому, что кредитный договор с банком подписывается на срок, превышающий один год. Далее мы вступаем в финансовые отношения с заказчиком строительства и на основании подписанного договора инвестирования делаем предоплату. В рассматриваемом примере принимаем вариант 100 %-ной предоплаты, хотя на практике возможны поэтапные денежные взносы. Для учёта этой операции используем счёт 60 «Расчёты с поставщиками и подрядчиками».
Д-т сч. 60 «Расчёты с поставщиками и подрядчиками», К-т сч. 51 «Расчётные счёта» - 37500000 руб., перевод предоплаты заказчику строительства;
Д-т сч. 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям», К-т сч. 60 «Расчёты с поставщиками и подрядчиками» - 6250000 руб. на сумму НДС;
Д-т сч. 97-1 «Расходы будущих периодов», К-т сч. 67 «Расчёты по долгосрочным кредитам и займам» - 781250 руб. (37500000-25%: 12 мес.) начисление процентов;
Д-т сч. 67 «Расчёты по долгосрочным кредитам и займам», К-т сч. 51 «Расчётные счёта» - 781250 руб. перечисление процентов.
Следующий вид расходов, который необходимо учитывать в составе уже накладной составляющей, - страхование.
Пример. Заключен договор страхования финансового риска сроком на 9 месяцев (период строительства) на всю сумму, включая проценты банка по кредиту. Размер премии составляет 1 %. Бухгалтерские записи в данном случае будут следующими:
Д-т сч. 76 «Расчёты с разными дебиторами и кредиторами», К-т сч. 51 «Расчётные счёта» - 468750 руб. (37500000 + 37500000 - 25 % • 1 %) оплата страховой премии;
Д-т сч. 97-1 «Расходы будущих периодов», К-т сч. 76 «Расчёты с разными дебиторами и кредиторами» - 468750 руб., учёт оплаченной премии в составе расходов будущих периодов.
По принятым на рынке недвижимости правилам все затраты по документальному оформлению сделки купли-продажи несет покупатель. Указанные затраты в рассматриваемом случае составили 50000 руб.
Д-т сч. 76 «Расчёты с разными дебиторами и кредиторами», К-т сч. 51 «Расчётные счёта» - 50000 руб., оплата государственных регистрационных сборов;
Д-т сч. 97-1 «Расходы будущих периодов», К-т сч. 76 «Расчёты с разными дебиторами и кредиторами» - 50000 руб., учёт регистрационных сборов в составе расходов будущих периодов.
Как услуги, оказываемые государственными учреждениями, данные выплаты не облагаются НДС.
После окончания всех операций, связанных с отчуждением недвижимости, на основании свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество в учёте появляется запись:
Д-т сч. 41 «Товары», К-т сч. 60 «Расчёты с поставщиками и подрядчиками» - 31250000 руб. оприходование квартир.
Использование счёта 41 Товары» связано со спецификой риэлторской деятельности, поскольку квартиры действительно товар, приобретенный для перепродажи.
На основании ПБУ 15/01 все последующие начисленные проценты будут учитываться на счёте 91 «Прочие доходы и расходы» и списываться в общеустановленном порядке на финансовый результат организации в целом:
Д-т сч. 91 «Прочие доходы и расходы», К-т сч. 67 «Расчёты по долгосрочным кредитам и займам» - 2343750 руб. (3-781250 руб.) начисление процентов;
Д-т сч. 41 'Товары», К-т сч. 97-1 «Расходы будущих периодов» - 7560600 руб. - списание сумм, ранее учтенных на счёте 97-1, на себестоимость приобретения квартир.
Далее необходимо организовать количественный учёт. Так как приобретенные нами квартиры имеют различный метраж, распределение списываемых расходов нужно проводить, привязываясь к общей площади каждой квартиры.
Приобретенные риэлтерской компанией квартиры страхуются.
Пример. Заключен договор страхования имущества сроком на 3 месяца. Размер страховой премии - 1 % от балансовой стоимости.
Д-т сч. 76 «Расчёты с разными дебиторами и кредиторами», К-т сч. 51 «Расчётные счёта» - 388100 руб. (38810000 • 1 %) оплата страховой премии;
Д-т сч. 44 «Расходы на продажу», К-т сч. 76 «Расчёты с разными дебиторами и кредиторами» - 388100 руб., учёт оплаченной премии в составе общехозяйственных расходов.
Необходимым условием успешной реализации квартир, уже оформленных в собственность ри-элторской фирмы, является наличие целевой рекламной кампании: постоянной и периодической. Под постоянной я подразумеваю твердые рекламные щиты и растяжки на гибком носителе. Их особен-ность заключается в том, что они несут рекламную информацию на весь период реализации квартир, постоянно находясь в непосредственной близости от продаваемого объекта. Периодическая реклама выходит в виде модулей в печатных средствах массовой информации и призвана поддерживать инте-рес к предлагаемым квартирам. Финансовые затраты на проведение подобной кампании также подлежат учёту в составе расходов на продажу, распределяемых по всей организации в целом.
Пример. Для рекламы продаваемых квартир решено использовать стационарные щиты. Стоимость их регистрации и установки составила 60000 руб., в том числе НДС 10000 руб. Щиты устанавливаются на 3 месяца. Примечание: вопросы, связанные с их дизайн-разработкой и изготовлением, в данной статье не рассматриваются; к счёту 97 «Расходы будущих периодов» открывается суб счёт 2 «Рекламные расходы».
Д-т сч. 76 «Расчёты с разными дебиторами и кредиторами», К-т сч. 51 «Расчётные счёта» - 60000 руб., оплата расходов, связанных с регистрацией и установкой объектов постоянной рекламы;
Д-т сч. 97-2 «Рекламные расходы», К-т сч. 76 «Расчёты с разными дебиторами и кредиторами» - 50000 руб., учёт оплаченных расходов в составе расходов будущих периодов;
Д-т сч. 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям», К-т сч. 76 «Расчёты с разными дебиторами и кредиторами» - 10000 руб. на сумму НДС;
Д-т сч. 44 «Расходы на продажу», К-т сч. 97-2 «Рекламные расходы» - 16666,67 руб., ежемесячное списание постоянных рекламных расходов;
Д-т сч. 68 «Расчёты по налогам и сборам», субсч. «Налог на добавленную стоимость», К-т сч. 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» - 3333,33 руб., ежемесячное списание НДС.
Учёт расходов на периодическую рекламу интереса не представляет, поэтому его в отдельном примере не рассматриваем.
Вот, собственно, и весь багаж затрат, с которым мы подходим к заключительному - реализационному этапу. Именно сейчас все и должно решиться: попали мы в «яблочко» или вылетели в трубу. Наши квартиры прорекламированы, и на них найдены покупатели.
Пример. Реализуются 19 квартир общей площадью 1420 кв. и, учётная стоимость которых оставляет 36740133,33руб. [1420 кв.их х (31250000 + 7560000): 1500]. Цена продажи составляет 36600 руб. за кв. м. Общая цена реализации 51972000 руб.
Д-т сч. 62 «Расчёты с покупателями и заказчиками», К-т сч. 90-1 «Прочие доходы и расходы» - 51972000 руб., отражена выручка от реализации.
Необходимость открытия и ведения счёта 62 «Расчёты с покупателями и заказчиками» обусловлена спецификой расчётов в сфере недвижимости. В обороте принимают участие большие денежные суммы, и риэлторские организации часто предоставляют покупателям возможность оплаты квартир в течение нескольких дней. Аналитический учёт по счёту 62 «Расчёты с покупателями и заказчиками» позволяет отслеживать динамику расчётов по каждому клиенту.
Д-т сч. 51 «Расчётные счёта», К-т сч. 62 «Расчёты с покупателями и заказчиками» - 51972000 руб., поступление оплаты от покупателей.
В нашем случае принимаем вариант полной первоначальной оплаты.
Д-т сч. 90-3 «Налог на добавленную стоимость», К-т сч. 68 «Расчёты по налогам и сборам», субсч. «Налог на добавленную стоимость» - 8662000 руб. на сумму НДС;
Д-т сч. 90-2 «Себестоимость продаж», К-т сч. 41 «Товары» - 36740133,33 руб., списание стоимости реализованных квартир;
Д-т сч. 68 «Расчёты по налогам и сборам», субсч. «Налог на добавленную стоимость», К-т сч. 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» - 5916666,67 руб., списана сумма НДС, ранее уплаченная застройщику, приходящаяся на реализованные квартиры.
Категория: Бухгалтерский учёт | Добавил: Ботвинник (19.06.2014)
Просмотров: 184 | Рейтинг: 5.0/1
Всего комментариев: 0