Главная » Статьи » Интересные статьи

Гаражные вопросы
© Е. В. Мацкявичене
 
Гаражный вопрос давно актуален не меньше квартирного. Однако наличие гаража - это не только гарантия сохранности автомобиля, но и дополнительные обязанности для его владельца, в частности необходимость платить налоги. Рассмотрим, как владельцы гаражей платят налог на имущество и НДФЛ.
 
Не каждый гараж - объект недвижимости
 
Гаражами принято называть совершенно различные объекты. Это и металлические быстровозводимые гаражи, и так называемые «ракушки», и гаражные боксы в гаражных кооперативах, и отдельно стоящие капитальные строения, имеющие фундамент. Несмотря на то что такие объекты выполняют одинаковые функции, статус их совершенно различен.
Если сооружение не имеет фундамента, который обеспечивает его прочную связь с землей, это означает, что такой объект не может квалифицироваться как недвижимость (определение ВАС РФ от 15.06.07 № 6994/07, постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.03.07 № А56-19577/2006). Соответственно, не имеющие фундамента быстровозводимые металлические гаражи и гаражи-«ракушки» (тенты-укрытия) не обладают признаками недвижимого имущества и относятся к движимым вещам.
Права собственности на подобные объекты не подлежат государственной регистрации (постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 02.06.08 № Ф08-2932/2008, ФАС Поволжского округа от 06.02.09 № А57-2919/2008, ФАС Московского округа от 19.02.10 № КГ-А40/732-10).
 
Права на самострой
 
Обычная ситуация: гаражи возведены на земельных участках, правоустанавливающие документы на которые отсутствуют, да и участки эти в пользование жителям не выделялись. Тем не менее, самовольно возведенные гаражи продолжают стоять, а их владельцы желают легализовать свои права, некоторые граждане даже покупают такие сооружения.
Первое, что следует отметить, что граждане, имеющие такие гаражи, даже если они кому-то платили за это имущество, формально собственниками этой недвижимости не являются, поскольку соответствующее право не зарегистрировано.
Минэкономразвития России, разбирая одну из таких ситуаций, в письме от 09.08.10 № Д23-3574 отметило, что согласно ст. 234 ГК РФ лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Согласно сложившейся судебной практике факт добросовестного и непрерывного владения объектом недвижимого имущества может подтверждаться, в частности, следующими обстоятельствами:
осуществление за свой счет текущего и капитального ремонта объекта капитального строительства, не вытекающего из договорных обязательств;
уплата земельного налога;
владение объектом недвижимости, не вытекающее из договорных обязательств, а также права хозяйственного ведения или оперативного управления.
В постановлении Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.10 судам при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, рекомендовано учитывать следующее:
давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;
давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении (принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества);
давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности (в случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается; передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения; не наступает перерыв давностного владения также в случае, когда новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца);
владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору (по этой причине ст. 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т. п.)).
Обратите внимание, что в соответствии с п. 6 ст. 27 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности в границах закрытых административно-территориальных образований, ограничиваются в обороте. То есть они не могут быть переданы в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
 
Налог на имущество
 
Закон РФ от 09.12.91 № 2003-1 устанавливает, что объектами обложения налогом на имущество физических лиц являются жилые дома, квартиры, комнаты, дачи, гаражи, иные строения, помещения и сооружения, а также доли в праве общей собственности на указанное имущество.
Закон связывает обязанность по уплате налога с наличием у физического лица права собственности на недвижимое имущество, которое, в свою очередь, возникает с момента государственной регистрации. Как мы уже выяснили, право собственности на гараж, не имеющий фундамента, не подлежит государственной регистрации. Соответственно, с собственников таких объектов не должен и взиматься налог на имущество. Объектом для налогообложения будут только капитальные гаражи, имеющие фундамент.
Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязаны сообщать сведения о расположенном на подведомственной им территории недвижимом имуществе, зарегистрированном в этих органах (правах и сделках, зарегистрированных в этих органах), и о его владельцах в налоговые органы по месту своего нахождения в течение десяти дней со дня соответствующей регистрации (письмо ФНС России от 04.08.10 № ШС-17/847).
Налог рассчитывается налоговой инспекцией на основании данных об инвентаризационной стоимости объектов налогообложения ежегодно по состоянию на 1 января.
 
Пенсионерам - льгота
 
Многие автолюбители - владельцы гаражей являются пенсионерами, которым необходимо обратить внимание на норму, содержащуюся в п. 2 ст. 4 Закона РФ № 2003-1: пенсионеры, получающие пенсии, назначаемые в порядке, установленном пенсионным законодательством Российской Федерации, освобождаются от уплаты налога на имущество физических лиц в отношении строений, помещений и сооружений.
Важно подчеркнуть, что данная льгота не предоставляется пенсионерам автоматически. В соответствии с п. 1 ст. 5 Закона РФ № 2003-1 лица, имеющие право на льготы, указанные в ст. 4 данного закона, должны самостоятельно представлять необходимые документы в налоговые органы (письмо Минфина России от 14.01.11 № 03-05-06-02/5). Подпунктом «л» п. 5 Инструкции МНС РФ от 02.11.99 № 54 определено, что пенсионерам для получения льготы следует представить пенсионное удостоверение.
При возникновении права на льготу в течение календарного года перерасчет налога производится с месяца, в котором возникло соответствующее право. В случае несвоевременного обращения за предоставлением льготы перерасчет налогов производится не более чем за три года. Для его проведения потребуется письменное заявление налогоплательщика.
 
Налогообложение доли в общей собственности
 
Второй год действует новый порядок уплаты налога на имущество, которое находится в общей собственности. Особенно актуально это для гаражей, которые достаточно часто находятся в общей собственности нескольких граждан, причем не обязательно являющихся родственниками. Отметим, что данный порядок вступил в силу 1 января 2010 г., однако распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2009 г.
С этого времени доля в праве общей собственности на жилые дома, квартиры, комнаты, дачи, гаражи и иные строения, помещения, сооружения признается отдельным объектом налогообложения.
Налог исчисляется на основании данных об инвентаризационной стоимости объектов налогообложения. Инвентаризационная стоимость доли в праве общей долевой собственности определяется как произведение инвентаризационной стоимости имущества и соответствующей доли (п. 2 ст. 5 Закона РФ № 2003-1, письмо Минфина России от 14.03.11 № 03-05-06-01/31). Инвентаризационная стоимость имущества, находящегося в общей совместной собственности нескольких лиц, рассчитывается как часть инвентаризационной стоимости указанного имущества, пропорциональная числу его собственников.
Налог на имущество обязан платить каждый из собственников (ранее налог на имущество, находившееся в общей совместной собственности нескольких граждан, мог уплатить лишь один из них в соответствии с общей договоренностью).
 
Если гараж используется, но право собственности на него еще не зарегистрировано
 
Нередко автовладельцы приобретают гаражные боксы еще на стадии строительства. Денежные средства в таких ситуациях могут вноситься за год и более до того, как будет возведен гараж. Затем как минимум в течение нескольких месяцев происходит оформление прав собственности, при этом иногда граждане даже пользуются такими не введенными в эксплуатацию гаражами. Придется ли владельцу такого гаража пла-тить налог на имущество физических лиц?
Закон РФ № 2003-1 связывает возникновение обязанности по уплате налога с моментом приобретения физическим лицом права собственности. В свою очередь, право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество возникают у физического лица с момента государственной регистрации. Таким образом, обязанность по уплате налога на имущество физических лиц возникает у налогоплательщика с момента государственной регистрации прав на соответствующее имущество.
Минфин России в письме от 18.10.10 № 03-05-04-01/49 указал, что у налоговых органов отсутствует обязанность по исчислению налога на имущество физических лиц в отношении объектов, не прошедших государственную регистрацию.
 
Приобретение гаража в гаражно-строительном кооперативе
 
Приобрести гараж, особенно в крупном городе, сразу выплатив его стоимость, может далеко не каждый автовладелец. Для многих выходом становится вступление в гаражно-строительный кооператив. Можно ли говорить о том, что член такого кооператива становится собственником гаража и обязан ли он платить налог на имущество физических лиц?
Устав гаражно-строительного кооператива может предусматривать передачу объектов строительства в собственность пайщиков.
Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. В частности, регистрации подлежит и право собственности. Мало того, в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают только с момента такой регистрации.
Минэкономразвития России в письме от 09.02.11 № Д23-481 разъяснило следующее. Пунктом 4 ст. 218 ГК РФ установлено, что член гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за гараж или иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
По мнению Минэкономразвития России, право собственности члена гаражно-строительного кооператива, являющегося паенакопительным, на гаражный бокс, предоставленный ему таким кооперативом, возникает в силу закона независимо от факта государственной регистрации с момента внесения паевого взноса. Факт внесения паевого взноса в полном объеме может быть подтвержден справкой, выдаваемой органом управления гаражно-строительного кооператива. Указанной позиции придерживаются и суды. В качестве примера можно привести постановление Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.10 и определение Конституционного суда РФ от 20.03.07 № 196-0-0.
Вместе с тем, исходя из положений п. 2 ст. 13 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Таким образом, распоряжение правом собственности на гаражный бокс в рассматриваемой ситуации возможно только после его государственной регистрации в ЕГРП.
 
Уплата НДФЛ при продаже гаража
 
Если гражданин продал гараж, которым владел более трех лет, платить НДФЛ ему не придется (п. 17.1 ст. 217 НК РФ), однако такая возможность предусмотрена только для налогоплательщиков — налоговых резидентов Российской Федерации. Нерезидентам придется заплатить налог по ставке 30 %.
Налогоплательщику, владевшему гаражом менее трех лет, при его продаже придется заплатить НДФЛ, однако ему положены имущественные налоговые вычеты по доходам, облагаемым по ставке 13 %, при условии, что гражданин является налоговым резидентом.
Подпункт 1 п. 1 ст. 220 НК РФ устанавливает, что при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, полученной им в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающей в целом 1 млн. руб., а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 тыс. руб.
Как мы видим, при продаже даже тех гаражей, что являются недвижимостью, нельзя претендовать на вычет в 1 млн. руб., гараж попадает под понятие «иного имущества», размер вычета по которому лишь 250 тыс. руб.
Однако тот же подп. 1 предусматривает, что вместо использования права на получение имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. Соответственно, если имеются все документы, подтверждающие стоимость ранее приобретенного гаража, ее можно предъявить к вычету.
Отметим, что при продаже имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле. Вычет может быть поделен и по договоренности между совладельцами, однако лишь в том случае, если продано имущество, находившееся в общей совместной собственности.
Категория: Интересные статьи | Добавил: Ботвинник (16.06.2014)
Просмотров: 1433 | Рейтинг: 5.0/1
Всего комментариев: 0