Главная » Статьи » Интересные статьи

Инвестиционная недвижимость: как платить налог на доходы физических лиц
© Е. В. Мацкявичене
 
Есть граждане, которые, только-только купив квартиру, ищут способ продать ее. Далеко не все из них продают новое жилье потому, что не устроило его месторасположение или качество, либо изменились семейные обстоятельства. Некоторые просто пытаются извлечь выгоду из перепродажи жилья. Рассмотрим, как платит НДФЛ данная категория владельцев недвижимости и какие вычеты им положены.
Налоговое законодательство устанавливает, что доход, полученный физическими лицами от продажи имущества, облагается НДФЛ. Однако из этого правила есть исключения. Так, согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ освобождены от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и болев, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Большинство граждан, для которых продажа жилья - событие крайне редкое, имеет право на указанную льготу. Однако есть немало людей, для которых покупка и продажа объектов недвижимости - обыденное явление. Кто-то приобретает квартиры на стадии строительства, чтобы через год-два с выгодой продать жилплощадь в уже построенном доме, другие вкладывают свои накопления в недвижимость, не доверяя банковским учреждениям. Квартиры, приобретаемые с целью вложения средств или извлечения выгоды, нередко называют «инвестиционными». Данный термин не установлен законодательно, но активно применяется на практике.
Период владения инвестиционной недвижимостью, как правило, не превышает трех лет, поэтому при ее продаже на льготу, установленную п. 17.1 ст. 217 НК РФ, граждане претендовать не могут. Однако им при соблюдении ряда условий полагаются имущественные налоговые вычеты.
 
Инвестиционная квартира в доме-новостройке
 
Многие считают, что выгодно приобретать недвижимость на стадии строительства, поскольку стоимость квартир на этом этапе меньше, чем в уже возведенных домах. С гражданами, покупающими квартиры на стадии строительства, заключаются так называемые «предварительные договоры» (договоры участия в долевом строительстве, инвестирования в долевое строительство).
Даже если квартира приобретается для последующей перепродажи, гражданин имеет право воспользоваться имущественным налоговым вычетом, при условии, что он данный вычет еще не получал. В соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик может получить вычет в сумме фактически произведенных расходов, но не более 2 000000 руб., на новое строительство либо приобретение на территории России жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них.
Поскольку вычет в связи с приобретением жилья предоставляется один раз в жизни, необходимо обдумать, целесообразно ли обращаться за вычетом в связи с покупкой недвижимости, если предполагается ее дальнейшая перепродажа.
Следует иметь в виду, что имущественные налоговые вычеты, установленные подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, предоставляются за тот налоговый период, в котором возникло право на его получение, или в последующие налоговые периоды вне зависимости от периода, когда налогоплательщик нес расходы по приобретению вышеуказанного имущества.
Как правило, у лиц, приобретающих недвижимость по договору долевого строительства, на руках бывает несколько документов, датированных разными годами. При этом возникает вопрос: за какие годы будет предоставлен вычет?
Предположим, что гражданин имеет следующие документы: «предварительный договор» от 2007 г., договор участника долевого строительства от 2008 г., передаточный акт на квартиру от 2010 г., а также несколько платежных документов, подтверждающих фактические расходы на приобретение недвижимости, за 2007-2010 гг.
В этом случае налогоплательщик имеет право обратиться за имущественным налоговым вычетом, причем тот может быть предоставлен до регистрации права собственности на квартиру (письмо Минфина России от 10.03.11 № 03-04-05/9-123).
Документом, необходимым для подтверждения права на имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры в строящемся доме по договору долевого строительства, является акт о передаче квартиры (письмо Минфина России от 03.05.11 № 03-04-05/3-323).
Минфин России, рассматривая аналогичную ситуацию в письме от 25.03.11 № 03-04-05/7-189, указал, что если акт передачи квартиры получен в 2010 г., то налогоплательщик имеет право на имущественный налоговый вычет по доходам за 2010 г. и последующие годы. При этом не имеет значения, когда налогоплательщик понес расходы по приобретению данного имущества (письмо Минфина России от 15.03.11 № 03-04-05/7-140).
 
Участие в рекламных акциях застройщика
 
Если продажа жилья идет не слишком бойко, строительные организации могут проводить всевозможные акции для привлечения покупателей. Некоторые застройщики предлагают покупателям подарки в виде всевозможных подарочных сертификатов, например, на приобретение мебели или бытовой техники, или даже сертификаты на посещение ресторана.
Минфин России в письме от 04.04.11 № 03-03-06/1/207 разъяснил, что при получении от организации физическими лицами — участниками рекламной акции подарочных сертификатов у них образуется доход в натуральной форме в виде оплаты права на получение соответствующих товаров (работ, услуг).
Налогообложение доходов в виде стоимости подарочных сертификатов зависит от документального оформления этой операции. Если выдача подарочного сертификата оформлена в качестве подарка, то в соответствии с п. 28 ст. 217 НК РФ его стоимость в сумме до 4000 руб. освобождается от обложения НДФЛ. Сумма превышения будет облагаться налогом в общем порядке.
Застройщик, выдавший подарок, признается налоговым агентом и должен исполнять обязанность, предусмотренную ст. 226 НК РФ, — письменно сообщить налогоплательщику и в налоговую инспекцию о сумме налога и о невозможности его удержать. Гражданин должен будет уплатить НДФЛ самостоятельно.
 
Продажа квартиры на стадии строительства
 
Возможно, у лица, заключившего договор и внесшего по нему оплату за квартиру, возникнет необходимость «продать недостроенное жильё».
На самом деле, гражданин не может продать квартиру, еще не принадлежащую ему на праве собственности. В свою очередь, право продать недвижимость возникнет у него лишь с момента государственной регистрации права собственности на данное имущество (письмо Минфина России от 04.05.11 № 03-04-05/7-327). Однако можно вести речь об уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством). Доход, полученный налогоплательщиком-резидентом по такой сделке, будет облагаться НДФЛ по ставке 13 %.
Здесь необходимо отметить, что в ст. 210 НК РФ сказано, что для доходов, в отношении которых установлена ставка НДФЛ 13 %, налоговая база определяется как денежное выражение доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных, в частности, ст. 220 НК РФ.
В рассматриваемой нами ситуации при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. Такими расходами могут быть, в том числе, затраты на оплату консультационных и юридических услуг, сопровождающих сделку отчуждения права требования на квартиру (письма УФНС РФ по г. Москве от 27.08.10 № 20-14/4/090344®, 30.09.10 № 20-14/4/102290@).
 
Продажа недвижимости, оформленной в собственность
 
Налогообложение доходов от продажи квартиры, уже оформленной в собственность налогоплательщика, производится в общеустановленном порядке. Согласно подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ у физических лиц, получивших доход от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных п. 17.1 ст. 217 НК РФ, когда такие доходы не подлежат налогообложению, возникает обязанность по исчислению и уплате НДФЛ.
При этом налогоплательщик при определении размера налоговой базы имеет право на получение вычетов в суммах, полученных им в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.
Позитивный момент, связанный с предоставлением данного вычета, - возможность получать его в течение жизни неоднократно. Негативный - при современных ценах на недвижимость сумма данного вычета может показаться кому-то несущественной. В этом случае нужно обратить внимание на норму, прописанную в подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ: вместо использования права на получение указанного имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
В случае приобретения недвижимости с целью скорой перепродажи, все необходимые документы, подтверждающие расходы, как правило, имеются в наличии. Поэтому, на наш взгляд, целесообразно воспользоваться именно этой нормой налогового законодательства.
В письме от 27.04.11 № 03-04-05/7-309 Минфин России на примере конкретной ситуации разъяснил, как при продаже квартиры можно уменьшить сумму налогооблагаемого дохода от продажи недвижимости на 7000000 руб.
Гражданин продал за 8000000 руб. квартиру, находившуюся в его собственности менее трех лет, которая, в свою очередь, была приобретена по договору мены. Сумма дохода, полученного по договору мены квартиры, определяется исходя из стоимости квартиры, указанной в договоре мены. В договоре указывалось, что стоимость жилья - 7 000 000 руб.
В письме подчеркнуто, что вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, максимальный размер которого равен 1 000 000 руб., налогоплательщик вправе уменьшить размер своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Причем при продаже квартиры, приобретенной по договору мены, гражданин вправе включить в сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов стоимость данной квартиры, указанную в договоре мены. В рассмотренной ситуации это означало, что можно уменьшить налогооблагаемый доход на 7 000 000 руб.
На наш взгляд, важно обратить внимание на следующее: при обмене жилья целесообразно отражать в договоре не символическую цену или оценку БТИ, а реальную рыночную стоимость. Правильно оформленные документы помогут при последующей продаже жилья уменьшить налогооблагаемую базу на сумму более весомую, чем 1 000 000 руб.
При наличии документов, подтверждающих расходы по приобретению квартиры, можно уменьшить размер своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных расходов, связанных с получением этих доходов, не только по жилью, приобретенному по договору мены. Касается это правило и недвижимости, полученной в результате сделки купли-продажи.
 
Купить, отремонтировать, продать
 
Далеко не все граждане приобретают инвестиционную недвижимость в домах-новостройках. Некоторые покупают жилища, находящиеся в неудовлетворительном состоянии, осуществляют необходимый ремонт и отделку помещений, а затем по значительно более высокой цене продают эту недвижимость. Срок владения такой недвижимостью зачастую невелик и в некоторых случаях составляет лишь несколько месяцев. Можно ли получить налоговый вычет при продаже такой квартиры и есть ли возможность уменьшить сумму облагаемых НДФЛ доходов от продажи квартиры на расходы по приобретению квартиры, ремонтные и отделочные работы?
Как мы уже отмечали, при определении размера налоговой базы в связи с получением доходов от продажи квартиры налогоплательщик вместо использования права на получение имущественного налогового вычета в соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ вправе уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Минфин России в письме от 24.01.11 № 03-04-05/9-25 разъяснил, что к таким расходам можно отнести документально подтвержденные затраты налогоплательщика на проведение ремонта и отделки квартиры в целях ее подготовки для последующей продажи, если они не включались в имущественный налоговый вычет по приобретению указанной квартиры.
Документами, подтверждающими стоимость ремонтных и отделочных работ, могут быть договор подряда, товарные и кассовые чеки на приобретенные строительные материалы.
 
Расходы на услуги риэлтора
 
Многие граждане обращаются к риэлторам как на стадии приобретения, так и на стадии продажи квартиры. Стоимость услуг этих специалистов, как правило, устанавливается в процентах от стоимости объекта недвижимости, с которым производится сделка. Поскольку цена недвижимости в настоящее время достаточно высока, вознаграждение риэлтору может составлять сотни тысяч рублей. После завершения сделки у многих граждан возникает вопрос: нельзя ли учесть сумму расходов, возникших в связи с привлечением риэлтора, при расчете НДФЛ?
Минфин России в письме от 16.02.11 № 03-04-05/9-84 разъяснил, что Налоговым кодексом РФ установлен закрытый перечень расходов, учитываемых при строительстве либо приобретении квартиры, расходы на оплату услуг риэлтора в перечне расходов не поименованы.
Таким образом, если владелец решает обратиться за имущественным налоговым вычетом в связи с приобретением квартиры, то включить в вычет сумму вознаграждения риэлтору не удастся.
Однако вознаграждение риэлтору можно учесть после продажи квартиры при определении размера налоговой базы в связи с получением доходов от этой сделки. Для этого налогоплательщик должен в соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ воспользоваться возможностью вместо использования права на получение имущественного налогового вычета уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Итак, документально подтвержденные расходы на риэлторские услуги могут быть учтены в расходах, уменьшающих налоговую базу по НДФЛ, только при реализации квартиры.
Уменьшить налоговую базу можно и на сумму документально подтвержденных расходов на услуги нотариуса (письмо Минфина России от 28.04.11 № 03-04-05/3-311)»
Категория: Интересные статьи | Добавил: Ботвинник (17.06.2014)
Просмотров: 227 | Рейтинг: 5.0/1
Всего комментариев: 0