Главная » Статьи » Книги в архивах

Защита граждан от посягательств на их права при совершении жилищных сделок
© Е.Л. Житкова
 
При самостоятельном решении своих жилищных проблем на стадии заключения договора купли-продажи недвижимости граждане могут столкнуться с целым рядом проблем.
1. Выбор контрагента по сделке: в качестве покупателя может выступить мошенник, связанный с организованной преступной группировкой. Покупатель может оказаться и «засланным жучком» из агентства. В результате меньшее, чем в этой ситуации придется отделаться, - это заключить с фирмой «бессрочный» договор продажи квартиры, и сделка может продлиться более года - риэлторы долго будут искать «дорогого» покупателя.
2. Квалифицированная оценка недвижимости.
3. Выбор варианта расчетов и схемы отчуждения объекта недвижимости.
Ниже методы решения этих проблем рассмотрены более подробно.
Так, оценка объекта недвижимости может проводиться как самим собственником, так и оценщиком. Сумма денежного выражения ценности недвижимости, указанная экспертом в отчете об оценке, является рекомендательной для целей совершения сделки с такой недвижимостью. Никогда не следует доверять оценщикам, которых пригласила противоположная сторона по сделке. Сомнительным можно считать качество услуг и тех из них, кто просит за свои услуги символическую цену.
Российская судебная практика пока не имеет прецедентов защиты прав граждан от некомпетентной оценки, так как в действиях лжеоценщика невозможно доказать состав преступного умысла. Другое дело, если коммерческий оценщик работает без регистрации или лицензии (ст. 171, 173 Уголовного кодекса РФ) либо уклоняется от уплаты налогов (ст. 198, 199 УК РФ).
Чтобы оградить себя от некомпетентных экспертов, частному лицу можно даже заказать проведение оценки его собственности несколькими оценщиками. Для этого целесообразно обращаться в общественные организации оценщиков, такие, как Российское общество оценщиков, Московское общество оценщиков, или в гильдию риэлторов.
Для оценки частного домовладения применяются обособленные методики определения стоимости земельного участка и строений на нем, включающие:
- установление местонахождения объекта;
- определение стоимости земельного участка (из расчета точной площади и средней рыночной стоимости 0,01 га земли в окрестностях, скидок и доплат в зависимости от индивидуальных особенностей участка);
- определение стоимости основного строения (имеющего, по мнению оценщика, максимальную стоимость);
- установление стоимости вспомогательных строений;
- суммирование полученных значений.
Согласно п. 3 ст. 11 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (в ред. от 1 декабря 2007 г.), за основу стоимости земельных участков принимается их рыночная либо кадастровая стоимость. Так, стоимость земельных участков принимается равной их кадастровой стоимости в случае создания открытого акционерного общества путем преобразования унитарного предприятия. При всех остальных способах приватизации стоимость земельных участков принимается равной рыночной стоимости.
В соответствии с п. 1.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 г. № 222 (в ред. приказа Минэкономразвития России от 20 декабря 2007 г. № 445), результаты определения кадастровой стоимости земельных участков отражаются в Акте определения кадастровой стоимости земельных участков, который удостоверяется должностным лицом управления Роснедвижимости по соответствующему субъекту РФ. Кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель, занятых многоэтажной или индивидуальной жилой застройкой, на площадь земельного участка.
Рыночная стоимость земельных участков определяется в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности. Как правило, эксперты руководствуются распоряжением Минимущества России «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» от 6 марта 2002 г. № 568-р (в ред. от 31 июля 2002 г.).
Рыночная стоимость строений определяется одним из следующих методов: сравнения продаж; затратным; капитализации дохода (по отдельным стандартизированным методикам).
 
Категория: Книги в архивах | Добавил: Ботвинник (07.07.2014)
Просмотров: 204 | Рейтинг: 5.0/1
Всего комментариев: 0