Главная » Статьи » Интересные статьи

Налог на доходы физических лиц при покупке жилья
© Е. В. Мацкявичене
 
«Многократный» вычет
 
В 2014 г. вступила в силу новая редакция ст. 220 НК РФ (Федеральный закон от 23.07.12 № 212-ФЗ). Для налогоплательщиков, понесших расходы на новое строительство либо приобретение на территории России жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, будут действовать следующие нормы.
Вычет будет предоставляться в размере фактически произведенных расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов имущества, из приведенного выше перечня, не превышающем 2000000 руб.
В том случае, если налогоплательщик воспользовался правом на получение имущественного налогового вычета в размере менее его предельной суммы - 2000000 руб., то остаток вычета до полного его использования может быть учтен при получении имущественного налогового вы- . чета в дальнейшем на новое строительство либо приобретение на территории России жилого дома, квартиры, комнаты или долг; (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.
Подпункт 1 п. 3 ст. 2200 НК РФ в редакции, которая начнет действовать со следующего года, предполагает, что предельный размер вычета будет равен размеру, действовавшему в налоговом периоде, в котором у налогоплательщика впервые возникло право на получение имущественного налогового вычета, в результате предоставления которого образовался остаток, переносимый на последующие налоговые периоды.
У многих налогоплательщиков, узнавших из СМИ о новациях, возник вопрос. Смогут ли те, кто приобретал жилье и земельные участки в предыдущие годы, но при этом не «исчерпал» предельный размер вычета, вновь претендовать на вычет? А именно - на его оставшуюся часть?
Предположим, что налогоплательщик уже получал имущественный налоговый вычет в предыдущие годы, «не исчерпав» его сумму полностью, а затем в 2013 г. приобрел новое жилье. Казалось бы, расходы по приобретению этой собственности будут указаны в декларации, поданной после января 2014 г., тем не менее налоговый вычет нельзя будет «дополучить». Дело в том, что налогоплательщик воспользовался имущественным налоговым вычетом в соответствии с действовавшим на тот момент законодательством. Поэтому оснований для получения имущественных налоговых вычетов в связи с приобретением налогоплательщиком в 2013 г. жилья у него не имеется (письмо Минфина России от 09.08.13 № 03-04-05/32333)
Но даже если налогоплательщик, приобретавший жилье в предыдущие годы, вообще никогда не обращался за получением имущественного налогового вычета, то получить после 1 января 2014 г. вычет по нескольким объектам недвижимости у него также не получится. Именно так ответил Минфин России (письмо от 09.08.13 № 03-04-05/32324), рассмотрев следующую ситуацию.
Налогоплательщик в 2011 г. приобрел квартиру за 1 323000 руб., а в 2013 г. - еще одну квартиру за 1 800000 руб., имущественный налоговый вычет этот гражданин никогда в жизни не получал. За получением вычета он планирует обратиться в 2014 г.
Отвечая на вопрос налогоплательщика, Минфин России сослался на п. 2 ст. 2 Закона № 212-ФЗ, согласно которому положения ст. 220 НК РФ применяются к правоотношениям по предоставлению имущественного налогового вычета, возникшим после дня вступления в силу этого Закона (1 января 2014 г.). Поэтому положения Закона № 212-ФЗ будут применяться к гражданам, которые начнут обращаться в налоговые органы за предоставлением имущественного налогового вычета, в частности, при приобретении квартир, право собственности на которые будет зарегистрировано начиная с 1 января 2014 г.
Аналогичный ответ был дан и в письме Минфина России от 09.08.13 № 03-04-05/32363.
Иными словами, имущественный вычет предоставляется в соответствии с правилами, действовавшими в период приобретения жилья, а не в период обращения за вычетом.
До некоторой степени исключением можно считать жилье, приобретенное до вступления в силу второй части Налогового кодекса РФ. Так, если- налогоплательщик в 2013 г. (или в 2014 г.) обратится за вычетом по квартире, приобретенной, к примеру, в 1997 г. (т. е. до вступления в силу второй части Налогового кодекса РФ и деноминации 1998 г.), он столкнется со следующей ситуацией.
Нормами действовавшего в то время Закона РФ от 07.12.91 № 1998-1 «О подоходном налоге с физических лиц» воспользоваться уже невозможно, поскольку он давно утратил силу. Однако ст. 31 Федерального закона от 05.08.2000 № 118-ФЗ, которым с 2001 г. введена в действие глава 23 «Налог на доходы физических лиц» НК РФ, предусматривает, что по правоотношениям, возникшим до введения в действие части второй Налогового кодекса РФ, эта часть применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения ее в действие. Иными словами, хотя квартира приобретена в 1997 г., а сейчас 2013 г., воспользоваться вычетом можно по правилам 2001 г.
Согласно первоначальной редакции подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ налогоплательщик мог воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме, израсходованной на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры, в размере фактически произведенных расходов, но не более 600000 руб. При этом сумма произведенных расходов на приобретение в 1997 г. квартиры определяется с учетом деноминации (письмо Минфина России от 18.04.13 № 03-04-05/13276).
Итак, если гражданин приобрел жилье очень давно, пусть даже до вступления в силу второй части Налогового кодекса РФ, и не воспользовался правом на имущественный вычет, он может сделать это и сейчас. Однако не стоит рассчитывать на то, что вычет будет предоставлен по новым правилам.
 
Перенос вычетов «в обратную сторону»
 
В настоящее время для пенсионеров, приобретших (построивших) жилье, приобретших земельные участки, на которых расположены жилые дома или участки под застройку, есть возможность перенести остаток имущественного вычета на предшествующие налоговые периоды (но не более трех). Однако касается эта норма только лиц, не получающих доходы, облагаемые по ставке 13 %. Иначе говоря, речь идет только о неработающих пенсионерах.
Законом № 212-ФЗ в ст. 220 НК РФ были внесены существенные изменения. В частности, снято условие, в соответствии с которым налогоплательщики-пенсионеры вправе перенести остаток имущественного налогового вычета на предшествующие на-логовые периоды только в случае отсутствия у них доходов, облагаемых по налоговой ставке 13 %.
Иными словами, с 1 января 2014 г. перенести на предшествующие налоговые периоды остаток имущественных налоговых вычетов вправе будут и работающие пенсионеры (письмо Минфина России от 08.08.13 № 03-04-05/32020).
 
Как делятся вычеты
 
В настоящее время при приобретении имущества в общую долевую либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности либо с их письменным заявлением (в случае приобретения жило: дома, квартиры, комнаты в общую совместную собственность). Данная норма содержится в подл. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.
Новая редакция ст. 220 НК РФ, которая вступит в силу в следующем году, не содержит положений о распределении имущественного вычета по расходам на приобретение жилья между совладельцами при покупке недвижимости в общую долевую или общую совместную собственность. Минфин России в письме от 13.09.13 № 03- 04-07/37870 разъяснил, что несмотря на отсутствие в новой редакции ст. 220 НК РФ соответствующей нормы, ранее действующий порядок предоставления имущественных налоговых вычетов совладельцам объектов недвижимости (в том числе супругам), не изменился и производится исходя из величины расходов каждого лица, подтвержденных платежными документами, или на основании заявления супругов о распределении их расходов на приобретение объекта недвижимости.
Граждане, приобретшие жилье в общую собственность в 2013 г., планирующие подать декларацию в 2014 г., будут распределять имущественный вычет в соответствии с их долей (долями) собственности либо с их письменным заявлением. Общий размер вычета на всех совладельцев - 2000000 руб. При этом вне зависимости от вида собственности изменение порядка использования имущественного налогового вычета, включая передачу остатка неиспользованного вычета другому налогоплателыцику, не предусмотрено (письма Минфина России от 22.04.13 № 03-04-05/7- 398, ФНС России от 11.07.13 № ЕД-4- 3/12491 @).
 
Отцы и дети
 
В Российской Федерации совершенно обычными являются ситуации, когда несколько поколений одной семьи общими усилиями решают свой «жилищный вопрос». В одних семьях дети и родители имеют жилье в общей собственности, в других роди
Рассмотрим некоторые типичные примеры, с которыми чаще всего можно столкнуться в повседневной жизни. Родители дарят детям собственное жилье (и наоборот), в-третьих - приобретают детям жилье заранее, иногда даже пока те еще малы. Во всех этих случаях при операциях с жильем возникают вопросы, связанные с уплатой НДФЛ.
 
ПРИМЕР 1. Родители и их взрослый сын с 2006 г. владеют одной квартирой в общей собственности. Родители дарят сыну свои доли в квартире (в 2011 г.), а он вскоре эту квартиру продает (в 2013 г.). Поскольку не прошло трех лет с момента приобретения им квартиры в единоличную стоимость, не придется ли платить НДФЛ?
В первую очередь, в поисках ответа на этот вопрос обратимся к Гражданскому кодексу РФ. В силу ст. 235 ГК РФ изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. Статья 131 ГК РФ предполагает, что изменение состава собственников имущества требует государственной регистрации такого изменения.
При этом моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности (сына) на данную квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры и размера их долей, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.
В соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат обложению НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи, в том числе квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика три года и более.
В данном случае квартира находилась в собственности налогоплательщика (независимо от изменения размера долей в праве собственности на квартиру) более трех лет, поэтому доходы от ее продажи не облагаются НДФЛ (письмо Минфина России от 07.08.13 № 03- 04-05/31870).
 
ПРИМЕР 2. Родители купили квартиру, оформив ее в общую собственность вместе с малолетними детьми. Очевидно, что далеко не все несовершеннолетние могут внести свою часть стоимости квартиры из личных средств. Фактически сделка проводится за счет средств родителей.
Минфин России в письме от 23.07.13 № 03-04-05/29049 разъяснил, что, если родители, ранее уже воспользовавшиеся правом на получение имущественного вычета по налогу на доходы физических лиц приобрели квартиру со своими несовершеннолетними детьми в общую собственность, оснований для предоставления им указанного налогового вычета в отношении расходов на приобретение этой квартиры не имеется.
 
ПРИМЕР 3. Родитель за свои средства купил квартиру в собственность несовершеннолетнего ребенка.
Здесь нужно отметить, что Конституционный суд РФ признал право родителя, который понес расходы на приобретение на территории Российской Федерации жилого помещения в собственность своего несовершеннолетнего ребенка, на однократное использование имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных расходов в установленных законом пределах. При этом ребенок, на имя которого родителем была приобретена недвижимость, не лишается права на получение имущественного налогового вычета в будущем, в том числе до наступления совершеннолетия, когда у него появятся источники собственного дохода, формирующие базу по НДФЛ, за счет которых им может быть приобретено в собственность другое жилое помещение (постановление от 01.03.12 № 6-П).
Пунктом 6 ст. 220 НК РФ закреплена возможность родителей (опекунов, попечителей) получить имущественные вычеты по расходам на покупку жилья и на погашение процентов в отношении объектов недвижимости, приобретенных или построенных за счет средств этих лиц в собственность их несовершеннолетних детей (подопечных). Размер имущественных налоговых вычетов в указанном случае определяется исходя из фактически произведенных расходов и установленного ограничения - 2000000 руб. Все споры, возможные в случаях, подобных рассмотренным в ситуациях 2 и 3, будут разрешены после вступления в силу новой реакции ст. 220 НК РФ 1 января 2014 г. Касается новая норма лишь правоотношений, возникших после 1 января 2014 г.
Категория: Интересные статьи | Добавил: Ботвинник (19.06.2014)
Просмотров: 205 | Рейтинг: 5.0/1
Всего комментариев: 0