Главная » Статьи » Интересные статьи

Налоговый вычет при продаже и обмене жилой площади
© Е.В. Мацкявичене
 
Размер налогового вычета, предоставляемого при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, остался прежним и составляет 1000000 руб. В отличие от вычета, положенного при приобретении или строительстве жилых домов, квартир, комнат или долей в них, с 01.01.08 составляющего 2000000 руб.
Имущественный вычет в случае, когда не сохранились документы, подтверждающие расходы на приобретение собственности. При определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в соответствии с подл. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. Вычет может быть предоставлен в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1000000 руб.
Вместо использования права на получение такого вычета налогоплательщик может уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им расходов, связанных с получением этих доходов. Однако в данном случае есть существенная деталь - расходы должны быть документально подтверждены.
Для приобретенных квартир, комнат (долей в них) документами, подтверждающими расходы, являются, в частности, договор на приобретение квартиры, платежные документы.
В фактические расходы на новое строительство либо приобретение жилого дома или доли (долей) в нем могут включаться следующие расходы:
на разработку проектно-сметной документации;
на приобретение строительных и отделочных материалов;
на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством;
связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке;
на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.
Если налогоплательщик не имеет документов, подтверждающих расходы (в том числе и по причине их потери), он не может обратиться за вычетом в сумме расходов. Что не мешает ему получить вычет в сумме, полученной в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, не превышающей 1000000 руб.
Если же было продано недвижимое имущество, находившееся в собственности налогоплательщика три года и более, то налоговый вычет должен предоставляться в полной сумме, полученной при продаже указанного имущества. При этом не имеет значения, сохранил ли гражданин документы, подтверждающие свои затраты на приобретение этой собственности.
 
Продано несколько объектов недвижимости. Сколько имущественных вычетов можно получить? Каких-либо ограничений в отношении количества объектов недвижимости (долей в них), при продаже которых может быть получен имущественный налоговый вычет, НК РФ не устанавливает.
В отношении доходов от продажи каждого такого объекта имущественный налоговый вычет определяется отдельно в соответствии с положениями подл. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ.
Иначе говоря, налоговый вычет может быть применен столько раз, сколько продано объектов недвижимости. Однако общий размер имущественного налогового вычета по всем объектам недвижимого имущества не может превышать 1 000 000 руб. за налоговый период (письмо Минфина России от 26.12.08 № 03-04-05-01/478).
 
Обмен квартиры. Нужно ли платить НДФЛ? Можно ли претендовать на имущественный вычет? В кризисный период возникло немало сложностей с куплей-продажей жилья. Тем не менее количество желающих поменять свои жилищные условия не уменьшилось. Все чаще граждане, желающие съехаться или разъехаться, прибегают к обмену жилой площади, находящейся у них в собственности.
Здесь нужно заметить, что очень сложно поменять одну квартиру на другую, полностью равноценную. В большинстве случаев приходится прибегать к доплате. При этом возникает вопрос: не связан ли обмен жилплощади, внесение или получение доплаты с необходимостью уплаты налога на доходы физических лиц?
Дело в том, что в соответствии с п. 1 ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды. К таким доходам относятся, в частности, доходы, получаемые по договору мены.
Минфин России в письме от 26.12.08 № 03-04-05-01/479 дал следующее пояснение. Отношения сторон по договору мены и договору купли-продажи имеют одинаковую экономическую природу. Статьей 567 ГК РФ установлено, что к договору мены применяются правила купли-продажи. Каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и, одновременно, покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
Если из договора мены не вытекает иное, то товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными. А расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.
В случае, когда по договору мены обмениваемые товары признаны неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах.
Сумма дохода, полученного в результате обмена квартиры, определяется исходя из стоимости квартиры, установленной в договоре мены.
Налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, равной стоимости обмениваемой квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающей в целом 1000000 руб. А при обмене квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика три года и более, налоговый вычет предоставляется в сумме, равной стоимости обмениваемой квартиры.
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета в соответствии с подл. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, налогоплательщик может уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
 
Квартира куплена и вскоре продана. Теряется ли право на налоговый вычет? Представим следующую ситуацию: гражданин приобрел квартиру, воспользовался правом на налоговый вычет. Но еще до того, как полностью исчерпан вычет, налогоплательщик квартиру продал.
Как поступить в этой ситуации, пояснил Минфин России в письме от 26.12.08 № 03-04-05-01/481. В частности, указано, что предоставление имущественного налогового вычета связано с юридическим фактом осуществления расходов на новое строительство или приобретение жилого дома, квартиры или доли (долей) в них. Если впоследствии жилой дом либо квартира были проданы налогоплательщиком, то такая продажа не отменяет факта осуществления расходов по их строительству или приобретению.
Минфин России подчеркнул, что НК РФ не увязывает право налогоплательщика на получение остатка имущественного налогового вычета в последующих налоговых периодах (до полного его использования) с фактом наличия этого имущества в собственности налогоплательщика в каждом налоговом периоде, за который предоставляется имущественный налоговый вычет.
Иначе говоря, если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не использован полностью, то оставшаяся часть вычета может быть предоставлена налогоплательщику в последующие налоговые периоды. Независимо от того, что в эти периоды квартира (жилой дом и т. п.) может уже не находиться в собственности налогоплательщика.
 
Есть ли право на имущественный вычет у иностранца? Возникает этот вопрос по той причине, что в общем случае налоговые нерезиденты уплачивают НДФЛ по ставке 30 %. А налоговые вычеты для доходов, облагаемых по этой ставке, не предусмотрены.
Минфин России в письме от 22.12.08 № 03-04-05-01/465 разъяснил, что имущественный налоговый вычет, установленный подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, применяется только к подлежащим налогообложению по ставке 13 % доходам физических лиц, признаваемых налоговыми резидентами.
Однако сам факт отсутствия российского гражданства у иностранца, приобретающего и продающего собственность в нашей стране, еще не означает, что у него нет статуса налогового резидента.
Налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение двенадцати следующих подряд месяцев. Период нахождения физического лица в нашей стране не прерывается на периоды его выезда за пределы Российской Федерации для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения. Эти 183 дня пребывания в Российской Федерации исчисляются путем суммирования всех календарных дней, в которых физическое лицо находилось в нашей стране в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате получения им дохода. А коль скоро иностранец решил приобрести собственное жилье в России, то он наверняка проживает на территории нашей страны необходимые 183 дня в году.
Таким образом, иностранный гражданин также может уплачивать НДФЛ по ставке 13 % при условии соблюдения указанного выше требования.
Для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка в размере 13 %, налоговая база определяется как денежное выражение доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов.
 
Долевая собственность и налоговые вычеты. Супруги нередко приобретают жилье в общую долевую либо общую совместную собственность. Но каждый из них является самостоятельным налогоплательщиком, даже если сами они считают себя единым целым.
При приобретении имущества в общую долевую либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности либо с их письменным заявлением (в случае приобретения квартиры в общую совместную собственность).
Предположим, супруги приобрели квартиру в общую долевую собственность с равными долями. В этом случае имущественный налоговый вычет, предусмотренный подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, распределяется между совладельцами в соответствии с их долями в праве собственности на жилую площадь.
Общий размер имущественного налогового вычета не может превышать 1 000 000 руб. без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным налогоплательщиком на приобретение на территории нашей страны жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них. Соответственно, на долю каждого из супругов приходится по 500000 руб. имущественного налогового вычета.
Доход, полученный в виде платежа при продаже квартиры (дома и т. п.), облагается НДФЛ. Налог рассчитывается по итогам того налогового периода, в котором такой доход был фактически получен. При этом не имеет значения, в каком налоговом периоде производится окончательный расчет по договору и фактическая передача указанного имущества. Такое разъяснение было дано Минфином России в письме от 26.01.09 № 03-04-05-01/22.
Если продана, например, половина доли в праве собственности на квартиру, налоговая база уменьшается соответственно на 1/2 расходов, связанных с приобретением этой квартиры (письмо Минфина России от 26.12.08 № 03-04-05-01/481).
Другой достаточно распространенный случай  - приобретение родителями и их несовершеннолетними детьми жилой площади в долевую собственность. Предположим, родители получили имущественный налоговый вычет при приобретении жилья. Но сможет ли ребенок в дальнейшем воспользоваться правом на имущественный налоговый вычет? Ведь такое право предоставляется один раз в жизни.
Действующим в настоящее время законодательством вопрос о возможности использования налогоплательщиком в будущем имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц в случае, если родители ребенка, когда он был несовершеннолетним, за счет своих средств приобрели квартиру в общую долевую собственность с ним и по его доле воспользовались имущественным налоговым вычетом, не урегулирован.
Категория: Интересные статьи | Добавил: Ботвинник (21.06.2014)
Просмотров: 167 | Рейтинг: 5.0/1
Всего комментариев: 0