Главная » Статьи » Интересные статьи

Недвижимость для несовершеннолетнего ребёнка
© Е.В.Мацкявичене
 
Кому все-таки принадлежит квартира, купленная для ребёнка?
 
Нередко квартиры, покупаемые «на будущее для ребёнка», на самом деле оформляются на его родителей. Однако в некоторых случаях в документах на собственность указываются именно несовершеннолетние дети.
Приобретая на имя несовершеннолетнего ребёнка недвижимость, следует понимать, что это имущество будет принадлежать ребёнку, а не родителям и не семье в целом. Статьей 60 Семейного кодекса РФ установлено: родители не имеют права собственности на имущество ребёнка, точно так же, как и он не имеет права собственности на имущество родителей. А дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию.
Всегда ли совпадают интересы родителей и детей? Несмотря на кажущуюся странность этой формулировки, такие ситуации случаются часто. Например, малолетний ребенок получил от бабушки квартиру. Родители, испытывая финансовые трудности, хотят продать собственность ребёнка и потратить немалую часть вырученных денег на содержание его самого (на питание, одежду, обучение, лечение и др.). В такой ситуации между интересами ребёнка и родителей есть противоречие: в интересах ребёнка - сохранение принадлежащей ему квартиры, в интересах родителей - устранение текущих финансовых затруднений.
Органы опеки и попечительства могут установить факт наличия противоречия между интересами родителей и ребёнка. И родители согласно ст. 64 Семейного кодекса РФ будут не вправе в такой ситуации представлять интересы своего несовершеннолетнего ребёнка.
Проверка же того, вступают ли конкретные действия родителей, как законных представителей несовершеннолетнего, в противоречие с интересами самого несовершеннолетнего, и является ли в связи с этим обоснованным решение органа опеки и попечительства, отказавшего в разрешении на отчуждение принадлежащего несовершеннолетнему имущества, подведомственна судам общей юрисдикции (определение Конституционного суда РФ от 06.03.03 № 119-0).
Итак, без позволения органа опеки и попечительства родители не могут продать жилье, принадлежащее ребёнку.
Но, может быть, родителям целесообразно выкупить это жилье у ребёнка, а затем распорядиться им по собственному разумению? Нет, так сделать тоже нельзя. При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребёнка, на них распространяются правила ст. 37 ГК РФ о распоряжении имуществом подопечного, в связи с чем совершение ими сделки по отчуждению принадлежащего ребёнку имущества в свою пользу недопустимо. К такому выводу пришел, в частности, Президиум Мосгорсуда (постановление от 15.05.08).
Если признано, что нет противоречия между интересами ребёнка и родителей, то принадлежащая ребёнку недвижимость может быть продана (наиболее типичный случай - продажа квартиры, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему, для приобретения квартиры большей площади с целью улучшения жилищных условий семьи, и ребёнка в частности). В этом случае договор от имени малолетнего ребёнка (не достигшего 14 лет) будут подписывать родители (опекуны, попечители).
 
Может ли ребенок продать свою квартиру?
 
Родители далеко не в любом случае могут продать принадлежащую ребёнку квартиру. Но может ли ребенок продать ее сам?
Несовершеннолетний имеет право собственности на имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на его средства. Причем распоряжаться этим имуществом ребенок может самостоятельно, но с учетом ограничений, налагаемых ст. 26 и 28 ГК РФ.
Если речь идет о продаже недвижимого имущества (дома, квартиры и т. п.), то малолетние дети (не достигшие 14 лет) самостоятельно такие сделки совершать не могут. Законодательство позволяет детям в возрасте от 6 до 14 лет участвовать лишь в мелких бытовых сделках, а также сделках, направленных на безвозмездное получение выгоды, не требующих нотариального удостоверения либо государственной регистрации; сделках по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения.
Иные сделки от имени малолетних детей могут совершать только их родители, усыновители или опекуны. Причем в силу ст. 28 и 37 ГК РФ законные представители несовершеннолетнего обязаны совершать сделки по отчуждению его имущества только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Касается эта норма не только опекунов и попечителей, но и родителей.
А вот несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать такие сделки с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения предусматривает следующее (п. 7): если сторонами договора продажи являются несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, договор продажи заключается (в том числе подписывается) ими самостоятельно.
 
Можно ли получить вычет по НДФЛ?
 
Положены ли вычеты родителям? В первую очередь разберем типичный случай: родители приобретают жилье на имя ребёнка. Могут ли они при, этом получить имущественный налоговый вычет?
ФНС РФ в письме от 13.08.09 № 3-5-03/1258@ рассмотрела следующую ситуацию: если налогоплательщик приобрел квартиру на имя своей несовершеннолетней дочери и свидетельство о праве собственности на квартиру оформлено на ребёнка заявителя, налогоплательщик не вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета. Ведь именно документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на квартиру, являются согласно подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ правоустанавливающими документами, необходимыми для подтверждения права на получение имущественного налогового вычета при приобретении квартиры на основании договора купли-продажи.
На первый взгляд, аналогичная ситуация складывается, если квартира приобретается родителями, а регистрируется не только на их имена, но и на имя ребёнка (детей).
В письме УФНС России по г. Москве от 28.07.09 № 20-14/4/077296 разбиралась такая ситуация: гражданин, его мать-пенсионерка и несовершеннолетний ребенок приобрели жилье, оформив его в равнодолевую собственность. По мнению сотрудников налоговой службы, в этом случае гражданину причитается 1/3 часть имущественного вычета, полагающегося при приобретении жилья, 666 666 руб. (2 млн руб. *1/3). При оформлении квартиры в общую долевую собственность каждый из совладельцев, осуществивший расходы по ее приобретению, вправе получить имущественный налоговый вычет исходя из принадлежащей ему доли в указанном имуществе.
Налоговым кодексом РФ не предусмотрена передача права на получение имущественного налогового вычета одним из совладельцев другому. Соответственно, воспользоваться правом на имущественный вычет в части суммы, уплаченной за долю ребёнка, налогоплательщик не может.
Здесь нужно обратить внимание на постановление Конституционного суда РФ от 13.03.08 № 5-П. Говорится в нем следующее: положения абз. 18 подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ во взаимосвязи с другими положениями Налогового кодекса РФ и общей системой правового регулирования предполагают право родителя, приобретшего за счет собственных средств квартиру в общую долевую собственность со своими несовершеннолетними детьми, получить имущественный налоговый вычет в соответствии с фактически произведенными расходами в пределах общего размера данного вычета.
Указанная норма признана не противоречащей Конституции РФ. Она подлежит применению именно в соответствии с выявленным Конституционным судом РФ конституционно-правовым смыслом. Между тем, по мнению налоговых органов г. Москвы (письмо УФНС России по г. Москве от 05.03.09 № 20-14/4/019631), положения постановления № 5-П применимы исключительно в случае приобретения квартиры в общую долевую собственность одним родителем и несовершеннолетним ребёнком (детьми). А применять эти положения к любым иным случаям нельзя.
Положены ли вычеты детям? Мы выяснили, что родители, приобретая недвижимость на имя ребёнка на собственные деньги, не могут претендовать на получение имущественного налогового вычета (кроме случая, упомянутого Конституционным судом РФ в постановлении № 5-П). Но, может быть, такой налоговый вычет может получить сам ребенок?
Вряд ли, говоря о несовершеннолетних, можно всерьез обсуждать возможность получения ими налогового вычета при приобретении жилья. Подавляющее большинство российских детей не имеет собственных доходов, позволяющих приобретать недвижимость. Поэтому рассматривать эту гипотетическую ситуацию мы не станем.
Обратимся к более распространенному случаю: получению имущественного вычета ребёнком при продаже Семьей объекта недвижимости. Допустим, малолетний ребенок получил в наследство небольшую долю в квартире, принадлежавшей его бабушке и деду. Квартира продана. Первый вопрос, который возникает в этой ситуации, - должен ли малолетний ребенок платить налог на доходы физических лиц? Второй вопрос - можно ли воспользоваться правом на имущественный налоговый вычет?
Налогоплательщиками признаются физические лица, на которых Налоговым кодексом РФ возложена обязанность уплачивать соответственно налоги и (или) сборы (ст. 19 НК РФ). Никаких возрастных ограничений налоговое законодательство не содержит, поэтому каждый из нас является налогоплательщиком, независимо от возраста.
Итак, несовершеннолетний ребенок является налогоплательщиком, однако это не означает, что при продаже доли в квартире НДФЛ придется заплатить в любом случае.
В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 млн руб. При продаже имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям.
Предположим, что наследниками полученная квартира продана практически сразу после оформления наследства (три года они этим объектом недвижимости не владели), стало быть, общая сумма вычета, причитающегося наследникам, составит 1 млн руб. Допустим, доля малолетнего ребёнка в этой квартире составляет 1/5 часть. Соответственно, в качестве вычета ему положено 200 тыс. руб.
Далее все зависит от того, сколько денег было выручено от продажи квартиры. Например, общая стоимость квартиры составляла 2 млн руб., на долю несовершеннолетнего наследника приходилось 400 тыс. руб. (2 млн • 1/5).
Таким образом, в рассматриваемом случае с 200 тыс. руб. НДФЛ платить не придется, зато с других 200 тыс. руб. (400 тыс. - 200 тыс.) придется уплатить налог по ставке 13 %. Сумма налога, которую будет должен бюджету несовершеннолетний налогоплательщик, составит 26 тыс. руб. (200 тыс.* 13 %).
Заполнить налоговую декларацию за ребёнка должны его законные представители.
УФНС России по г. Москве в письме от 22.05.08 № 28-10/049677@ разъяснило, что налоговую декларацию от имени несовершеннолетнего ребёнка, получившего облагаемый НДФЛ доход, заполняет и представляет в налоговый орган его родитель, как законный представитель. Уплату налога от имени ребёнка осуществляет также его родитель. В платежном документе указываются данные несовершеннолетнего налогоплательщика (фамилия, имя, отчество, адрес). Ответственность за неуплату налога с доходов ребёнка также несет законный представитель (письмо УФНС РФ по г. Мо-скве от 09.08.07 № 28-10/076242@).
И именно законный представитель может подать заявление от имени ребёнка на имущественный налоговый вычет (в части дохода от продажи жилья в соответствии с долей ребёнка в праве собственности на него). На наличие такой возможности указал Минфин России в письме от 10.07.08 №. 03-04-05-01/230.
Если бы в рассмотренной нами ситуации наследники владели квартирой дольше трех лет, а затем продали ее, то НДФЛ от продажи недвижимости платить не пришлось бы вообще. Дело в том, что при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков и земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком от продажи указанного имущества.
Однако и в этом случае законным представителям следовало бы подать налоговую декларацию за ребёнка в ИФНС.
Категория: Интересные статьи | Добавил: Ботвинник (21.06.2014)
Просмотров: 1927 | Рейтинг: 5.0/1
Всего комментариев: 0