| Главная » Статьи » Интересные статьи |
Образование земельных участков в аграрной сфере России
© Надежда Кресникова Осуществление подготовительных работ и землеустройства с целью образования сельскохозяйственных земельных участков как объектов кадастрового учета в сильной степени зависит от уровня развития рынка инфраструктурных услуг в сфере землепользования (информационных, картографических, геодезических). В частности, для выполнения землеустроительных работ и кадастра необходима картографическая основа. Ранее главным препятствием широкого использования в указанных целях документов картографо-геодезического фонда Российской Федерации служил гриф секретности. В настоящее время секретность на картографические материалы частично снята. Во всех субъектах Российской Федерации создаются цифровые карты масштабов 1:2000 на населенные пункты и 1:10000 на межселенную территорию с использованием материалов аэро- и космической съемки. Кроме того, несмотря на то, что система координат на государственном уровне секретна, все же разрешено иметь открытую систему координат на территорию каждого субъекта Российской Федерации, которая дает возможность решать задачи кадастра и регистрации прав, обеспечивая в рамках закона публичность этих реестров. Разработаны и местные системы координат, надлежащим образом согласован порядок их введения в действие. Для перехода от локальных (местных) систем координат к единой системе координат используются специальные ключи, которые должны быть переданы всем легитимным лицам, использующим свою условную систему координат. Изготавливать и представлять картографический материал необходимо в единой системе координат. Таким образом, инфраструктура пространственных данных, нужная для территориального планирования, решения задач управления территориями и образования земельных участков, сформирована и эволюционирует. Однако механизм предоставления этого федерального информационного ресурса для использования в публичных целях еще не создан. Работы по учреждению опорных межевых сетей и периодическому обновлению картографического материала целесообразно осуществлять за счет средств местных бюджетов. Землеустройство, основной целью которого в соответствии с Федеральным законом от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве» (с учетом изменений) является обеспечение рационального использования земель и их охраны, осуществляется для описания местоположения и (или) установления на местности границ объектов землеустройства. Понятие объекта землеустройства в широком смысле включает территории различного административного уровня: субъектов Российской Федерации, муниципальных образований и населенных пунктов, а также территориальные зоны и зоны с особыми условиями использования территорий. К объектам землеустройства относятся и части указанных территорий и зон. Земельный участок как часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами, является элементом указанных территорий и зон, а также их частей. Он образуется в процессе работы специалистов по землеустройству. В настоящее время рынок землеустроительных услуг, которые пользуются спросом, слабо контролируется государством. Это дало повод для популистских нареканий о монополизме на этом рынке и безумно дорогой работе по землеустройству (межеванию). Субъектам Российской Федерации были предоставлены полномочия ограничивать цены на землеустроительные работы, и многие из регионов приняли соответствующие нормативные акты. Но искусственное занижение стоимости этих работ ниже порога рентабельности не спасло от провала «дачную амнистию» и не ускорило выдел сельскохозяйственных земельных участков в счет земельных долей граждан. Проведение трудоемких землеустроительных работ должно быть оплачено соответственно их себестоимости. Мало кто согласится заниматься довольно тяжелой работой в полевых условиях ради альтруизма. Тем не менее упрощать межевую процедуру необходимо, особенно в части оформления землеустроительной документации. Современным законодательством и соответствующими постановлениями Правительства Российской Федерации делаются попытки снизить спрос на землеустроительные услуги, давая возможность гражданам совершать рыночные сделки с земельными участками по упрощенной схеме, не прибегая к межеванию. В частности, Федеральным законом от 13 мая 2008 г. № 66-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости"» территориальное землеустройство сведено к описанию местоположения границ объектов землеустройства, а межевание — к установлению таких границ на местности (соответственно ст. 15 и 17 Федерального закона «О землеустройстве» ). Порядок описания местоположения и установления границ объектов землеустройства на местности определяется Правительством Российской Федерации. Насколько неоформленные границы сдерживают функционирование земельного рынка и возможно ли совершить сделку купли-продажи, ипотеки или аренды земельного участка, границы которого не сформированы надлежащим образом? В принципе, такую возможность можно предоставить сторонам. Так, при совершении сделки купли-продажи земельного участка следует информировать покупателя о том, что границы предмета сделки геодезически не определены. Орган кадастрового учета в выписке из государственного кадастра недвижимости должен будет указать, что границы в системе координат опорно-межевой сети не установлены. Покупатель (арендатор) должен сам принять решение о покупке (аренде) такого земельного участка, так как в случае предъявления претензий со стороны третьих лиц полноценных гарантий его прав на этот участок не будет. При ипотеке кредитные организации вряд ли согласятся взять в залог в качестве обеспечения ссуды такой земельный участок. При аренде земельного участка, межевание которого не было осуществлено, может возникнуть по крайней мере один следующий спорный вопрос, который послужит основанием для отказа в государственной регистрации сделки аренды. Это связано с тем, что согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации (п. 3 ст. 607) в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. И хотя в правоустанавливающем документе на земельный участок какие-то сведения о нем содержатся, условие о таком участке, подлежащем передаче в аренду, может быть сочтенным не согласованным сторонами, а соответствующий договор не будет считаться заключенным. Земельные участки, используемые сельскохозяйственными организациями и составляющие землепользование последних, также можно поставить на кадастровый учет без оформления границ. Все просто. Саму территорию землепользования, если его внешняя граница определена (вынесена в натуру), можно считать кадастровым кварталом. Для постановки на кадастровый учет сельскохозяйственных земельных участков достаточно схемы (чертежа) их местоположения, фамилий потенциальных собственников и согласования границ с соседями. Но по нормам современного законодательства на кадастровый учет ставятся только те земельные участки, на которые в последующем будут регистрироваться права. Следовательно, земельные участки оформляются не только для налогообложения, но и для того, чтобы зарегистрировать права. Только после этого они становятся полноценно оборотоспособными, так как в соответствии с действующим законодательством новый объект недвижимости возникает с момента государственной регистрации права на него. Пойдут ли органы Федеральной регистрационной службы на государственную регистрацию прав на подготовленные к оформлению указанным упрощенным способом сельскохозяйственные земельные участки? Это очень проблематично. Налоги на такие участки, поставленные на кадастровый учет, но права на которые не гарантированы, во всех случаях платить придется. Упрощение и унификация производственных процессов и результирующей документации в сфере землеустройства и кадастра должны быть: произведены в разумных пределах; подвержены экспертным изучению и оценке на предмет эффективности; соответствующим образом узаконены только после осуществления действий, перечисленных в двух предыдущих пунктах. Закрепленные в Федеральном законе «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений» способы образования (организации) земельных участков сводятся к разделу, объединению, перераспределению и выделу из участков. Земельные участки образуются также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При всех способах образования земельных участков требуется согласие в письменной форме от их землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей. Указанным федеральным законом определены две ситуации, в которых такое согласие не требуется. Это, во-первых, когда земельные участки образуются из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям. Во-вторых, когда образование земельных участков осуществляется на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, выделе, объединении или перераспределении образуются новые земельные участки. Все процедурные нормы образования земельных участков требуют землеустроительного обеспечения и в случае интенсивного их применения на практике способны подхлестнуть спрос на рынке землеустроительных услуг. Таким образом, принципиальных изменений в отношении землеустроительных работ с принятием Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений» не произошло. В настоящее время деятельность по землеустройству осуществляется коммерческими организациями. Но такие организации не должны быть монопольными на рынке, а должны быть конкурентными и соответствовать определенным требованиям и стандартам, установленным законом. Прежде всего, необходимо предъявлять профессиональные требования к специалистам-исполнителям землеустроительных работ, исключающие оказание землеустроительных услуг, условно говоря, ветеринаром. Образование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируется Земельным кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» Ввиду того что в Земельный кодекс Российской Федерации введена новая глава, в указанный федеральный закон необходимо внести соответствующие изменения и дополнения, которые бы учитывали специфику образования сельскохозяйственных земельных участков. В аграрной сфере не всегда процедура межевания сельскохозяйственных земельных участков является обязательной. В некоторых случаях статус такой процедуры должен быть только рекомендательный. Рассмотрим конкретные способы образования сельскохозяйственных земельных участков. В общем случае в результате раздела земельного участка образуются несколько участков. При этом исходный земельный участок прекращает свое существование, кроме участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, а также кроме случаев раздела земельного участка, предусмотренных другими федеральными законами. Земельный участок садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан, подвергшийся разделу, сохраняется в измененных границах и становится измененным земельным участком. Собственник вправе разделить принадлежащий ему земельный участок. Тем более что нормы о делимом и неделимом земельном участке, ранее содержащиеся в Земельном кодексе Российской Федерации, утратили силу. Тем самым законодателем признается делимость любого исходного участка, но при этом необходимо соблюдать установленные законами нормы о предельных размерах земельного участка. У собственника разделенного земельного участка возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки, которые после надлежащего оформления он может пускать в оборот на земельном рынке. Если разделен участок, находящийся в общей собственности, ее участники сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, кроме случаев, если соглашением между участниками общей собственности устанавливается иное решение. Что касается раздела сельскохозяйственного земельного участка, включая такой участок, находящийся в общей долевой собственности, то соответствующую регулирующую норму должен закрепить Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», если такая норма отвечает принципам регулирования отношений, касающихся владения, пользования и распоряжения земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения. Но даже без учета финансовых затрат на этот вид землеустройства (раздел земельного участка должен осуществляться в соответствии с проектом его межевания) рациональность раздела сельскохозяйственного земельного участка, основной целью использования которого является производство растениеводческой продукции, на более мелкие земельные участки сомнительна. Так, в условиях мелкоконтурности угодий, когда приходится обрабатывать каждый мелкий земельный участок в границах его естественного контура, применение даже малогабаритной техники (не говоря уже о крупных агрегатах) бывает затруднено. Остается много огрехов, что ведет к недоиспользованию площади мелкого земельного участка. В расчете на единицу площади затраты на производство продукции на мелком земельном участке превышают издержки производства той же продукции на крупном участке. В общем случае парцелльное сельскохозяйственное землепользование даже в узаконенных минимальных размерах образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения (ст. 4 Федерального закона № 101-ФЗ) не характерно и вряд ли когда-нибудь приживется в условиях Российской Федерации (это не Япония). Крупные земельные участки, какие наблюдаются, например, в условиях оренбургских степей или в Саратовской области Приволжского федерального округа, разделить можно. Но целесообразно ли? Ответить на такой вопрос позволительно с точки зрения сельскохозяйственной производственной и землеустроительной практик в каждом конкретном регионе. Поэтому решение вопроса о регулировании раздела сельскохозяйственного земельного участка, если соответствующая норма все же будет введена в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в порядке его изменения и дополнения, желательно передать на уровень субъекта Российской Федерации. Основное отличие выдела земельного участка от образования земельных участков путем раздела заключается в том, что при выделе может быть сформирован как один, так и несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел земельных участков, сохраняется в измененных границах. В то время как при разделе земельного участка образуются всегда несколько участков, а исходный земельный участок прекращает свое существование (за некоторым исключением, см. выше). Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности по заявлению участника долевой собственности. После образования земельного участка (или земельных участков) в счет доли (долей) путем выдела заявитель утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок, но у него возникает право собственности на образуемый земельный участок. При этом остальные участники сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей. Особенности выдела сельскохозяйственного земельного участка в счет земельной доли или земельных долей устанавливает Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». С учетом всех внесенных изменений в этом законе закрепляется согласование местоположения выделяемого земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на сельскохозяйственный земельный участок по умолчанию. После прохождения всех процедур, предусмотренных указанным законом (ст. 13), в случае если в установленный срок возражений в письменной форме о местоположении выделяемого участка со стороны участников долевой собственности не поступило, дольщику, инициирующему выдел земельного участка в счет доли (долей), целесообразно письменно подтвердить отсутствие таких возражений. Затем без какого-либо дополнительного оповещения остальных участников долевой собственности он может заключить договор с землеустроительной организацией о проведении межевых работ и приступить к подготовке документов для постановки выделенного сельскохозяйственного земельного участка на кадастровый учет. Впоследствии им регистрируется право собственности на этот участок. Площадь выделяемого земельного участка может быть больше или меньше площади, указанной в документе, удостоверяющем право на земельную долю. Это увеличение или уменьшение может варьировать в пределах кадастровой стоимости, установленной для сельскохозяйственных угодий, в границах которых образуется выделяемый участок (абз. 3 п. 3 ст. 13 Федерального закона № 101-ФЗ). Поэтому при выполнении землеустроительных работ по выделу земельного участка в счет доли их исполнитель обязан учитывать количество баллогектаров, приходящихся на физическую площадь этого участка. И баллогектары, и физическая площадь проставлены в документе, удостоверяющем право на земельную долю. Методики интегрированного учета и баллогектаров, и физического значения величины земельной доли при определении площади выделяемого на местности земельного участка в узаконенных пределах его размера нет. И хотя некоторые специалисты пытаются объяснить, каким образом при наборе необходимой физической площади исполнителю землеустроительных работ можно учесть взаимосвязь количества баллогектаров и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий, в пределах которых образуется выделяемый участок, все же необходим соответствующий четко прописанный алгоритм определения этой площади. Органы власти субъекта Российской Федерации не наделены полномочиями по установлению порядка определения площади выделяемого земельного участка. Этот порядок должен устанавливаться самими участниками долевой собственности в соответствии с гражданским законодательством3. Безусловно, качество угодий, входящих в состав выделяемого земельного участка, должно влиять на величину его площади. Очевидно, что выделяемые в самостоятельный участок качественные земли, оцененные большим количеством баллогектаров по сравнению с угодьями в остающемся после выдела измененном земельном участке, должны «оплачиваться» уменьшением общей площади выделяемого участка. Это связано с тем, что потребительная стоимость более плодородных угодий выше по сравнению с соответствующим средним показателем исходного землепользования. При этом необходимо соблюдать установленный законом субъекта Российской Федерации в соответствии с требованиями землеустройства минимальный размер образуемого нового сельскохозяйственного земельного участка. Наоборот, площадь выделяемых земель с относительно низким плодородием должна увеличиваться в пределах кадастровой стоимости, установленной для сельскохозяйственных угодий, в границах которых образуется выделяемый участок. Принцип правильный. Разница в удельной стоимости единицы площади земельных участков (выделяемого и измененного) должна регулироваться соответствующим уменьшением или увеличением их физической площади в пределах кадастровой стоимости расположенных на этих участках сельскохозяйственных угодий. Остается только прописать алгоритм определения реальной площади выделяемого на местности земельного участка в счет долей в праве общей собственности на сельскохозяйственный земельный участок. Основными величинами, которыми можно оперировать при реализации этого алгоритма, являются: записанные в правоустанавливающем документе параметры земельной доли (баллогектары, физическая площадь), кадастровая стоимость соответствующего земельного массива, стоимость одного баллогектара (величина расчетная) и др. В целом следует все же признать, что реализовать прописанную в ст. 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» норму (абз. 3 п. 3) и выделить в счет земельной доли участок в узаконенном большем или меньшем размере относительно площади, указанной в документе, удостоверяющем право на такую долю не просто. Во-первых, увеличение или уменьшение площади образуемого земельного участка осуществляется в пределах кадастровой стоимости, установленной для сельскохозяйственных угодий, в границах которых образуется данный земельный участок. Но исходный сельскохозяйственный земельный участок, на основе которого образуется новый земельный участок путем выдела, имеет только одну кадастровую стоимость. Такая стоимость отдельных сельскохозяйственных угодий в исходном земельном участке не установлена. Поэтому либо надо поднимать старые документы и обращаться к общему количеству баллогектаров в бывшем реорганизованном сельскохозяйственном предприятии, увязывать этот показатель с современной кадастровой стоимостью соответствующего земельного массива, либо ориентироваться только на физическую площадь, указанную в свидетельстве, удостоверяющем право на земельную долю. Во-вторых, выдел участка в большем размере на самом деле означает его увеличение за счет земельных долей других дольщиков, которые фактически лишаются части своего имущества и прав на него. Вполне реально, что из-за этого возникнет конфликт между выделяющимся дольщиком и остающимися владельцами земельных долей в праве общей собственности на сельскохозяйственный земельный участок. Последние могут не согласиться с увеличенным размером площади выделяемого земельного участка. Упростить в рассматриваемой части процедуру выдела земельных участков в счет долей в праве общей собственности на сельскохозяйственный земельный участок можно, приняв за основу физический размер земельной доли (в гектарах). Что касается позволительных отклонений (а они неизбежны по естественным причинам) в сторону увеличения или уменьшения площади выделяемого сельскохозяйственного земельного участка в счет земельной доли по сравнению с установленным в правоустанавливающем документе ее физическим размером, то ориентироваться следует на соответствующие данные землеустроительной практики в каждом конкретном регионе. Только эксперты-профессионалы могут экономически и статистически обосновать допустимые величины таких отклонений, которые необходимо закрепить в законах субъектов Российской Федерации об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории каждого региона. Выделу в земельный участок подлежат и земельные доли, собственники которых не распоряжались ими в течение трех и более лет с момента приобретения прав на земельную долю. Такие доли принято называть невостребованными земельными долями. Образование земельного участка в счет невостребованных земельных долей осуществляется на основании решения субъекта Российской Федерации или по его полномочию — на основании решения муниципального образования, на территории которого расположена соответствующая земля. В состав земельного участка, образуемого в счет невостребованных земельных долей, в первую очередь включаются неиспользуемые земельные участки и участки худшего качества по оценке их кадастровой стоимости. Как правило, такие участки по судебному решению закрепляются в собственность субъекта Российской Федерации или по его полномочию - в собственность соответствующего муниципального образования. В Российской Федерации на 1 января 2008 г., по данным Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, общая площадь невостребованных долей собственников была равна 27,84 млн га, что составило более 14% общей площади сельскохозяйственных угодий в стране (195,6 млн га)5. Невостребованность собственниками земельных долей не всегда свидетельствует об их неиспользовании. Зачастую они используются в едином земельном массиве сельскохозяйственными организациями, крестьянскими (фермерскими) хозяйствами или другими дольщиками. Выявление невостребованных земельных долей, в том числе установление факта их нелегитимного использования землепользователями, осуществляется на основании инвентаризации земель, порядок проведения которой устанавливается правительством субъекта Российской Федерации. Ранее действующий Указ Президента Российской Федерации от 7 марта 1996 г. № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю» устанавливал, что невостребованные земельные доли, на которые не поступили заявления на получение свидетельств на право собственности, передаются использующим их в течение трех лет сельскохозяйственным организациям. Если же и в течение этого времени собственник не подал заявление на получение свидетельства на право собственности на земельную долю и не принял решение об ее использовании, она оставалась в пользовании соответствующей сельскохозяйственной организации еще на три года. Таким образом, в течение определенного срока сельскохозяйственные организации были вправе использовать указанные земельные доли без какого-либо правоустанавливающего документа (например, договора с собственником). В последующем некоторые сельскохозяйственные организации преобразовались, и их правопреемники, а также сохранившиеся в своем первоначальном виде аграрные предприятия продолжают использовать земли собственников, не востребовавших свои земельные доли, и исправно платить за это земельный налог. Небольшая часть площади в счет таких долей используется и другими сельхозтоваропроизводителями (например, фермерами). Очевидно, что находящиеся в сельскохозяйственном обороте площади в счет невостребованных земельных долей целесообразно закрепить за использующими их сельхозтоваропроизводителями при условии, что последние уже в течение достаточно продолжительного времени применяют соответствующие угодья в целях сельскохозяйственного производства. Поскольку используемые в счет невостребованных долей земли «скрыты» в составе единого землепользования сельскохозяйственной организации или крестьянского (фермерского) хозяйства, их необязательно выделять в отдельные земельные участки. Тем самым сокращаются трансакционные издержки на межевание. При отсутствии споров и притязаний на землю со стороны третьих лиц целесообразнее предоставить соответствующему землепользователю право оформить согласно законам единый сельскохозяйственный земельный массив (участок), в составе которого находятся и используемые им невостребованные земельные доли. При этом будет подтверждена легитимность и повышен уровень устойчивости землепользования соответствующего сельхозтоваропроизводителя. Для организации механизма реализации данных принципов в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» следует ввести соответствующие нормы, регулирующие отношения в части оформления используемых сельхозтоваропроизводителями невостребованных земельных долей. В аграрном землепользовании два смежных земельных участка могут быть объединены в один. Подобные случаи могут наблюдаться, например, при расширении пахотного земельного участка путем освоения смежного с ним участка другого угодья (как сельскохозяйственного, так и не сельскохозяйственного). Тогда посредством землеустройства участки объединяются, и образуется один участок, площадь которого равна сумме площадей соответствующих исходных участков. Регулирование такого объединения осуществляется по правилам новой главы Земельного кодекса Российской Федерации. В соответствии со статьей II6 в случае, если смежные земельные участки принадлежали одному собственнику, у него возникает право собственности на образуемый путем их объединения участок. Существование исходных земельных участков прекращается. При объединении смежных земельных участков, принадлежащих на праве собственности разным лицам, у последних появляется право общей собственности на новый земельный участок, образованный путем объединения исходных участков. В современной аграрной сфере Российской Федерации распространены сельскохозяйственные земельные участки, принадлежащие на праве общей собственности разным лицам. Поэтому может возникнуть необходимость объединения именно таких земельных участков. В этом случае согласно новой статье 1 (п. 4) Земельного кодекса Российской Федерации у данных лиц возникает право общей собственности на образуемый земельный участок в соответствии с гражданским законодательством. Однако новые институциональные правила не допускают объединения земельных участков, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования разным лицам. Только если все указанные земельные участки предоставлены на перечисленных титулах права одному лицу, их можно объединить в соответствии с правилами гражданского законодательства и Земельного кодекса Российской Федерации. Процедура перераспределения земельных участков применяется чаще всего в связи с изъятием земельных участков при сооружении линейных объектов. Такое изъятие может коснуться и участков из земель сельскохозяйственного назначения. Образование земельных участков посредством перераспределения имеет межотраслевой характер. При перераспределении от земельного участка может быть отделена его часть, которая присоединяется к другому земельному участку. Поэтому в перераспределении всегда участвуют не менее двух земельных участков, а может участвовать и неограниченное их количество. В результате перераспределения нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков. Исходные смежные земельные участки прекращают свое существование. Если ранее в соответствующих случаях происходило большое количество отдельных разделов и объединений земельных участков, и надо было каждый образованный земельный участок ставить на кадастровый учет и регистрировать право на него, то процедура образования земельных участков путем перераспределения позволяет объединить все необходимые подготовительные, землеустроительные, кадастровые и регистрационные работы в едином действии. Это ведет к значительному уменьшению расходов как на проведение таких работ, так и на оплату госпошлины за регистрацию прав. В случае если земельные участки, подлежащие перераспределению, находятся в частной собственности, их собственники заключают между собой соглашение об образовании новых земельных участков. В соответствии с этим соглашением у собственников возникает право собственности на образуемые земельные участки. Что касается участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, то их перераспределение между собственниками и (или) между собственниками земельных участков - физическими или юридическими лицами - не допускается, за исключением двух случаев. Первый связан с перераспределением указанных земельных участков в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение и заключен договор о ее развитии. Второй случай возникает при изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков для размещения объектов капитального строительства, имеющих государственное или муниципальное значение (например, объектов федеральных и региональных энергетических систем, объектов муниципального значения электро-, газо-, тепло- и водоснабжения и др.). Такое изъятие происходит в исключительных случаях и предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации (п. 1, ст. 49). В указанных случаях образование земельных участков путем перераспределения осуществляется на основании соглашений между собственниками исходных земельных участков (физическими и (или) юридическими лицами) и уполномоченными исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления. В этих соглашениях определяются и условия возникновения права частной либо государственной или муниципальной собственности на образуемые земельные участки. Каждый из рассмотренных способов образования земельных участков требует определения конкретного порядка его реализации. Как правило, такой порядок устанавливается соответствующим положением, которое утверждается постановлением Правительства Российской Федерации. Все присущие сельскохозяйственному землепользованию элементы общей системы образования земельных участков должны найти свое отражение в соответствующих законах (прежде всего, в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения») и подзаконных актах. В настоящее время законами разрешается гражданам совершать рыночные сделки с предоставленными им для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного и гаражного строительства земельными участками, не прибегая к межеванию этих участков. Гипотетически можно совершать такие сделки и с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения независимо от того: с какой точностью было проведено межевание и было ли оно проведено вообще, какие сведения содержатся о границах таких участков, были ли эти границы согласованы или нет. По сведениям некоторых авторов публикаций, в стране 80— 90% участков не имеют однозначных границ. Это значит, что органы государственной регистрации прав регистрируют сделки с участками, границы (а следовательно, и площадь) которых не определены. Формально приобретатель этих участков становится собственником индивидуально неопределенной вещи. В действительности это означает, что использовать такой участок он может лишь по согласованию со смежными землепользователями, которые в качестве третьих лиц могут претендовать, в том числе в судебном порядке, на площадь приобретенного участка с неустановленными надлежащим образом границами. В этом случае все риски утраты земельной собственности (или ее части) берет на себя приобретатель участка с неопределенными границами и примерной площадью. Пенять ему не на кого, так как он сам подписал соответствующий договор и (в качестве принимающей стороны) акт передачи такого участка. По мнению некоторых экспертов, разрешая регистрацию договоров купли-продажи немежеванных участков, государство снимает с себя конституционную ответственность по защите частной собственности и имущественных прав граждан. В сельской местности установление границ земельного участка можно осуществлять не в системе геодезических координат, а путем привязки к сторонам света (север-юг, запад-восток и пр.) и ситуации на местности (ручей, овраг, дорога, лесополоса и т.д.). Таким образом, на основе любого правоустанавливающего документа можно разрешить регистрацию сделки с тем или иным сельскохозяйственным земельным участком. И, как надеются некоторые специалисты, такой участок в процессе рыночного оборота перейдет к новому собственнику, у которого, может быть, найдутся деньги на межевание. Использование такого механизма для установления и описания границ земельного участка, может быть, и повлияет на интенсивность оборота земель сельскохозяйственного назначения, и, может быть, многие граждане захотят продать свои сельскохозяйственные участки, не прибегая к межеванию. Однако этот механизм никогда не решит проблему спорных границ. Что касается сделок земельной ипотеки, то кредитные учреждения, со своей стороны, вряд ли станут брать под обеспечение займа индивидуально не определенный надлежащим образом земельный участок, так как степень ненадежности зарегистрированных прав на него слишком высока. Сама процедура регистрации прав, не обеспечивающая гарантию прав на земельную собственность, может быть дискредитирована. Как и в любой кадастровой стране, эволюционный процесс образования земельных активов в аграрной сфере России рано или поздно приведет к обязательному установлению границ и оформлению планов землепользовании сельхозтоваропроизводителей на качественной картографической основе нужного масштаба. При этом описание границ землепользовании и земельных участков будет производиться с установлением координат их поворотных точек в единой системе координат территории соответствующего субъекта Российской Федерации, с точным определением длин граничных линий и углов их поворота, а также площадей участков. | |
| Просмотров: 625 | |
| Всего комментариев: 0 | |