Главная » Статьи » Интересные статьи

Офис в жилом помещении: учёт и налогообложение
© М.В. Фролова
 
Жилые помещения можно использовать только по целевому назначению, т. е. для проживания граждан. В постановлении Пленума ВС РФ от 02.07.09 № 14 указано, что под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений ч. 1-3 ст. 17 ЖК РФ следует понимать использование жилого помещения не доя проживания граждан, а доя иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных). Помещения в жилом здании использовать под административные и торговые нужды допускается только после их перевода в нежилые.
Однако законодательством предусмотрены случаи, когда использование квартиры в качестве офиса возможно и без перевода ее в нежилой фонд. Согласно ст. 17 ЖК РФ и п. 4 Правил пользования жилыми помещениями (утверждены постановлением Правительства РФ от 21.01.06 № 25) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Эта норма касается только граждан, а не юридических лиц. Гражданин, проживающий в жилом помещении на основании права собственности или договора аренды, вправе осуществлять профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность в месте своего проживания.
Таким образом, использование организацией в качестве офиса жилого помещения является незаконным.
Сделки с арендой, безвозмездным пользованием, также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, признаются ничтожными на основании ст. 168 ГК РФ как сделки, не соответствующие требованиям закона (постановление Пленума Верховного суда РФ № 6 и Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.96).
Согласно п. 2 ст. 671 ГК РФ юридическое лицо может использовать жилое помещение только доя проживания граждан. Когда собственник жилого помещения использует его не по назначению, орган местного самоуправления вправе предупредить собственника необходимости устранить нарушение. Если собственник и после предупреждения продолжает использовать жилое помещение не по назначению, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи: средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 ГК РФ, п. 10 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.09 № 14; определение Конституционного суда РФ от 15.07.03 № 295-0; кассационное определение Верховного суда Удмуртской Республики от 28.02.11 № 33-562/2011).
Между тем на практике аренда офиса в жилом помещении у физического лица довольно распространенное явление. Каковы при этом налоговые последствия?
Расходы на аренду помещения, которое не может использоваться в качестве офиса организации, не соответствуют положениям ст. 252 НК РФ и не учитываются при обложении налогом на прибыль. Организация вправе учитывать в целях налогообложения расходы на аренду помещения, используемого в качестве офиса, только в случае перевода данного помещения из жилого в нежилой фонд.
Поэтому независимо от того оформлены документы, подтверждающие аренду, или нет, списать затраты в уменьшение облагаемой прибыли при размещении офиса в жилом помещении можно лишь после его перевода в нежилой фонд (письма Минфина России от 27.10.05 № 03-03-04/1/310, 28.10.05 № 03-03- 04/4/71, 14.02.08 № 03-03-06/1/93).
Между тем существуют отдельные судебные решения, поддерживающие налогоплательщиков в этом вопросе. По мнению судей, назначение жилого помещения, как и необходимость его официального перевода в разряд нежилых, установлено для целей жилищного и гражданского, а не налогового законодательства (ст. 4 ЖК РФ, ст. 2 ГК РФ). Если помещение используется для извлечения прибыли, то расходы по его аренде экономически необоснованными считать нельзя. Законодательство о налогах и сборах не ставит порядок отнесения налогоплательщиком на расходы, уменьшающие базу по налогу на прибыль, затрат, связанных с производством и реализацией в зависимость от режима арендуемого помещения (жилое или нежилое) (постановления ФАС Московского округа от 19.01.07 № КА- А41/13145-06, Северо-Западного округа от 22.02.07 № А05-8537/2006-34, Московского округа от 27.07.09 № КА-А41/7015-09 по делу № А41-19766/08).
Если организация приобретает квартиру под офис и не переводит ее в нежилой фонд, жилищная инспекция может оштрафовать ее на сумму от 40 000 до 50 000 руб. (ст. 7.22 КоАП РФ).
Отметим, что перевести из одной категории в другую можно далеко не каждое помещение. В ст. 22 ЖК РФ сформулирован ряд ограничений: невозможность доступа к переводимому помещению без использования иных помещений, обеспечивающих доступ к жилым, или отсутствие технической возможности оборудовать такой доступ; переводимое помещение используется в качестве места постоянного проживания; право собственности на помещение обременено правами третьих лиц.
Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается, только когда квартира расположена на первом этаже дома либо выше первого этажа, но при условии, что расположенные под такой квартирой помещения не являются жилыми. Как правило, для перевода помещения в нежилое требуется организация отдельного изолированного выхода.
Для целей бухгалтерского учёта расхода по переводу квартиры в нежилой фонд включаются в ее первоначальную стоимость как расходы на доведение до состояния, в котором она пригодна для использования (п. 8 ПБУ 6/01).
 
ПРИМЕР
 
Компания приобрела жилое помещение за 2 600 000 руб. для размещения в нем магазина. Ремонт помещения обошелся ей в 500 000 руб. Расходы по переводу помещения в нежилой фонд составили 200 000 руб. Для упрощения примера НДС учитывать не будем.
После перевода помещения в нежилой фонд и ремонта объект недвижимого имущества введен в эксплуатацию и используется как магазин. В учёте указанные операции отражены записями:
Д-т сч. 08 «Вложения во внеоборотные активы», К-т сч. 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» - 2 600 000 руб. - приобретено жилое помещение;
Д-т сч. 08 «Вложения во внеоборотные активы», К-т сч. 71 «Расчеты с подотчетными лицами», 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» - 200 000 руб. - отражены расходы по переводу помещения в нежилой фонд;
Д-т сч. 08 «Вложения во внеоборотные активы», К-т сч. 10 «Материалы» (60, 68, 69, 70) - 500 000 руб. - учтены расходы по ремонту помещения;
Д-т сч. 01 «Основные средства»,
К-т сч. 08 «Вложения во внеоборотные активы» - 3 300 000 руб. (2 600 000 + 200 000 + 500 000) - введён в эксплуатацию магазин.
Категория: Интересные статьи | Добавил: Ботвинник (20.06.2014)
Просмотров: 242 | Рейтинг: 5.0/1
Всего комментариев: 0