| Главная » Статьи » Интересные статьи |
Покупка квартиры: на что обратить внимание
© Д. И. Писарев Приобретение квартиры осуществляется по договору купли-продажи, в котором необходимо указать: наименование приобретаемого объекта - квартира, ее общую и жилую площадь, адрес, кадастровый (условный) номер. В договоре квартиры также будут нелишними: описание многоквартирного дома, в котором расположена квартира (кирпичный, панельный, количество этажей), указание на этаж, где она находится, и т. п. Целесообразно описать состояние приобретаемой квартиры, имеющуюся обстановку (мебель, сантехнику, бытовую технику и др.). Как правило, при заключении сделки стороны обсуждают, в каком состоянии передается объект и что отдается покупателю вместе с ним, однако после ее регистрации выясняется, что продавец те или иные вещи из освобожденной квартиры вывез. Поэтому в договоре купли-продажи нужно зафиксировать, что именно получает покупатель за свои деньги. В договор купли-продажи необходимо также включить условие о гарантиях, которые предоставляет покупателю продавец, а именно: приобретаемая квартира должна быть свободной от любых прав и притязаний со стороны любых третьих лиц, она не должна быть предметом каких бы то ни было обязательств, в частности, она не должна быть уже кому-то продана, подарена, обещана в дар, находиться в залоге, под арестом; в отношении нее не должен быть установлен судебный или договорный секвестр (специальный вид хранения вещей, являющихся предметом спора, предусмотренный ст. 926 ГК РФ); квартира не должна быть внесена в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных товариществ и обществ, передана в качестве вклада по договору простого товарищества (о совместной деятельности) в доверительное управление, в аренду и т. п. Продавец должен гарантировать покупателю, что у него имеются все необходимые права и разрешения для отчуждения квартиры в собственность покупателя. Перед приобретением квартиры покупателю следует выяснить, на чьё имя зарегистрировано право собственности на квартиру. Договор заключается с собственником или лицом, которое действует от имени собственника по доверенности. В доверенности должны быть указаны конкретные полномочия по отчуждению квартиры или общее правомочие по распоряжению от имени собственника принадлежащей ему недвижимостью, право на подачу документов регистратору и др. Правомочие по отчуждению квартиры предполагает, помимо собственно указания на возможность ею распорядиться, также ссылку на условия, на которых поверенный вправе совершать сделки. Если в доверенности имеется положение о том, что он вправе продавать квартиру за цену и на условиях по своему усмотрению, то такого положения вполне достаточно. Поверенный в данном случае действует на основании волеизъявления собственника, которое выражено в надлежащей форме. Если доверенность не была отозвана доверителем, не была в установленном порядке признана недействительной, то поверенный вправе распоряжаться квартирой (апелляционное определение Пермского краевого суда от 12.12.12 по делу № 33-11174). Покупателю следует запросить у представителя продавца нотариально удостоверенную доверенность с неистекшим сроком действия, а также уточнить у нотариуса, который ее удостоверял, не была ли она отозвана доверителем. Покупателю необходимо поинтересоваться у продавца, состоит ли он (она) в законном браке. В соответствии со ст. 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является- их совместной собственностью. Покупателю следует запросить у продавца в случае, если он состоит в зарегистрированном браке, нотариально удостоверенное согласие его супруга (супруги) на продажу квартиры на тех условиях, которые он с продавцом согласовал (п. 3 ст. 35 СК РФ). В данном документе помимо собственно согласия на совершение сделки супруги (супруга) продавца также указывается на отсутствие между ними заключенного брачного договора, которым они изменили законный режим имущества супругов. Когда продавец в браке не состоит, то покупателю необходимо запросить от него нотариально удостоверенное заявление об этом. Если продавец, состоящий в браке, квартиру получил в дар, по наследству или она была им приобретена до вступления в брак и нотариальное согласие супруга (супруги) по закону не требуется, то покупателю все равно следует запросить нотариальное согласие его супруга (супруги) или нотариально удостоверенное заявление о том, что он в браке не состоит. Такой документ выступает дополнительной гарантией для покупателя. В договоре купли-продажи квартиры следует также специально указать на то, что продавец гарантирует покупателю отсутствие в отношении отчуждаемой квартиры режима общей долевой собственности. В настоящее время широкое распространение получило такое явление, как гражданский брак. Люди не оформляют свои отношения, но проживают вместе и ведут совместное хозяйство. Нередко на практике гражданские супруги начинают выяснять отношения по поводу приобретенного имущества. В таких случаях суд учитывает, на чье имя оформлено соответствующее имущество, оценивает степень личного участия каждого из супругов в его приобретении, учитывает иные, заслуживающие внимания обстоятельства. Подобные споры суд разрешает по правилам об общей долевой собственности. Добросовестному покупателю о таких отношениях, скорее всего, будет неизвестно, поэтому ему следует в договоре с продавцом оговорить и этот аспект, чтобы в дальнейшем себя защитить. В договоре следует указать: продавец гарантирует покупателю, что в отношении отчуждаемой квартиры нет споров по поводу установления режима общей долевой собственности. При отсутствии сведений в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним информации о том, что квартира принадлежит нескольким лицам на праве общей долевой собственности, равно как и при отсутствии сведений об имеющихся в отношении нее обременениях покупатель признается добросовестным. При той степени заботливости и осмотрительности, которая требовалась от него по условиям гражданского оборота, он предпринял все зависящие от него разумные меры по проверке приобретаемой недвижимости. Покупателю также следует запросить согласие органов опеки и попечительства в случае, когда те ил иные права на квартиру имеются у несовершеннолетних лиц, а также совершеннолетних недееспособны лиц. В противном случае возникает риск отказа в проведении регистрации сделки и перехода права собственности на квартиру, а также риск оспаривания такой сделки в дальнейшем (апелляционное определение Московского городского суда от 20.09.12 по делу № 11-22602). В силу п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условие договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Поэтому покупателю следует запросить у продави, выписку из домовой книги обо всех зарегистрированных в квартире лицах, а в договоре купли-продажи указать, что их право пользования прекращается и с регистрационного учета все они сняты. Необходимо добиваться от продавца снятия с регистрационного учета всех зарегистрированных лиц еще до регистрации сделки и перехода права собственности на квартиру, поскольку в дальнейшем могут возникнуть споры по поводу их выселения. Самый распространённый пример такого спора - сохранение права бессрочного пользования квартирой со стороны лиц, которые дали согласие на ее приватизацию, но сами в приватизации не участвовали. Для таких зарегистрированных лиц условия договора купли-продажи не являются обязательными, они не создают для них обязанности выселиться из квартиры и сняться с регистрационного учета (апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 27.02.13 № 33-3672). Для покупателя важно получить квартиру, свободную от прав и притязаний со стороны третьих лиц, поэтому лучше получить доказательства снятия с регистрационного учета всех зарегистрированных лиц еще до оформления сделки. Гарантию о том, что в отношении квартиры никто не сохраняет прав владения и пользования по каким бы то ни было основаниям, необходимо также отразить в договоре. Оговорив все условия сделки с продавцом, покупателю при подписании договора купли-продажи следует настоять на подписании одновременно с ним акта приема-передачи квартиры, даже если фактический заезд в квартиру состоится после регистрации сделки и перехода права собственности на квартиру. Это нужно для того, чтобы в случае возникновения спора с третьими лицами, которые начнут претендовать на квартиру, ссылаясь на то, что с ними также были подписаны договоры купли-продажи (а такое не исключено), покупатель мог сослаться в свою защиту на положения ст. 398 ГК РФ. В соответствии с этой статьей в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков. Наличие у покупателя подписанного с продавцом акта приема-передачи вместе с договором купли-продажи позволит ему добиться оставления квартиры за собой на основании ст. 398 ГК РФ. Когда на жилое помещение одновременно претендуют несколько лиц, то безусловным преимуществом обладает тот из них, которому имущество фактически передано (апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 20.02.13 № 33-2664/13). При наличии подписанных документов с продавцом и его заверений в договоре об отсутствии ранее возникших обязательств у покупателя имеются все основания считать себя защищенным. Если по каким-либо причинам покупатель в оговоренный срок не получил от продавца квартиру, то он вправе требовать возмещения убытков. Из-за неисполнения продавцом обязательства по передаче покупатель не смог извлечь доход от аренды квартиры. В такой ситуации покупателю по правилам ст. 15 ГК РФ нужно доказать размер и факт причинения ему убытков, вину продавца в их возникновении и наличие прямой (непосредственной) причинно-следственной связи между возникновением убытков и противоправным поведением продавца (действия или бездействие). В обоснование своих доводов о наличии убытков покупатель должен представить суду заключенный с клиентом договор аренды квартиры, в котором должна быть предусмотрена его обязанность передать квартиру в определенный срок (после того, как право собственности на квартиру зарегистрировано за покупателем), а также доказательства, свидетельствующие о том, что со стороны продавца ему чинились какие-либо препятствия во владении и пользовании квартирой (материалы проверки полиции, свидетельские показания и др.). При этом в договоре купли-продажи квартиры следует отразить условие об обязанности продавца в полном объеме возместить покупателю все убытки, вызванные несвоевременной передачей квартиры, а также чинением препятствий по владению и пользованию ею. В договоре купли-продажи квартиры также следует отразить ответственность продавца за нарушение его обязательства по передаче квартиры в срок в надлежащем состоянии с вещами, которые стороны сделки согласовали, обязательства по освобождению квартиры от вещей продавца и др. Покупателю следует также настаивать на включении в договор купли-продажи квартиры условия о его праве на односторонний внесудебный отказ от договора при наличии со стороны продавца каких-либо нарушений (п. 3 ст. 450 ГК РФ) и не допустить включения такого же условия о праве самого продавца. В такой ситуации последний даже в случае неисполнения покупателем обязательств по договору (в частности, обязательства по оплате) будет не вправе требовать возврата ему квартиры обратно, поскольку такое право должно быть специально оговорено в договоре купли-продажи. Если же в договоре данного условия нет, то продавец вправе только в порядке п. 3 ст. 486 ГК РФ требовать от покупателя оплаты и начисления процентов по ст. 395 ГК РФ. Продавец может также на основании ст. 450 ГК РФ в судебном порядке потребовать расторжения договора по мотиву существенного нарушения, однако должен представить конкретные доказательства, в чем заключается существенность допущенных нарушений. Сам по себе факт нарушения денежного обязательства покупателем таким существенным нарушением не является, если продавец не обоснует, какие негативные значительные последствия он понес по вине покупателя (определение Верховного суда РФ от 03.06.08 № 5-В08-8). Покупателю следует также проверить состояние платежей за квартиру по коммунальным ресурсам и налогу на имущество физических лиц, нет ли у продавца непогашенной задолженности. В договоре купли-продажи следует специально оговорить, хотя это и презюмируется, что бремя содержания приобретаемой квартиры покупатель несет после регистрации сделки и перехода к нему права собственности. Указание в договоре на то, что ответственность по всем ранее возникшим долгам несет прежний собственник, лишним не будет. | |
| Просмотров: 497 | |
| Всего комментариев: 0 | |