Главная » Статьи » Интересные статьи

Продажа личного имущества
© Д. Н. Михайлова, аудитор
 
Если продана жилплощадь
 
О том, что во многих случаях продажа жилья сопряжена с необходимостью уплаты налога на доходы физических лиц, знают, наверняка, все. И о том, что во многих случаях гражданам может быть предоставлен налоговый вычет, тоже знают многие.
В некоторых случаях вычет может быть равен сумме, вырученной от продажи, и налог платить не придется вовсе. Но и тогда обязательно нужно составлять и представлять в налоговый орган по месту жительства налоговую декларацию.
Статья 220 НК РФ дает право на налоговый вычет при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в них. Если указанное имущество находилось в собственности три года и более, то налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества. В том случае, когда имущество было в собственности менее 3 лет, вычет будет равен 1000000 руб.
Для получения вычета потребуется представить в налоговые органы по месту жительства налоговую декларацию, в которой нужно указать не только доход от продажи недвижимости (или доли в ней), но и все доходы налогоплательщика (заработную плату, гонорар и т. п.).
Нужно заметить, что существуют доходы, которые не нужно указывать при составлении налоговой декларации. Это вознаграждения, которые были выплачены за счет бюджетных средств лицам, оказавшим содействие органам власти в выявлении, предупреждении, пресечении и раскрытии террористических актов, выявлении и задержании лиц, подготавливающих, совершающих или совершивших такие акты, а также за оказание содействия органам федеральной службы безопасности и федеральным органам исполнительной власти, осуществляющим оперативно-розыскную деятельность. Данная норма вступила в силу 1 января 2007 г. согласно Федеральному закону от 27.07.06 № 153-ФЗ.
Вместе с налоговой декларацией нужно подать письменное заявление; договор купли-продажи; документы, подтверждающие суммы полученного дохода и фактически уплаченного за отчетный налоговый период НДФЛ; документы, подтверждающие право собственности на проданную недвижимость.
Однако всё, что вы уже прочитали, можно узнать и из Налогового кодекса РФ. Но в жизни все мы зачастую сталкиваемся не с такими простыми и однозначными ситуациями. Разберемся, как нужно платить налог на доходы физических лиц в ситуациях, встречающихся в реальной жизни.
 
Продажа части квартиры. Нередко граждане продают части недвижимого имущества, полученные ими по наследству или по договору дарения. Как в этом случае следует платить налог?
Рассмотрим следующую ситуацию: семья из двух человек (например, мать и дочь) приобрела квартиру пять лет назад. Причем на каждого члена семьи было оформлено по ½ квартиры (выделена доля). А теперь предположим, что год назад мать подарила свою долю дочери. Получив право собственности, дочь продала обе доли в квартире за 4000000 руб. (заключено два договора купли-продажи - по одному на каждую из долей). Как в этом случае нужно платить НДФЛ?
В описанной ситуации дочь владеет ½ квартиры свыше трех лет. Поэтому она имеет право на вычет в сумме, полученной при продаже указанного имущества пропорционально данной доле. А вот второй половиной квартиры она владеет всего лишь год, поэтому имеет право на вычет лишь в сумме 1000000 руб.
Таким образом, общая сумма имущественного вычета составит 3000000 руб. А с остальной части (1000000 руб.) придется заплатить налог по ставке 13 % (налоговым резидентам) или 30 % (лицам, не являющимся налоговыми резидентами). Такое разъяснение по сходной ситуации было дано Минфином России в письме от 02.04.07 № 03-04-06-01/107.
 
Если квартира находится в общей долевой собственности. При продаже имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.
Рассмотрим такую ситуацию: семья из двух человек полтора года владела однокомнатной квартирой. Затем она продала ее за 2 000 000 руб. При продаже квартиры заключался один договор купли-продажи, а его предметом была квартира в целом, а не отдельные доли в ней.
Разъяснение, как платить НДФЛ в такой ситуации, было дано ФНС РФ в письме от 25.09.06 № 04-2-03/150®. Налоговые органы указали, что если заключается один договор купли-продажи квартиры и продается квартира в целом, а не доли в ней, то и общий размер имущественного налогового вычета по такому жилому объекту не может превышать 1 000 000 руб. Поскольку продавцы квартиры в рассматриваемой ситуации владели ею на праве общей долевой собственности, то размер имущественного налогового вычета у каждого из продавцов не должен превышать его доли от 1 000 000 руб. Разница между суммой, полученной каждым собственником от продажи доли квартиры, и размером полагающегося ему имущественного налогового вычета подлежит налогообложению. Ставка налога составит 13 % для граждан - резидентов и 30 % - для налогоплательщиков, не являющихся резидентами.
 
Продажа комнаты в коммунальной квартире. При продаже отдельных комнат в коммунальных квартирах физическое лицо имеет право получить налоговый вычет в таком же размере, как при продаже любого другого жилого помещения.
До вступления в силу нового Жилищного кодекса РФ с 1 марта 2005 г. у граждан возникали сложности с применением имущественного налогового вычета по НДФЛ при продаже комнат в коммунальных квартирах. Такая собственность трактовалась не как недвижимость, а как «иное имущество», вычет по которому составлял 125000 руб.
Новый Жилищный кодекс РФ в ст. 16 определяет комнату как вид жилого помещения, и в настоящее время можно получить вычет в полной мере. Однако есть несколько существенных оговорок.
Если продана комната, находившаяся в собственности менее трех лет, то налоговый вычет в сумме 1000000 руб. можно получить только по сделкам, совершенным после 01.01.07. Вычет можно получить и по более ранним периодам, но лишь в том случае, если комната в коммунальной квартире была приватизирована самим налогоплательщиком.
Минфин России в письмах от 03.07.06 № 03-05-01-03/09, от 03.07.06 № 03-05-01-03/69 разъяснил, что если комната, находящаяся в собственности физического лица менее трех лет, не была приватизирована самим налогоплательщиком (а получена, например, путем наследования, дарения или же куплена), то максимальный размер вычета по ней составит 125 000 руб.
В свою очередь ФНС России в своем письме от 18.09.06 № 04-2-03/148® указала, что если комната в коммунальной квартире была получена по договору мены и находилась в собственности гражданина менее трёх лет, то налоговый вычет при ее продаже также будет составлять 125000 руб.
Впрочем, налоговая служба в этом же письме подчеркивает, что налогоплательщик, вместо получения вычета в сумме 125000 руб., может уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. В случае приобретения комнаты в результате обмена, такой вычет, скорее всего, получить не удастся (ввиду отсутствия документов, подтверждающих расходы). Но если жилплощадь приобреталась по договору купли-продажи, то документы по ее приобретению и будут являться документальным подтверждением расходов. С учетом современных цен на недвижимость вычет может быть более существенным, чем 125000 руб.
 
Наследство - на продажу. Продажа недвижимости, полученной по наследству, является достаточно распространенной сделкой. Рассмотрим данный случай продажи имущества подробнее.
В случае смерти гражданина согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. При этом днем открытия наследства в соответствии со ст. 1114 ГК РФ является день смерти гражданина.
Наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество.
Если наследник, призванный к наследованию по завещанию или по закону, принял наследство путем подачи заявления нотариусу, то такое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства. При этом не имеет значения, когда произошла государственная регистрация права наследника на наследственное имущество.
Свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию является достаточным доказательством наличия и объема прав на наследственное имущество. Получив законное право распоряжаться унаследованной недвижимостью, наследник может ее продать.
Порядок предоставления имущественного налогового вычета лицам, продавшим квартиру, полученную в наследство, был разъяснен в письмах УФНС России по г. Москве от 28.08.06 № 28-10/75460®, от 26.03.07 № 28-10/27189.
Рассмотрим такую ситуацию: три внука получили по наследству квартиру бабушки. Через несколько месяцев после получения квартиры в собственность она была продана за 4500000 руб. Как в этом случае будет распределяться налоговый вычет?
Обратимся к п. 1 ст. 220 НК РФ, согласно которому при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).
В данном случае не идет речи о том, что каждый внук получит отдельный имущественный вычет. Произойдет распределение одного вычета на трех человек. Причем нужно отметить, что в рассматриваемом случае квартира находилась в собственности наследников менее трёх лет. Поэтому общая сумма вычета может составлять 1000000 руб. А каждый из продавцов получит по 1/3 от этой суммы, т. е. по 333333 руб. С остальной суммы будет нужно заплатить налог по ставке 13 %. Каждый из внуков должен будет уплатить в бюджет с этой сделки 151667 руб. (4 500 000 руб.: 3) - 333 333 руб.) • 13 %).
Такое разъяснение по сходной ситуации было дано Минфином России в письме от 03.07.06 № 03-05-01-03/09.
Если в рассматриваемой ситуации физические лица, продавшие полученное по наследству недвижимое имущество, были бы иностранцами либо россиянами, постоянно проживающими за рубежом, им пришлось бы заплатить налог по ставке 30 %.
 
Если продано личное имущество
 
Гораздо чаще, чем квартиры, граждане продают другое принадлежащее им имущество (автомобили, гаражи и пр.). Здесь действует тот же принцип предоставления налогового вычета: если физическое лицо владело имуществом более трёх лет - имеется право на налоговый вычет всей суммы, полученной от сделки. В этом случае налог платить не придется. Если же гражданин владел имуществом менее трех лет, то ему может быть предоставлен вычет в сумме 125000 руб., с оставшейся части вырученной суммы придется заплатить налог по ставке 13 % (налоговым резидентам) или 30 % (нерезидентам).
Причём в любом случае гражданин должен исчислить и уплатить налог самостоятельно, даже в тех случаях, когда имущество продается через комиссионный магазин (например, автомобиль) или антикварный салон (например, произведения искусства). Налоговый кодекс РФ не возлагает на торговое предприятие обязанности быть налоговым агентом, т. е. удерживать НДФЛ, перечислять его в бюджет, уведомлять об этом налоговые органы. Минфин России в своем письме от 28.03.07 № 03-04-06-01/90 пояснил, что гражданин, продавший свое имущество через комиссионный магазин, должен самостоятельно составить декларацию, представить ее в налоговый орган по месту жительства, уплатить налог в бюджет.
 
Продаём продукцию из личного подсобного хозяйства
 
Сельскохозяйственной продукции, выращенной на дачном участке (личном подсобном хозяйстве, пасеке и т. п.), может оказаться настолько много, что ее придется продать. Нужно ли в этом случае платить налог на доходы физических лиц?
Налог платить не придется. Дело в том, что п. 13 ст. 217 НК РФ освобождает от налогообложения доходы налогоплательщиков, получаемые от продажи выращенных в личных подсобных хозяйствах скота, кроликов, нутрий, птицы, диких животных и птиц (как в живом виде, так и продуктов их убоя в сыром или переработанном виде), продукции животноводства, растениеводства, цветоводства и пчеловодства как в натуральном, так и в переработанном виде.
Однако этот же п. 13 ст. 217 НК РФ выдвигает условия, которые необходимо выполнить, чтобы получить освобождение от НДФЛ.
Во-первых, личное подсобное хозяйство должно находиться на территории Российской Федерации. Поэтому доходы от продажи, например, фруктов, выращенных дедушкой на дачном участке в Белоруссии, подлежат налогообложению. А доходы от продажи меда с личной пасеки, находящейся в Воронеже, НДФЛ облагаться не будут. Но для этого следует выполнить второе условие: необходим документ, подтверждающий, что продаваемая продукция произведена налогоплательщиком на принадлежащем ему или членам его семьи земельном участке, используемом для ведения личного подсобного хозяйства, дачного строительства, садоводства и огородничества. Такой документ нужно получить в органе местного самоуправления, правлении садового или садово-огородного товарищества. Затем следует представить этот документ в налоговые органы.
Точно так же освобождены от налогообложения доходы, получаемые от реализации заготовленных для собственных нужд дикорастущих плодов, ягод, орехов, грибов и других пригодных для употребления в пищу лесных ресурсов (пищевых лесных ресурсов). Налогом не будут облагаться и доходы от реализации пушнины, мяса диких животных и т. п., добытых во время любительской и спортивной охоты.
Категория: Интересные статьи | Добавил: Ботвинник (25.08.2014)
Просмотров: 372 | Рейтинг: 5.0/1
Всего комментариев: 0