Главная » Статьи » Интересные статьи

Сдать квартиру в аренду
© Е.В. Мацкявичене
 
Статья 209 ГК РФ гарантирует собственникам жилой площади право распоряжаться ею по собственному усмотрению. В том числе сдавать ее в аренду другим лицам по договорам имущественного найма.
 
Предпринимательство или нет?
 
Если квартира сдается в аренду несколько лет подряд, а ее владелец постоянно получает с этого доход, то на первый взгляд очевидно, что арендодатель ведет предпринимательскую деятельность. Приведенная характеристика почти полностью соответствует определению предпринимательской деятельности, содержащемуся в ст. 2 ГКРФ. Тем не менее, далеко не всегда сдача квартиры в аренду - предпринимательство.
Верховный суд РФ в постановлении от 18.11.04 № 23 разъяснил, что в случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение либо получило его по наследству или по договору дарения, но не использовала его, a временно сдало в аренду и в результате такой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), Содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство.
 
Как рассчитать налог с полученного дохода?
 
Как мы уже выяснили, гражданин, сдающий в аренду принадлежащую ему жилплощадь, может не регистрироваться в качестве предпринимателя. Однако это не означает, что он освобожден от уплаты налогов.
Доход в виде арендной платы облагается налогом на доходы физических лиц по ставке 13 %. Однако налог по такой ставке платят лишь налогоплательщики - резиденты. А для физических лиц - налоговых нерезидентов ставка НДФЛ составляет 30 %.
Согласно ст. 207 НК РФ налогоплательщиками НДФЛ признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации, а также физические лица, получающие доходы от источников в Российской Федерации, не являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации. Причем Налоговый кодекс РФ статус налогового резидента никак не увязывает с гражданством налогоплательщиков.
Понятие налогового резидента в ст. 207 НК РФ было введено Федеральным законом от 27.07.06 № 137-ФЗ. Этот закон вступил в силу 1 января 2007 г. С этого времени налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. При этом выезд за пределы Российской Федерации для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения не влияет на налоговый статус физического лица.
Арендодатель должен самостоятельно рассчитать сумму полученного дохода и сумму причитающегося с него налога. Затем он обязан составить налоговую декларацию и представить ее в налоговую инспекцию не позднее 30 апреля года, следующего за тем годом, за который отчитывается налогоплательщик. Затем до 15 июля сумма налога должна быть уплачена.
Нужно заметить, что в налоговую декларацию необходимо будет включить все доходы, полученные налогоплательщиком (например, заработную плату, авторские гонорары, сумму, вырученную от продажи автомобиля), а не только доход от сдачи квартиры. А можно ли отражать в декларации расходы, понесенные в связи со сдачей жилого помещения в аренду (за коммунальные услуги, ремонт квартиры и т.п.)?
Для ответа на этот вопрос обратимся к гражданскому законодательству. В ст. 210 ГК РФ определено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества (в том числе жилого помещения). То есть уплачивать коммунальные платежи и поддерживать квартиру в надлежащем состоянии собственник обязан в любом случае. И если он использует это помещение сам, и если сдает в аренду. Поэтому арендодатель, не зарегистрированный в качестве предпринимателя, не может учитывать расходы, связанные с содержанием помещения, при определении налоговой базы по НДФЛ. Однако гражданское законодательство дает собственнику квартиры, сдаваемой в наем, возможность учесть все затраты, связанные с ее содержанием, в составе назначаемой им арендной платы.
Такое разъяснение было дано УФНС России по г. Москве в письме от 12.09.06 № 28-10/80581@.
Кроме того, ст. 228 НК РФ запрещает налогоплательщикам уменьшать налогооблагаемую базу по НДФЛ на сумму убытков, полученных в прошлых периодах. Так, например, гражданин, сдающий помещение в аренду, не может претендовать на снижение налога, на основании того, что это помещение сгорело в прошлом году, а его владелец был вынужден значительно потратиться на восстановление своего имущества.
Если квартирант выехал из снимаемой квартиры. Арендатор может расторгнуть договор аренды и выехать из квартиры. И если не удастся в самый короткий временной промежуток найти новых нанимателей, поступление доходов у арендодателя прекратится.
На первый взгляд, это личная проблема собственника квартиры. Но не нужно забывать и о налоговой стороне вопроса. В случае прекращения выплат арендной платы до конца налогового периода арендодатель обязан в пятидневный срок со дня прекращения выплат представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде.
 
Сдать квартиру в аренду и уехать за рубеж
 
Нередко собственники жилой площади, уезжая работать по контракту или на постоянное место жительства в другую страну, сдают свою собственность в долгосрочную аренду. Совершенно очевидно, что и в этом случае они обязаны платить налог на доходы физических лиц. Ведь на основании ст. 208 НК РФ доходы, полученные от сдачи в аренду имущества, находящегося в Российской Федерации, подлежат налогообложению. Но по какой ставке должны уплачивать НДФЛ граждане России, постоянно проживающие за рубежом?
Физические лица, фактическое пребывание которых на территории Российской Федерации составляет менее 183 дней в календарному году, налоговыми резидентами Российской Федерации не признаются. Причем физическими лицами с точки зрения налогового законодательства являются* и российские граждане, и иностранцы, и лица без гражданства (п. 2 ст. 11 НК РФ).
Таким образом, хозяин квартиры, постоянно проживающий за границей, но получающий доходы от сдачи в аренду квартиры, находящейся в России, не является налоговым резидентом и должен платить налог по ставке 30 %.
 
Квартиру арендует организация
 
Нередко организации арендуют жилплощадь для проживания своих иногородних или иностранных сотрудников. В этом случае налог на доходы физических лиц должен удерживаться и перечисляться в бюджет арендатором, который выступит в качестве налогового агента. Налоговый агент также представит в налоговую инспекцию информацию об удержанной с арендодателя и перечисленной в бюджет суммы НДФЛ.
В этом случае собственник квартиры, сдаваемой в наем, не обязан подавать налоговую декларацию. Однако он может это сделать по собственному желанию (например, для получения налоговых вычетов).
Заключая договор аренды с юридическим лицом, важно обратить внимание на следующее: ст. 226 НК РФ обязывает налогового агента удерживать НДФЛ со всех доходов. Поэтому если договор аренды предусматривает возмещение арендатором коммунальных платежей, то налог будет удержан и с суммы компенсации. Эту норму налогового законодательства следует учитывать при определении стоимости аренды и суммы компенсации коммунальных платежей. Иначе может оказаться, что собственник квартиры - арендодатель получит на руки сумму, меньшую, чем необходима для оплаты коммунальных услуг.
Организация-арендатор может сделать ремонт в арендованной квартире, установить металлическую дверь, домофон и т. п. Можно ли считать стоимость таких улучшений доходом собственника квартиры?
Минфин России в своих письмах от 01.06.06 № 03-05-01-04/141 и от 21.06.06 № 03-05-01-04/171 разъяснил, что выполненные в интересах арендодателя - физического лица работы относятся к доходам, полученным этим физическим лицом в натуральной форме. Такие доходы также облагаются НДФЛ. Причем датой получения такого дохода будет день передачи собственнику квартиры результатов выполненных работ. Иначе говоря, налогооблагаемый доход возникнет у хозяина жилого помещения по окончании срока действия договора аренды.
Если арендатор, будучи налоговым агентом, не сможет удержать у арендодателя из причитающихся тому выплат налог на доходы физических лиц, то сумму НДФЛ собственник квартиры должен будет исчислить сам. А арендатор лишь уведомит налоговую инспекцию о том, что владелец жилого помещения получил доход в натуральной форме, но налог с него удержан не был.
 
Если арендодатель - иностранец
 
Возможна такая ситуация: организация арендует квартиру у иностранца, не проживающего постоянно в России, или у россиянина, постоянно проживающего за рубежом. Как эта организация должна определять, по какой ставке удерживать НДФЛ: 13 % (как для резидента) или 30% (как для нерезидента)?
Минфином России в письме от 19.03.07 № 03-04-06-01/76 были даны рекомендации, как исчислять налог на доходы физических лиц с резидентов и нерезидентов. Для определения статуса физического лица (резидент или нерезидент) учитывается любой непрерывный 12-месячный период, в том числе начавшийся в одном календарном году, а продолжающийся в другом. Статус физического лица определяется не на начало года, а на момент выплаты ему доходов. Так, в частности, при выплате дохода в 2007 г. нужно было исходить из периода нахождения физического лица в РФ, начавшегося в 2006 г.
Кроме того, в течение года статус физического лица может измениться. В этом случае НДФЛ с доходов при утрате арендодателем статуса налогового резидента налоговый агент должен пересчитать и самостоятельно удержать доначисленные суммы налога. Однако такие расчеты можно сделать, если договорные отношения с арендодателем не прекращены. В том случае, когда договор прекратил действие до изменения физическим лицом его налогового статуса, доплатить налог арендодатель должен сам.
Возможна и обратная ситуация: организация заключает договор с арендодателем - нерезидентом и удерживает налог по ставке 30 %. После того как арендодатель пробыл на территории России свыше 183 дней, его налоговый статус поменялся. Как произвести дальнейшие расчеты с таким собственником жилой площади?
Разъяснение по расчетам налогового агента с налогоплательщиком в похожей ситуации было дано ФНС России в письме от 16.05.06 № 04-2-05/3. Гражданин, с которого удерживался налог по ставке 30 %, должен представить заявление и документы, свидетельствующие о том, что он находился на территории Российской Федерации более 183 дней.
Таким документом может быть копия паспорта с отметками органов Федеральной пограничной службы о днях въезда этого лица в Россию и выезда из нее, на основании которых может быть подсчитан фактический период его нахождения на территории нашей страны.
После того как будет подтверждено, что физическое лицо в указанном периоде являлось налоговым резидентом Российской Федерации, ему будет сделан перерасчет НДФЛ по ставке 13 % и возврат излишне удержанной суммы налога.
А теперь предположим, что возникла следующая ситуация: собственник квартиры - иностранец заключил договор аренды с юридическим лицом и продолжительное время получал доходы от этого. Затем иностранец расторг договор аренды (или он окончил действие) и выехал из России. Нужно ли будет организации, как налоговому агенту, пересчитывать НДФЛ и можно ли вообще это сделать?
При прекращении в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности, доходы от которой подлежат налогообложению в соответствии со ст. 227 и 228 НК РФ (а доходы от сдачи жилой площади в аренду относятся именно к таким), и выезде его за пределы территории России, арендодателю надлежит подать налоговую декларацию о доходах, фактически полученных им за период его пребывания в текущем налоговом периоде в Российской Федерации. Срок представления декларации - не позднее, чем за один месяц до выезда из России. Уплатить налог, доначисленный по налоговой декларации, нужно не позднее чем через 15 календарных дней с момента подачи такой декларации.
Таким образом, арендодатель - иностранец должен провести окончательные расчеты по уплате налога самостоятельно, без помощи налогового агента.
Категория: Интересные статьи | Добавил: Ботвинник (19.06.2014)
Просмотров: 493 | Рейтинг: 5.0/1
Всего комментариев: 0