Главная » Статьи » Интересные статьи

Сдать жильё в аренду
© Е. В. Мацкявичене
 
Для граждан - налоговых резидентов ставка НДФЛ по доходам от сдачи в аренду принадлежащего им имущества составляет 13 %, для нерезидентов - 30 %.
 
Резидент или нерезидент
 
Налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Период нахождения физического лица в России не прерывается на периоды его выезда за пределы нашей страны для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения. Соответственно, лица, чей период пребывания в России был меньше, налоговыми резидентами не являются.
Налоговый статус физического лица, определяющий налогообложение его доходов, полученных за налоговый период, устанавливается по итогам налогового периода (календарного года). И если выяснится, что необходимый срок пребывания на территории нашей страны все-таки соблюден, то физическое лицо, сдающее в аренду квартиру, находящуюся в Российской Федерации, признается налоговым резидентом. Соответственно, его доход в виде арендной платы подлежит обложению НДФЛ по ставке 13 %.
Отметим, что отсутствие статуса налогового резидента чревато не только более высокой ставкой налогообложения. Налоговая база для таких лиц определяется без учет; налоговых вычетов. Статьей 210 НК РФ для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка, установленная п. 1 ст. 224 НК РФ, а именно - 13 %, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст. 218-220 НК РФ. Для доходов, в отношении которых предусмотрены иные налоговые ставки, база по НДФЛ определяется как денежное выражение налогооблагаемых доходов, вычета при этом не применяются.
 
Арендодатель - предприниматель
 
Сдача жилья в аренду не требует обязательной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Пленум Верховного суда РФ в постановлении от 18.11.04 № 11 указал: действия гражданина - собственника жилого помещения по сдаче его в аренду, даже совершаемые систематически в течение длительного времени с получением доходов в крупном или особо крупном размере, не являются предпринимательством и не могут повлечь за собой   ответственность за незаконное предпринимательство, осуществляемое гражданами без государственной регистрации в качестве индивидуальных предпринимателей.
Иными словами, для сдачи жилья в аренду регистрироваться в качестве предпринимателя не обязательно. Однако часть арендодателей (в том числе постоянно или время от времени проживающих за границей) охотно регистрируется в качестве индивидуальных предпринимателей. Причина тому - возможность платить по более низкой ставке налог с дохода, получаемого от сдачи жилья (а также дач и гаражей) в аренду.
Применяя упрощенную систему налогообложения, предприниматели платят налог по ставке 6 % при объекте налогообложения «доходы» или 15 % при объекте налогообложения «доходы минус расходы». Выбор объекта налогообложения налогоплательщик осуществляет самостоятельно (письмо УФНС РФ по г. Москве от 28.07.11 № 20- 14/2/074184@).
Налогообложение передачи предпринимателями во временное владение и (или) в пользование гаражей, собственных жилых помещений, а также жилых помещений, возведенных на дачных земельных участках, в силу подп. 56 п. 2 ст. 346.25.1 НК РФ может осуществляться и на основе патента. Возможность применения патента в конкретном регионе устанавливается законом субъекта федерации.
Годовая стоимость патента определяется как соответствующая налоговой ставке процентная доля (6 %) установленного по каждому виду предпринимательской деятельности потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода. Так, в частности, в Москве размер потенциального годового дохода составляет 720 000 руб. (Закон г. Москвы от 29.10.08 № 52), а стоимость патента на год - 43 000 руб. (720 000 * 6 %).
На практике применение патента оказывается целесообразным только для владельцев недвижимости, взимающих за нее высокую арендную плату. В частности, в Москве применение патента выгодно, если арендная плата выше 60 000 руб. в месяц (если объект налогообложения - «доходы»).
Лицам, желающим получить патент, важно обратить внимание на точное следование формулировкам. Например, если в нормативном акте речь идет о гаражах, то и претендовать на патент можно, если в аренду предполагается сдавать именно гараж. Но если гражданин хочет сдавать в аренду, например, машино-место в гараже, то налоговые органы рассматривают это как совсем другой вид деятельности. И хотя в повседневном обиходе «гараж» и «машино-место» считаются синонимами, рассчитывать на патент арендодателю в последнем случае не приходится (письмо Минфина России от 23.04.12 № 03-11-11/136).
Согласно п. 2.2 ст. 346.25.1 НК РФ налогоплательщик может утратить право на применение УСН на основе патента, если в календарном году его доходы превысят 60 млн руб. (письмо УФНС РФ по г. Москве от 20.05.11 № 20-14/2/049836). Именно такой лимит установлен п. 4.1 ст. 346.13 НК РФ (предельная величина будет действовать до 31.12.12 включительно).
Налог на имущество физических лиц. Следует упомянуть, что в силу п. 3 ст. 346.11 НК РФ предприниматели, перешедшие на УСН, освобождаются от уплаты налога на имущество физических лиц в отношении имущества, используемого ими для предпринимательской деятельности. От уплаты этого налога освобождены и предприниматели - арендодатели, находящиеся на патенте (письмо Минфина России от 06.02.12 № 03-11/11/26).
Основанием доя освобождения индивидуального предпринимателя от обязанности по уплате налога на имущество физических лиц могут являться документы, подтверждающие фактическое использование имущества в предпринимательской деятельности, в отношении которой применяется УСН, в течение налогового периода.
Минфин России в письме от 05.03.12 № 03-11 -11/67 разъяснил, что состав документов определяется в зависимости от характера использования имущества в предпринимательской деятельности. В рассматриваемом случае это может быть договор аренды помещения с арендатором.
 
Может ли россиянин, проживающий за границей, зарегистрироваться в качестве предпринимателя
 
Для того чтобы разобраться, насколько правомерно применение УСН гражданином, большую часть года проживающим за пределами России, обратимся к нормам главы 26.2 НК РФ, регулирующей этот налоговый режим.
В силу п. 3 ст. 346.11 НК РФ применение УСН индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение в том числе от обязанности по уплате НДФЛ в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным п. 2, 4 и 5 ст. 224 НК РФ. В перечисленных пунктах упомянуты доходы, облагаемые НДФЛ по ставкам 35 % (выигрыши, процентный доход и т. п.) и 9 % (доходы от долевого участия, дивиденды, проценты по облигациям с ипотечным покрытием и т. д.). При этом доходы налоговых нерезидентов, облагаемые НФДЛ по ставке 30 %, здесь не упомянуты.
Кроме того, п. 3 ст. 346.12 НК РФ устанавливает закрытый перечень лиц, которые не имеют права применять УСН. В нём не указаны россияне, проживающие за рубежом.
Итак, если гражданин зарегистрирован в качестве предпринимателя, применять УСН он может, несмотря на то, что, возможно, не находится на территории России 183 дня в течение 12 месяцев.
Здесь нужно обратить внимание на существенную деталь: гражданин должен быть зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя.
Федеральный закон от 08.08.01 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» предполагает при регистрации предпринимателя предоставление в регистрирующий орган копии основного документа физического лица.
Для россиян таким документом являете - так называемый «внутренний» паспорт, который обязаны иметь граждане Российской Федерации, постоянно проживающие к: ее территории. Граждане России, постоянно проживающие в иностранном государстве могут не иметь такого паспорта. Соответственно при его отсутствии они не имеют возможности зарегистрироваться в качестве отечественных предпринимателей.
Физические лица, имеющие «внутренний» паспорт гражданина Российской Федерации, числятся жителями населенных пунктов нашей страны (неважно, что большую часть года они проживают за рубежом), поэтому могут быть зарегистрированы в качестве предпринимателей и применять УСН, руководствуясь главой 26.2 НК РФ. При этом те же самые люди с точки зрения главы 23 НК РФ не будут являться налоговыми резидентами в целях применения НДФЛ.
Минфин России в письме от 11.03.10 № 03-11 -11/46 рассмотрел подобную ситуацию применительно к физическому лицу, имеющему два гражданства - российское и израильское. Гражданин был зарегистрирован в качестве предпринимателя в России, но при этом постоянно проживал в Израиле. Давая разъяснение, Минфин России не усмотрел нарушения ни в том, что гражданин с двумя гражданствами был зарегистрирован в качестве предпринимателя, хоть фактически не проживал в России, ни в том, что он применял УСН.
К аналогичному выводу Минфин России пришел и в письме от 21.05.10 № 03-11-11/147, рассматривая ситуацию, в которой индивидуальный предприниматель-нерезидент сдавал свое имущество в аренду через посредников.
 
Какие расходы и доходы могут повлиять на размеры налогооблагаемой базы
 
Типичная история: гражданин, владеющий квартирой в центре города, хочет сдать ее в аренду. А затем, сняв для себя жилье на окраине, жить на доходы от аренды (естественно, уплатив налог). Однако у некоторых арендаторов, не являющихся индивидуальными предпринимателями, в такой ситуации возникает вопрос: нельзя ли уменьшить базу по НДФЛ от сдачи квартиры на сумму оплаты жилья, арендованного для собственных нужд?
ФНС РФ в письме от 05.06.12 № ЕД- 3-3/1974@ разъяснила следующее.
Факт направления физическим лицом доходов от сдачи в аренду принадлежащей ему на праве собственности квартиры, находящейся на территории Российской Федерации, на оплату аренды другого жилья согласно действующему налоговому законодательству значения не имеет. Поэтому отсутствуют правовые основания для уменьшения налогооблагаемого дохода, полученного от сдачи в аренду принадлежащей ему на праве собственности квартиры.
На размеры налогооблагаемого дохода могут повлиять суммы оплаты (возмещения) коммунальных и эксплуатационных услуг. Дело в том, что нередко арендодатели просят своих квартирантов отдельно оплачивать счета за коммунальные услуги либо требуют их возмещения дополнительно к арендной плате. Такие суммы могут быть признаны экономической выгодой, подлежащей налогообложению.
Минфин России в письме от 03.05.12 № 03-04-05/3-587 сообщил, что стоимость возмещенных арендатором арендодателю - физическому лицу расходов на коммунальные и эксплуатационные услуги, размер которых не зависит от их фактического использования, является доходом налогоплательщика, подлежащим обложению НДФЛ на общих основаниях. Оплата арендатором расходов на коммунальные и эксплуатационные услуги, размер которых зависит от их фактического потребления, определяемых на основании подтверждающих документов, не может рассматриваться как получение физическим лицом экономической выгода. Ведь арендатор возмещает арендодателю стоимость расходов, произведенных им исключительно в своих интересах. В отношении таких сумм возмещения у арендодателя не возникает дохода, подлежащего обложению НДФЛ.
Иная ситуация складывается у арендодателей - индивидуальных предпринимателей, применяющих УСН. Суммы платежей арендаторов за жилищно-коммунальные услуги, поступающие арендодателю, должны учитываться в составе его доходов при определении базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (письмо Минфина России от 11.03.12 № 03-11-11/72). При этом не имеет значения, за какие коммунальные услуги (зависящие или не зависящие от фактического потребления) поступили денежные средства.
Категория: Интересные статьи | Добавил: Ботвинник (20.06.2014)
Просмотров: 221 | Рейтинг: 5.0/1
Всего комментариев: 0