| Главная » Статьи » Всё про ипотеку |
Ипотечная история
© А. Сперанский
Ипотека в России развивается слишком медленными темпами, вяло как-то, несмотря на старания властных структур и банковского сообщества. То ли предложение жилья у нас на очень низком уровне, то ли спекулятивно запредельны цены на недвижимость, то ли высоки процентные ставки, то ли низок уровень заработной платы подавляющей части нашего населения, а скорее всего тому виной все причины вместе. Так или иначе, и эксперты, и чиновники стали проявлять серьезную озабоченность в связи с тем, что жилищная проблема фактически не решается. Демографическая ситуация этому подтверждение. «Чтобы детей рожать, кому ума не доставало?» - это еще Грибоедов писал. Да только жить-то где?
Вроде бы и необходимый пакет законов принят, а воз и ныне там. В чем же дело? Неужели опять получилось как всегда, несмотря на то, что хотели-то как лучше?
Давайте на конкретном примере и посмотрим, действительно ли ипотека у нас получила «режим наибольшего благоприятствования».
Итак, один гражданин, назовем его N, подобно герою тоста из кинофильма «Кавказская пленница» имел желание купить дом, но не имел такой возможности. Выпивать по поводу того, чтобы наши желания всегда совпадали с нашими возможностями, он не стал, а обратился в банк за ипотечным кредитом. Банк благосклонно отнесся к желанию клиента и предложил ему найти вожделенный объект недвижимости. Вообще-то гражданин предпочел бы купить квартиру. Однако с учетом того, что цены за последний год выросли почти вдвое, квартиры для людей с уровнем достатка, как у нашего героя, стали практически недоступны. Даже в кредит. Не комнату же в коммуналке покупать. К тому же одеваться и кормиться на что-то надо, нельзя же все заработанное отдавать в уплату за кредит и проценты по нему. Чтобы найти более или менее доступный по цене домик, гражданин обратился в рекомендованное ему агентство недвижимости.
В агентстве ему предложили на выбор несколько объектов с ценой в пределах допустимого, и на одном из них гражданин N остановил свой выбор.
Дом этот достался нынешнему собственнику по наследству после смерти родителей, причем в несовершеннолетнем возрасте. Этот момент специально подчеркиваю, чтобы читатель лучше прочувствовал ситуацию. Молодой человек, хозяин дома, несмотря на то, что он давно уже совершеннолетний, оказался явно не приспособлен к ведению домашнего хозяйства, возможно, как раз потому, что родители рано умерли и не успели передать ему навыки ведения домашнего хозяйства. А хозяйство вести, как известно, не портками трясти: то крышу подремонтировать надо, то другие заботы внимания требуют. Это еще хорошо, что газ подведен, и для отопления ни дров, ни угля не нужно. Тем не менее, когда у человека, как говорится, руки не к тому месту приставлены, ему сподручней в квартире жить, а не в частном доме. Поэтому-то хозяин дома и собрался перебраться в «малосемейку», а чтобы ее приобрести, решил продать дом. Тут-то ему гражданин N и подвернулся.
Ударили было по рукам, но сразу же столкнулись с проблемой. Земля-то, на которой дом стоял, оказалась в «подвешенном» состоянии. Если на дом у собственника в качестве правоустанавливающего документа было свидетельство о праве на наследство, удостоверенное, как и положено, нотариусом, и именно на основании его была проведена государственная регистрация права собственности в соответствующих органах и выдано свидетельство о праве собственности, то в отношении земли нет никакой определенности. Нотариус в свидетельстве о праве на наследство так и написал, что, мол, по данным органов учета никаких прав на этот участок ни у кого не зарегистрировано - ни прав собственности, ни права аренды, ни права постоянного (бессрочного) пользования, ни пожизненного наследуемого владения, короче, вообще никакого титула на землю.
А согласно Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)», здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части (ст. 5 и 69).
Поскольку у собственника жилого дома никакого права на землю не было, договор ипотеки не «вытанцовывался», и банк наотрез отказался предоставлять ипотечный кредит в таких условиях. Сделка застопорилась.
Чтобы хоть как-то утешить гражданина N, банк сообщил ему, что готов предоставить кредит на приобретение жилья на тот же срок - 20 лет (не ипотечный и процентная ставка повыше), но только при наличии трех поручителей. Гражданин N начал искать поручителей. Родители сразу отпали, им до пенсии всего ничего, а речь идет не о поручительстве при вступлении в партию: поручители должны быть способны «генерировать» соответствующий денежный поток на протяжении 20 лет. А доходы основной массы наших пенсионеров известны - на них «кредитную лямку» не потянешь.
Что касается коллег по работе и друзей, то те прямо говорят: «Да ты что, родимый! Случись что с тобой через год, не дай бог, конечно, так нам потом, что - 19 лет «париться»? Если бы ты кредит на год на покупку стиральной машины или холодильника брал, еще куда ни шло, а так - извини».
Что ж, людей тоже можно понять. Таким образом, и с поручителями «облом» вышел.
Можно, конечно, потребовать, чтобы собственник дома оформил землю себе в собственность, а затем продал гражданину N и дом и землю разом, а банк под эту сделку выдал бы ипотечный кредит, поскольку все препятствия к ипотеке были бы устранены.
Но, во-первых, вступление в права собственности на земельный участок процедура не быстрая: пока кадастровый план подготовят, потом месяц на государственную регистрацию права уйдет - это все время, а его у гражданина N практически не было.
Во-вторых, продавец жилого дома в этом совершенно не заинтересован, его бы больше устроил покупатель, который располагает наличными деньгами, которому нет необходимости прибегать к получению кредита.
Ситуация в этой связи сложилась парадоксальная.
С одной стороны, ссылаясь (и совершенно справедливо) на закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», банк не желает кредитовать сделку «ипотечным образом», несмотря на то, что и Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) и Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) содержат нормы о том, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и которая необходима для ее использования вне зависимости от того, кто является собственником земельного участка. (Здесь мы не будем говорить о землях, изъятых из оборота, и прочих исключительных случаях.)
Эти нормы носят императивный характер, т.е. стороны не вправе предусмотреть в договоре иное. Иначе говоря, передача права на часть земельного участка не зависит от волеизъявления сторон, в частности от продавца. Обязательность передачи покупателю недвижимости соответствующего земельного участка либо его части вытекает из закона.
А если так, то есть право на участок, либо его часть автоматически следует за объектом недвижимости, который на нем находится, то почему бы не допустить ипотеку в приведенном выше примере? Автор к этому не призывает, а просто задает вопрос в связи со сложившейся обстановкой в сфере регулирования обращения недвижимости. Чем характерна эта обстановка, читатель поймет чуть позже.
С другой стороны, банк готов профинансировать сделку, предоставив кредит «на покупку жилья» без оформления ипотеки, нисколько не опасаясь, что пунктом 4 статьи 35 ЗК РФ установлена следующая норма:
«4. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса.
Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.
Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу».
Здесь необходимо дать некоторые пояснения. Во-первых, следует отметить, что ЗК РФ в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 провозгласил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Этот принцип и раскрывается в статье 35 ЗК РФ.
Главная мысль данного принципа заключается в том, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.
Искушенный читатель может возразить, что в рассматриваемом нами случае пункт 4 статьи 35 ЗК РФ неприменим, ибо у хозяина дома отсутствует какой-либо титул на землю.
По мнению автора, это возражение было бы справедливым, если бы не появился закон о так называемой дачной амнистии от 30.06.06 № 93-ФЗ (полное название «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»).
Названным законом был внесен ряд изменений в статью 3 Федерального закона от 25.10.01 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Например, появился пункт 9.1, в котором, в частности, установлена следующая норма (выделено автором. - Примеч. ред.):
«В случае если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.
Государственная регистрация прав собственности на указанные в настоящем пункте земельные участки осуществляется в соответствии со статьей 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется».
Согласно приведенной норме, мы должны считать хозяина дома собственником земельного участка, на котором находится его дом, без принятия каких-либо решений о его предоставлении. Проблема только в том, что право собственности необходимо оформить.
Учитывая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, мы теперь можем поставить вопрос о правомерности допуска продавца дома в рассмотренном нами выше случае на рынок недвижимости до тех пор, пока он не завершит оформление права собственности на землю.
Между тем банк, по всей видимости, этим вопросом не задавался. Это обстоятельство не смущало и агентство недвижимости, интерес которого состоит в том, чтобы как можно быстрее получить свои комиссионные. Думается, что и банк, и агентство обязательно озадачились бы этой проблемой, если бы органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, начали руководствоваться законом, провозгласившим принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. К сожалению, этого пока не происходит.
Автору могут указать на норму пункта 3 статьи 3 упомянутого закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», согласно которой оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение (именно на таких правах мог быть предоставлен земельный участок под жилищное строительство в те времена, когда собственность на землю была государственной. - Примеч. авт.), в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается. В том смысле, что никто не может заставить гражданина вступать в право собственности, если он не хочет этого делать.
С этим положением можно было бы согласиться, если бы гражданин не предпринимал никаких шагов по распоряжению своей недвижимостью. Но если он намерен произвести отчуждение жилого дома и, согласно закону о дачной амнистии, считается собственником участка земли, то с целью соблюдения принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов необходимо на законодательном уровне «блокировать» возможность отчуждения жилого дома без земельного участка в том случае, если собственник жилого дома не желает оформлять право собственности на земельный участок.
Иначе принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов так и останется пустой декларацией, за которой не стоит никакого правового механизма, «подавляющего» любые отступления, а точнее, нарушения этого принципа.
Если же принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов не соблюдается при отчуждении жилых домов, то стоит ли его придерживаться при оформлении ипотеки? Теперь читателю должно быть понятно, почему автор поставил провокационный вопрос о допустимости ипотеки в рассматриваемом нами примере.
Если говорить серьезно, то именно в законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» наиболее полно соблюдается принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
К сожалению, мы не можем сказать ничего подобного в отношении других правоотношений в сфере недвижимого имущества. Рассмотренный нами пример тому подтверждение. | |
| Просмотров: 520 | |
| Всего комментариев: 0 | |