Главная » Статьи » Всё про ипотеку

Ипотека помещений, права на которые как на самостоятельные объекты недвижимости не зарегистрированы
© А.В. Ходырев
 
Определение помещения, в том числе в качестве предмета ипотеки
  
Чтобы приступить к детальному рассмотрению темы, предлагаем определить понятие «нежилое помещение» и как оно отражено в действующем законодательстве РФ.
Первоначально определение понятия «помещение» было дано в ст. 1 Федерального закона от 15.06.1996 (в ред. от 21.03.2002) № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», в соответствии с которой помещение - единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.
В Жилищном кодексе РФ, который был введен в действие с 1 марта 2005 года, также приводится понятие помещения, но жилого, - это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ)).
Мы считаем, что определение, которое было дано в Федеральном законе «О товариществах собственников жилья», наиболее полно и правильно отражало понятие помещения, и оно по смыслу подходит не только к помещениям, расположенным в жилых домах, но и ко всем иным помещениям. Однако при использовании понятия, приведенного в названном Законе, необходимо учитывать то, что указанный Закон утратил силу с 1 марта 2005 года в связи с принятием Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», в связи с чем его применение для официального толкования понятия помещения или для использования как законодательства, применяемого по аналогии, более недопустимо.
В других действующих законодательных актах понятие «помещение» либо «нежилое помещение», в том числе выступающее в качестве предмета ипотеки, к сожалению, не закреплено.
Так, согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке), по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе:
1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 Закона об ипотеке;
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Как видно, приведенный в п. 1 ст. 2 Закона об ипотеке перечень, с одной стороны, содержит указание на конкретные виды объектов недвижимости, которые могут быть предметом ипотеки, однако в нем, равно как и в п. 1 ст. 130 ГК РФ, ничего не говорится о нежилых помещениях.
С другой стороны, данный перечень (исходя из того, как сформулирован п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке) не является закрытым, а, следовательно, он не исключает того, что в качестве предмета ипотеки могут быть и иные объекты недвижимости, например - нежилые помещения, в том числе помещения, право собственности залогодателя на которые как на самостоятельные объекты не зарегистрировано (при условии, что данные помещения входят в здание, полностью принадлежащее данному залогодателю).
Теперь рассмотрим ситуацию несколько с иной стороны.
В соответствии со ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом. Далее, в п. 2 ст. 336 ГК РФ указано, что залог отдельных видов имущества может быть законом запрещен или ограничен.
Приведем некоторые нормы, запрещающие или ограничивающие залог отдельного имущества.
1. Статья 51 Основ законодательства Российской Федерации о культуре предусматривает, что не могут быть предметом залога культурные ценности, хранящиеся в государственных и муниципальных музеях, картинных галереях, библиотеках, архивах и других государственных организациях культуры.
2. Статья 63 Закона об ипотеке указывает на то, что не допускается ипотека:
- земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением земельных участков, указанных в п. 1 ст. 62.1 названного Закона);
- части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
3. Пункт 2 ст. 18 Федерального закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» предусматривает, что государственное или муниципальное предприятие не вправе распоряжаться принадлежащим ему недвижимым имуществом, в том числе отдавать в залог без согласия собственника имущества государственного или муниципального предприятия.
4. Часть 2 ст. 1.2 Закона РФ от 21.02.1992 № 2395-1 «О недрах» запрещает передавать в залог участки недр.
Что касается залога именно нежилых помещений, права залогодателя на которые как на самостоятельный объект не зарегистрированы (при условии, что данные помещения входят в здание, полностью принадлежащее как единый объект недвижимости данному залогодателю на праве собственности), то здесь необходимо обратить внимание на то, что действующее законодательство, в том числе Закон об ипотеке, напрямую не запрещает и не ограничивает залог подобного имущества.
Как известно, в соответствии со ст. 335 ГК РФ залогодателем вещи может быть ее собственник или лицо, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения. Однако кто будет спорить с тем, что залогодатель, которому принадлежит все здание целиком, не является одновременно с этим собственником и отдельных помещений, входящих в это здание?
Следовательно, залогодатель - собственник здания вправе передать в залог как все здание, так и часть этого здания, т.е. нежилые помещения, входящие в него.
При этом можно сделать вывод о том, что регистрировать право собственности на данные помещения как на самостоятельные объекты недвижимости не нужно. Достаточно лишь описать в договоре предмет ипотеки (нежилые помещения) таким образом, чтобы их можно было идентифицировать и безошибочно определить. Здесь стоит напомнить, что в соответствии с п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
Следовательно, в договоре об ипотеке необходимо указывать такие данные нежилого помещения, чтобы не возникало сомнений, какое именно нежилое помещение передано в залог.
Если из согласованного сторонами договора об ипотеке нежилого помещения возможно установление вида недвижимого имущества, передаваемого в залог, признавать такой договор незаключенным, по нашему мнению, нельзя.
В связи с этим в договоре об ипотеке должны быть обязательно указаны:
адрес местонахождения здания, в котором находятся помещения, передаваемые в залог, иные характеристики здания (общая площадь, условный номер и т.д.);
этаж, на котором находится передаваемое в залог нежилое помещение;
площадь нежилого помещения;
номер помещения и комнаты, номер литеры помещения;
название помещения (кабинет, кладовая, холл и т.д.) в соответствии с его техническим паспортом.
Кроме того, границы передаваемого нежилого помещения должны быть выделены на плане (желательно в цвете), а сам объект заштрихован.
Вышеописанные действия весьма напоминают оформление договора аренды части земельного участка или части помещений, которое прямо допускается действующим законодательством - п. 2 и 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации).
Так, согласно п. 3 ст. 26 названного Закона, в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Как далее указано в п. 3 ст. 26 Закона о регистрации, договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
Очевидно, что в данном случае для аренды части помещения или части земельного участка ни законодатель, ни судебная практика не требуют, чтобы данная часть была обязательно выделена и зарегистрирована собственником как самостоятельный объект недвижимости и только после этого передана в аренду.
Кроме того, хотим обратить отдельное внимание на то, что такая аренда регистрируется именно «как обременение».
К сожалению, приходится констатировать, что в отношении ипотеки части зданий (нежилых помещений) законодатель не предусмотрел аналогичных норм, хотя принципиального различия этих двух «обременений» под призмой рассматриваемого вопроса не усматривается.
В связи с этим считаем, что в данном случае можно уверенно говорить о применении законодательства по аналогии, допускаемой в соответствии со ст. 6 ГК РФ.
  
Судебное толкование ипотеки помещений, права на которые как на самостоятельные объекты недвижимости не зарегистрированы
  
Вышеизложенный вывод о возможности ипотеки помещений, права на которые как на самостоятельные объекты недвижимости не зарегистрированы, представляется весьма смелым и обоснованным, но в то же время и небесспорным.
Противники данного вывода сразу приведут в качестве контраргумента прямо противоположное разъяснение, изложенное в п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» (далее - Информационное письмо).
Однако насколько указанные разъяснения ВАС РФ применимы именно к рассматриваемому в настоящей статье случаю?
Отвечая на данный вопрос, следует сначала заметить, что отсутствие законодательного закрепления понятия нежилых помещений в качестве предмета ипотеки порождает неверное их понимание субъектами гражданских правоотношений, а также судебными органами, что приводит к тому, что к нежилым помещениям как объектам недвижимости относят также площади в зданиях (сооружениях), не являющиеся по своей юридической и физической природе отдельными помещениями и, естественно, не могущие служить предметом гражданско-правовых сделок, в том числе и ипотеки.
Для того, чтобы наглядно понять последствия такого неверного понимания, необходимо внимательно рассмотреть п. 2 вышеназванного Информационного письма.
Итак, Президиум ВАС РФ сделал вывод о том, что предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения.
Данный вывод был сделан по результатам рассмотрения дела, которое приводится в качестве примера в Информационном письме.
Так, залогодатель обжаловал в судебном порядке отказ учреждения юстиции в государственной регистрации договора ипотеки части принадлежащего залогодателю на праве собственности нежилого помещения.
В ходе судебного разбирательства учреждение юстиции пояснило, что по условиям представленного ему на государственную регистрацию договора об ипотеке его предметом являлась часть площади в одном складском помещении, принадлежащем залогодателю на праве собственности.
Арбитражный суд отказал в признании отказа учреждения юстиции незаконным. Согласно п. 4 ст. 5 Закона об ипотеке часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. При этом согласно п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В Едином реестре зарегистрировано право собственности на складское помещение как на один объект недвижимости. Его раздел на отдельные помещения и регистрация прав на эти помещения в установленном порядке не были осуществлены.
Для лучшего понимания сути вопроса детально разберем данные разъяснения и приведенное в качестве примера дело.
Во-первых, предметом ипотеки в рассматриваемом случае являлась (цитата): «часть площади в одном складском помещении». Следовательно, залогодателем была передана в залог всего лишь площадь - т.е. некое строго определенное количество квадратных метров внутри складского помещения, возможно, идентифицированных (путем, например, штриховки границ площади на прилагаемом к договору плане), но фактически не изолированных и не отделенных от другой площади помещения. Данная заложенная площадь не предназначена для самостоятельного, независимого использования, как, например, отдельная комната или кабинет.
При этом критерий изолированности помещения определяется тем, можно ли его фактически использовать как самостоятельный объект. Например, помещение должно иметь стены, отделяющие его от других помещений, дверь, возможность выхода в коридор или на лестничную площадку, ведущую к выходу из всего здания, также иметь сообщение с иными местами общего пользования (санузел и т.д.).
Когда приходит понимание того, что в рассмотренном случае было передано не отдельное изолированное помещение в здании, а часть площади помещения (т.е. фактически квадратные метры), то становится ясно, что, ссылаясь на данные разъяснения Президиума ВАС РФ, специалисты неверно толкуют и смешивают (отождествляют) два разных понятия - «нежилое помещение» и «площадь в нежилом помещении (здании)».
В разъяснениях ВАС РФ отмечено, что в соответствии с п. 4 ст. 5 Закона об ипотеке часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.
Данный вывод справедлив в отношении части площади нежилого помещения, поскольку выделить в натуральной форме часть площади - т.е. некоторое количество квадратных метров в помещении (здании) - невозможно, не изменив их назначения. Иными словами, нужно фактически произвести перепланировку в здании, возведя новые стены по границам выделенной площади, и в результате получить новое нежилое помещение, обособленное от других площадей.
Что касается именно нежилого помещения в здании, то такое помещение, являясь частью имущества, уже, по сути, выделено, обособлено в натуральном, физическом виде из общей площади здания, в связи с чем, исходя из смысла п. 4 ст. 5 Закона об ипотеке, оно может быть самостоятельным предметом ипотеки.
Во-вторых, спор в данном деле касался отказа в государственной регистрации договора ипотеки, а не признания данного договора недействительной сделкой. По поводу недействительности зарегистрированных договоров ипотеки части помещений, права на которые как на самостоятельные объекты не зарегистрированы, Президиум ВАС РФ не высказывался в данном Информационном письме.
  
Юридические риски при оформлении ипотеки помещений (части зданий) и их минимизация
 
Несмотря на изложенные выше доводы, довольно часто банковские юристы, а также государственные регистрирующие органы и суды, руководствуясь вышеизложенными разъяснениями Президиума ВАС РФ, делают выводы о том, что залог помещений, право собственности на которые как на самостоятельные объекты не зарегистрировано, невозможен ни при каких обстоятельствах, поскольку такой залог будет противоречить действующему законодательству (за исключением, естественно, регистрации прав на эти помещения и оформления после этого ипотеки в отношении уже зарегистрированных помещений).
При этом, естественно, нельзя отрицать того, что при оформлении такого залога у банка возникает риск отказа в регистрации договора ипотеки, а также риск признания этого договора недействительным на основании ст. 168 ГК РФ (в случае его регистрации) как противоречащего п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке, что влечет за собой риски утраты обеспечения и невозможности получения удовлетворения из стоимости заложенного недвижимого имущества.
Необходимо отметить, что практика регистрации подобных договоров ипотеки различна. Так, в Управлении Федеральной регистрационной службы по городу Москве и Московской области такие договоры регистрируются без каких-либо замечаний. Тем не менее встречаются и случаи отказа в регистрации данных договоров ипотеки как противоречащих п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке.
Что же в этой ситуации остается делать кредитным организациям и заемщикам, ведь зачастую оба названных субъекта заинтересованы именно в подобном оформлении залога при кредитовании?
В принципе, заемщик, которому срочно нужен кредит, готов предложить банку и все здание целиком, поскольку собственность зарегистрирована на здание как на единый объект. Но готов ли банк взять это здание в залог? Предположим, что рыночная стоимость этого здания существенно превышает размер необходимого кредита. Согласно ст. 348 ГК РФ и ст. 54 Закона об ипотеке в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Таким образом, в случае если банк возьмет в залог все здание (например, площадью в несколько тысяч квадратных метров) при несоразмерности его рыночной стоимости сумме обязательств по кредитному договору (для обеспечения которого достаточно было оформить в залог всего лишь три-четыре нежилых помещения в этом здании площадью в несколько десятков квадратных метров), то у банка автоматически возникает вероятный риск отказа в обращении взыскания на заложенное имущество.
Вместе с тем выделять отдельные нежилые помещения и регистрировать в отношении их право собственности как на самостоятельные объекты недвижимости для заемщика будет довольно долгим и, возможно, экономически не оправданным и непривлекательным занятием, ведь кредит для текущей хозяйственной деятельности заемщика зачастую нужен срочно - здесь и сейчас, а ждать, пока пройдет регистрация права собственности на отдельные помещения, времени нет. Поскольку кредитование бизнеса заемщика не происходит в запланированные сроки, у клиента возникают убытки в виде реального ущерба и упущенной выгоды.
Банки в этой ситуации находятся в незавидном положении, поскольку в обоих вариантах развития событий для банка существует вероятность наступления неблагоприятных последствий либо в виде утраты обеспечения и невозможности получения удовлетворения из стоимости заложенного недвижимого имущества, либо в виде отказа в обращении взыскания на заложенное имущество.
Учитывая вышеизложенное, считаем, что соответствующие изменения в федеральные законы «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», прямо допускающие залог нежилых помещений как объектов, права на которые как на самостоятельные объекты не зарегистрированы в установленном порядке, будут весьма уместны, и законодательно будут устранены пробелы по данной проблеме.
До внесения соответствующих поправок в действующее законодательство РФ, а также учитывая то, что по сложившейся практике в Москве и Московской области органы регистрации все же принимают и регистрируют договоры ипотеки в отношении части отдельных помещений (зданий), права на которые как на самостоятельный объект не зарегистрированы, предлагаем для минимизации правовых рисков, возникающих у кредитных организаций в связи с оформлением таких договоров ипотеки, включать в данные договоры условие следующего содержания:
«Залогодатель обязан по письменному требованию залогодержателя (банка), направленному при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком обеспечиваемого обязательства (кредитного договора), зарегистрировать в соответствии с действующим законодательством РФ в течение одного месяца (или иного срока) со дня получения соответствующего требования от залогодержателя право собственности на предмет залога (части отдельных помещений (зданий), права на которые как на самостоятельный объект не зарегистрированы)) как на самостоятельный объект недвижимого имущества. При этом в государственный реестр недвижимого имущества и сделок с ним должна быть также внесена запись об ипотеке указанных нежилых помещений в пользу залогодержателя».
Данное условие, естественно, может дорабатываться юридическими службами банков по своему усмотрению, однако смысл внесения в текст договора такого дополнения очевиден и понятен - это предоставление возможности банку, даже в случае признания договоров ипотеки недействительными сделками, обязать залогодателя в судебном порядке (в соответствии со ст. 206 ГПК РФ) совершить определенные действия - зарегистрировать право собственности на переданные в залог части зданий (помещений) как на самостоятельные объекты с обязательным указанием их обременения в виде залога (ипотеки) в пользу банка.
Полагаем, что в этой части договор ипотеки сохранит свое действие и будет являться основанием для вынесения соответствующего судебного решения (при уклонении залогодателя от регистрационных действий).
Пункт 1 ст. 17 Закона о регистрации в качестве одного из оснований для регистрации указывает на вступившие в законную силу судебные акты. При этом указанный Закон содержит и специальную норму (ст. 28), которая регламентирует порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество, установленных решением арбитражного суда или третейского суда.
В соответствии с п. 1 ст. 28 Закона о регистрации права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Момент возникновения права определяется решением суда. Государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда.
В заключение необходимо затронуть еще один момент, который можно принять во внимание банкам при оформлении указанной ипотеки.
Исходя из положений Закона о регистрации (абзац 2 п. 3 ст. 9; абзац 3 п. 1 ст. 13 и абзац 11 п. 1 ст. 17) на регистрирующие органы возложена обязанность оценивать совершаемые сделки с точки зрения их законности и действительности, а также проводить в полном объеме правовую экспертизу документов, подтверждающих возникновение прав.
В случае, если регистрирующий орган осуществил государственную регистрацию указанных договоров ипотеки без замечаний и выявлений каких-либо нарушений действующего законодательства РФ как в комплекте документов, представленных сторонами, так и в содержании самих договоров ипотеки, в том числе в части описания предмета ипотеки и возможности его залога, следовательно, он совершил свои обязанности, предусмотренные абзацем 2 п. 3 ст. 9; абзацем 3 п. 1 ст. 13 и абзацем 11 п. 1 ст. 17 Закона о регистрации.
И если в судебном порядке будет установлено, что указанные зарегистрированные договоры ипотеки все же противоречат действующему законодательству и являются недействительными сделками, то, по нашему мнению, у банка (при невозможности удовлетворения требований за счет иного имущества заемщика и возникновения в связи с этим убытков) возникает право привлечения Федеральной регистрационной службы к материальной ответственности за ненадлежащее исполнение своих обязательств.
Так, в соответствии с п. 3 ст. 31 Закона о регистрации вред, причиненный физическим или юридическим лицам в результате ненадлежащего исполнения органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, возложенных на них настоящим Законом обязанностей, в том числе в результате внесения в Единый государственный реестр прав записей, не соответствующих Закону, иному правовому акту, правоустанавливающим документам, возмещается за счет казны Российской Федерации в полном объеме.
Категория: Всё про ипотеку | Добавил: Ботвинник (28.06.2014)
Просмотров: 235 | Рейтинг: 5.0/1
Всего комментариев: 0