Главная » Статьи » Всё про ипотеку

Налоговый вычет при приобретении жилья по договору ипотеки
© Е. В. Мацкявичене
  
Налоговый кодекс РФ предполагает для налогоплательщика возможность получить имущественный налоговый вычет в размере расходов, фактически произведенных им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них. Причем, если указанные приобретения производились с привлечением заемных средств, налоговый вычет можно получить и на суммы, выплаченные в качестве процентов по кредитам.
Статья 220 НК РФ устанавливает в том числе право на имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение жилья (доли в нем), приобретение земельных участков (доли в них), предоставленных для индивидуального жилищного строительства (или участков, на которых расположено уже построенное жилье).
Кроме того, закреплено право налогоплательщика на получение налогового вычета по суммам, направленным на погашение процентов по кредитам, выданных банками в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов, ранее полученных на эти же цели.
Подчеркнём, что на вычет можно претендовать лишь при приобретении перечисленных объектов на территории Российской Федерации.
Данный порядок в действующей в 2013 г. редакции установлен подл. 2 п. 1 ст. 200 НК РФ, он будет действовать и дальше (в новой редакции Налогового кодекса РФ указанную норму устанавливает подл. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ). Но касаться эта норма будет лишь кредитов, полученных до даты вступления в силу Федерального закона от 23.07.13 № 212-ФЗ, а именно - 1 января 2014 г. С этой даты налоговый вычет, предусмотренный подп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ, будет предоставляться в сумме фактически произведенных расходов по уплате процентов в соответствии с договором займа (кредита), но не более 3 000 000 руб.
К правоотношениям по предоставлению имущественного налогового вычета, возникшим до дня вступления в силу Закона № 212-ФЗ, применяются положения ст. 220 НК РФ без учета изменений, внесенных данным Законом. Так, в частности, налогоплательщики в отношении расходов на квартиру, приобретенную в 2012 г. (ипотечный кредит по которой будет погашаться еще много лет), вправе и далее пользоваться имущественным налоговым вычетом в том же порядке и размере, что и до 1 января 2014 г. При этом ограничения, установленные п. 4 ст. 220 НК. РФ (в редакции Закона № 212-ФЗ), не применяются. И если сумма процентов по ипотечному кредиту составит, к примеру, 5000000 руб., то именно исходя из нее и будет предоставляться налоговый вычет (письмо Минфина России от 09.08.13 № 03-04-05/32336).
Возникает вопрос: как быть, если квартира с привлечением кредита приобретена в 2013 г., но процесс оформления ее в собственность закончится лишь в 2014 г.?
Минфин России в письме от 19.08.13 № 03-04-05/33728 разъяснил, что в ситуации, когда кредитный договор оформлен до вступления в силу Закона № 212-ФЗ, а акт приема-передачи квартиры будет получен в 2014 г., вычет по расходам на погашение процентов по целевым займам (кредитам) будет предоставляться по правилам, действовавшим до 1 января 2014 г.
Минфин России в письме от 13.09.13 № 03-04-07/37870 подчеркнул: к правоотношениям по предоставлению имущественного налогового вычета, возникшим, но не завершенным до дня вступления в силу Закона № 212-ФЗ, применяются положения ст. 220 НК РФ без учета изменений, внесенных этим Законом. Поскольку данное разъяснение Минфина России было доведено ФНС России до нижестоящих налоговых органов письмом от 18.09.13 № БС-4- 11/16779@, именно данная позиция должна применяться налоговыми инспекциями «на местах».
Итак, можно сделать вывод: для получения имущественного налогового вычета имеет значение дата получения кредита, а не дата подписания акта приема-передачи жилья и не дата, указанная в свидетельстве о праве собственности. Налогоплательщик, получивший ипотечный кредит в 2013 г., сможет и дальше в полном объеме пользоваться вычетом в сумме фактически понесенных расходов на погашение процентов по этому кредиту.
Важная деталь, на которую нужно обратить внимание. В редакции ст. 220 НК РФ, действующей до конца 2013 г., подчеркивается, что право на налоговый вычет касается сумм, направленных на погашение процентов по кредитам и займам, предоставленным российскими организациями и предпринимателями, а также банками, расположенными на территории Российской Федерации. В новой редакции ст. 220 НК РФ не указывается, что кредитор (займодавец) должен быть российским или находиться на территории нашей страны. В ней лишь подчеркивается, что приобретаемый на заемные средства объект должен находиться на территории Российской Федерации.
 
Условия получения вычета
 
Условием получения вычета является наличие документов, доказывающих право на его получение, а также документов, подтверждающих факт уплаты налогоплательщиком денежных средств в погашение процентов. В налоговую инспекцию нужно будет представить:
заявление в произвольной форме;
декларацию по ф. 3-НДФЛ за истекший календарный год;
справки от работодателей по ф. 2-НДФЛ о суммах начисленных доходов и удержанных налогов за истекший год (соответственно сумме вычета);
свидетельство о праве собственности на квартиру (акт приема-передачи);
копию кредитного (ипотечного) договора о предоставлении кредита на приобретение конкретной квартиры;
справку о суммах уплаченных процентов за соответствующий налоговый период;
фактические платежные документы об уплате процентов (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств и др.).
Не секрет, что на имущественный вычет не имеют права те налогоплательщики, которые его уже получали. У большинства граждан, ранее приобретавших имущество и получавших вычеты, как правило, не возникает соблазн обратиться за повторным вычетом, даже если сумма уже полученного вычета была ниже установленной налоговым законодательством. Однако если речь идет о вычете по процентам по ипотечным кредитам, ситуация не столь однозначна.
Представим себе ситуацию: гражданин приобретал квартиру 10 лет назад и получил по ней налоговый вычет. В 2013 г. он с привлечением ипотечного кредита купил квартиру большей площади и хочет получить вычет только на сумму процентов по кредиту. Возможно ли это?
На первый взгляд, из норм действующей редакции подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ не вытекает, что вычет на приобретение жилья увязан с вычетом по процентам по ипотечным кредитам. Тем не менее Минфин России трактует вычет по расходам на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, как часть имущественного налогового вычета (письмо от 04.07.13 № 03-04-05/25604). А обращение за вычетом по ипотечным процентам в подобной ситуации расценивается им как попытка получить имущественный вычет повторно, чего не допускает налоговое законодательство (письмо от 27.05.13 № 03-04-05/18905). Иными словами, Минфин России напрямую увязывает получение вычета по процентам по ипотечному кредиту и вычета на приобретение жилья.
Налоговый кодекс РФ предполагает, что имущественные налоговые вычеты не предоставляются в части расходов налогоплательщика на новое строительство либо приобретение жилья, покрываемых за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, за счет выплат, предоставленных из средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации. Касается это и 2013 г., и 2014 г.
С тех пор как законодательство позволило погашать из средств материнского капитала проценты по ипотечному кредиту, многие молодые семьи пожелали облегчить свое кредитное бремя именно таким образом. При этом зачастую возникал вопрос: можно ли претендовать на налоговый вычет, если часть процентов погашена за счет средств материнского капитала?
В новой редакции Налогового кодекса РФ, которая начнет действовать с 1 января 2014 г., указано однозначно: к расходам, упомянутым в подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ (собственно на приобретение жилья) и в подп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ (проценты по ипотечным кредитам), оплаченным за счет материнского капитала, имущественный налоговый вычет не применяется.
Однако в отношении завершающегося 2013 г. декларационная кампания по которому будет длиться до конца апреля 2014 г., не все так однозначно. Дело вот в чем: в силу действующей до конца 2013 г. редакции ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных им расходов, но не более 2000000 руб. на приобретение на территории Российской Федерации, в частности, квартиры, комнаты и доли (долей) в них, а также на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от российских организаций или индивидуальных предпринимателей и фактически израсходованным на приобретение на территории Российской Федерации квартиры, комнаты и доли (долей) в них.
Согласно абз. 26 подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет, предусмотренный данным подпунктом, не применяется в случаях, если оплата расходов на строительство или приобретение жилья производится в том числе, за счет средств материнского (семейного) капитала.
В соответствии с положениями п. 1 ст. 807 ГК РФ денежные средства, полученные по договору займа (кредита), передаются заемщику в собственность. Вместе с тем погашение целевого (ипотечного) кредита на приобретение (строительство) жилого помещения осуществляется заемщиком средствами материнского капитала.
Исходя из абз. 26 подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ независимо от того, направляются ли средства материнского капитала непосредственно на приобретение жилого помещения или на погашение кредита, полученного для приобретения жилого помещения, налоговые последствия использования материнского капитала должны быть одинаковыми.
Кроме того, ст. 10 Федерального закона от 29.12.06 № 256-ФЗ рассматривает погашение целевого (ипотечного) кредита за счет средств материнского (семейного) капитала как одно из направлений использования данных средств на приобретение (строительство) жилого помещения.
Таким образом, сумма расходов налогоплательщика на приобретение (строительство) жилого помещения в размере средств материнского (семейного) капитала, направленных на погашение основного долга по целевому (ипотечному) кредиту, не может включаться в расходы, учитываемые при предоставлении имущественного налогового вычета, предусмотренного подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.
В то же время, поскольку в ст. 220 НК РФ расходы по уплате процентов по целевым кредитам (займам) на приобретение (строительство) жилья не включены в расходы на приобретение жилья, а выделены в отдельную группу, в отношении таких расходов положения абз. 26 подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ не применяются (письмо Минфина России от 19.09.12 № 03-04-05/4-1125).
Кроме того, в письме от 08.08.13 № 03- 04-05/32097 Минфин России подчеркивает следующее. Сумма расходов налогоплательщика на приобретение (строительство) жилого помещения в размере средств материнского (семейного) капитала, направленных на погашение основного долга по целевому (ипотечному) кредиту, не может включаться в расходы, учитываемые при предоставлении имущественного налогового вычета, предусмотренного подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ. О том, что ограничение касается и средств материнского капитала, направленных на погашение процентов по кредиту, в письме не указывается.
 
Приобретение жилья военными
 
Граждане, являющиеся военнослужащими, могут приобретать жилье по накопительно-ипотечной программе, предусмотренной Федеральным законом от 20.08.04 № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих». Реализация права на жилище участниками накопительно-ипотечной системы осуществляется так.
На именных накопительных счетах участников формируются накопления, далее предоставляется целевой жилищный займ. Затем по решению федерального органа исполнительной власти за счет средств федерального бюджета выплачиваются денежные средства, дополняющие накопления для жилищного обеспечения, учтенные на счете участника, до расчетного размера денежных средств, которые мог бы накопить участник накопительно-ипотечной системы в период от даты предоставления таких средств до даты, когда общая продолжительность его военной службы в календарном исчислении могла бы составить 20 лет (без учета дохода от инвестирования).
Минфин России в письме от 25.03.13 № 03-04-05/9-280 разъяснил, что налоговый вычет, предоставляемый налогоплательщику, участвовавшему в накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих, может быть применен к общей сумме расходов на приобретение жилья, уменьшенных на сумму денежных средств, полученных на его приобретение из федерального бюджета в соответствии с Законом № 117-ФЗ.
 
Рефинансирование ипотечного кредита
 
К перекредитованию налогоплательщики прибегают, пытаясь уменьшить суммы, выплачиваемые в качестве процентов по ипотечному кредиту. Банки, к которым обращаются граждане за новыми кредитами, выдвигают собственные условия. И вполне может оказаться, что новый банк не готов предоставить кредит на условиях, отличающихся от договора с предыдущим кредитным учреждением лишь более низкой процентной ставкой. Новый банк, например, может согласиться дать кредит мужчине, имеющему высокооплачиваемую работу, но не захочет включать в состав заемщиков его супругу-домохозяйку, имеющую маленького ребенка. В такой ситуации может поменяться состав заемщиков по кредиту, при том что состав собственников жилья останется прежним.
Коснутся ли такие изменения возможности получения имущественного налогового вычета?
В силу подо. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ при приобретении имущества в общую долевую собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности. При этом возможность изменения в дальнейшем порядка использования имущественного налогового вычета, распределенного ранее между налогоплательщиками, Налоговым кодексом РФ не предусмотрена.
УФНС России по г. Москве в письме от 19.06.12 № 20-14/53315@ разъяснило, что сумма расходов на уплату процентов по ипотечному кредиту, равно как и по кредиту, полученному в целях рефинансирования ипотечного кредита, учитываемая в составе имущественного налогового вычета, распределяется пропорционально доле в праве собственности на квартиру.
Все сказанное касается ситуаций, возникших до 1 января 2014 г. Можно предполагать, что после этой даты далеко не в каждом случае будет выгодно прибегать к рефинансированию ипотечных кредитов. Ведь, исходя из новой редакции норм ст. 220 НК РФ (подо. 4 п. 1 и п. 4), налоговый вычет по процентам для новых кредитов будет лимитирован. И не исключено, что уже имеющийся кредит покажется более выгодным после получения налогового вычета по «старым» правилам и без ограничения по сумме.
Категория: Всё про ипотеку | Добавил: Ботвинник (18.06.2014)
Просмотров: 186 | Рейтинг: 5.0/1
Всего комментариев: 0