Главная » Статьи » Всё про ипотеку

Об ипотеке прав на земельные участки при ипотеке помещения
© О. Перов
 
В настоящее время одним из широко используемых способов обеспечения кредитных договоров (о предоставлении кредитной линии), заключаемых банками с клиентами - юридическими лицами, является ипотека.
На практике нередки случаи, когда предметом договора об ипотеке выступают нежилое помещение в здании, доля в праве собственности на нежилое помещение в здании (далее - помещение) и соответствующий неделимый земельный участок или право аренды земельного участка, на котором находятся указанные объекты недвижимости. Пункт 3 ст. 340 ГК РФ и абз. 1 ст. 69 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости»)» (далее - Закон об ипотеке) устанавливают обязательность ипотеки только здания или сооружения (без указания на помещения) с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. Несмотря на это следует признать, что договор об ипотеке помещения также должен быть заключен с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, где располагается здание или сооружение, в котором находится закладываемое помещение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. Объясняется это тем, что судебная практика идет по пути расширительного толкования п. 3 ст. 340 ГК РФ и абз. 1 ст. 69 Закона об ипотеке, применяя их к ипотеке помещений, с указанием на то, что «помещение является частью здания, а поэтому на него как на часть здания распространяются нормы правового режима зданий, сооружений».
Порядок приобретения прав на земельный участок собственниками помещений в здании, находящемся на таком участке, регламентирован ст. 36 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ). Пункт 3 ст. 36 ЗК РФ устанавливает, что в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Приобрести земельный участок в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора вправе и лица, которым принадлежат части помещения в здании на основании долей в праве собственности на данное помещение. Таким образом, залогодатель может обладать долей в праве собственности на земельный участок, занятый зданием, или правом аренды земельного участка, которое возникло на основании договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.
Рассмотрим случаи передачи в ипотеку указанных двух видов прав на земельный участок.
Залог доли в праве собственности на земельный участок. Согласно п. 2 ст. 7 Закона об ипотеке участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников. Тогда собственник при залоге помещения закладывает одновременно долю в праве собственности на земельный участок без согласия иных сособственников земельного участка.
Залог права аренды земельного участка, возникшего на основании договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В данной ситуации необходимо проанализировать два аспекта.
Первый: необходимо ли согласие собственника земельного участка на ипотеку права аренды земельного участка? Ответ содержится в п. 11 ст. 62 Закона об ипотеке, где указано, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Второй: особенности передачи в залог права аренды земельного участка с учетом того, что существуют иные арендаторы по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
Земельный кодекс РФ и другие законы не устанавливают каких-либо особенностей распоряжения соарендаторами арендными правами по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Если в отношении имущества, находящегося в общей совместной собственности, Закон об ипотеке (ст. 7) определяет, что оно может быть передано в залог только с письменного согласия всех собственников, а имущество, находящееся в общей долевой собственности, не требует согласия остальных собственников, то в отношении порядка передачи в залог права аренды каждым из соарендаторов ничего не сообщается.
Рассмотрим несколько вариантов формулирования права аренды как предмета ипотеки в договоре об ипотеке.
Предмет ипотеки в договоре определяется как «право аренды земельного участка».
При данном способе формулирования предмета ипотеки право аренды рассматривается органами госрегистрации как неделимое и единое имущество независимо от того, кто из соарендаторов выступает залогодателем. На основании этого органы госрегистрации оценивают вторую и далее по очередности ипотеки права аренды на земельный участок как последующую независимо от того, кто из соарендаторов является залогодателем. Таким образом, выстраивается следующая схема: один из соарендаторов первым отдает в залог свое помещение и соответственно право аренды земельного участка; второй соарендатор и последующие вправе заложить право аренды на земельный участок при ипотеке своего помещения, по мнению органа госрегистрации, только при наличии согласия первого залогодержателя передать в последующую ипотеку право аренды, которое иные соарендаторы не закладывали. При этом когда впервые регистрируется ипотека права аренды, согласие других соарендаторов не требуется. Итак, с одной стороны, собственник при залоге помещения обязан заложить право аренды земельного участка, который находится под таким помещением, а с другой - он вынужден испрашивать согласие первого залогодержателя на последующую ипотеку права аренды на земельный участок.
Однако возникновение последующей ипотеки в том случае, когда залогодателем права аренды земельного участка является другой соарендатор (который прежде не закладывал право аренды в связи с залогом своего помещения), представляется не совсем правомерным в силу следующих обстоятельств. Государственная регистрация аренды земельного участка проводится посредством государственной регистрации договора аренды такого земельного участка (п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») (далее - Закон о регистрации прав). Государственная регистрация права аренды не осуществляется, право аренды возникает из зарегистрированного договора аренды. В соответствии с ГК РФ право аренды носит обязательственный характер. В связи с этим право аренды принадлежит конкретному лицу, выступающему арендатором по договору аренды. В том случае, если заключен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, каждому соарендатору принадлежит его право аренды, которым соарендатор может распорядиться по своему усмотрению, но в соответствии с законом. Это подтверждается п. 5 ст. 22 ЗК РФ, где указано, что арендатор земельного участка вправе передать свои правами обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Следовательно, слова «право аренды земельного участка» в принципе могут фигурировать в определении предмета договора об ипотеке, но в связи с этим возникают трудности по распоряжению таким правом аренды, сопряженные с тем, что один соарендатор становится зависимым от других соарендаторов. При формулировании предмета ипотеки данным способом институт права аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора становится похожим на институт общей собственности в части порядка распоряжения имуществом, находящимся в общей собственности.
Хотел бы предложить второй вариант обозначения права аренды земельного участка в предмете договора об ипотеке - «доля в праве аренды земельного участка конкретного соарендатора», если предположить, что право аренды одно, несмотря на множественность лиц на стороне арендатора, и, следовательно, в нем (как и в общей собственности) возможно выделить доли, которые определялись бы из соотношения общей площади помещения, занимаемой в здании, к общей площади самого здания, находящегося на арендуемом земельном участке. Однако подобный вариант вряд ли может получить широкое практическое использование, поскольку земельное и гражданское законодательство не содержат такого понятия как «доля в праве аренды», а также в силу того, что нет механизма определения такой доли и ее гражданского оборота.
Третий вариант. Предмет ипотеки в каждом договоре об ипотеке определяется как право соаренды или права соарендатора, так как это понятие встречается в судебной практике (п. 3 Информационного письма № 90), и, как было отмечено, право аренды носит обязательственный характер и принадлежит конкретному арендатору. Следовательно, право аренды как предмет ипотеки в договоре должно быть сформулировано следующим образом: право аренды конкретного арендатора (указываются данные) на земельный участок и в дальнейшем по тексту договора обозначается как право аренды залогодателя на земельный участок. Данная позиция нашла отражение в п. 16 раздела III Информационного сборника «Вопросы государственной регистрации ипотеки (залога недвижимого имущества)» 2007 года, выпущенного Управлением федеральной регистрационной службы по Нижегородской области, где сказано следующее: «при наличии государственной регистрации договора аренды земельного участка, заключенного с множественностью лиц на стороне арендатора, предметом договора ипотеки должно быть указано право аренды земельного участка, принадлежащее конкретному соарендатору по договору аренды земельного участка».
Данный вариант обозначения права аренды также позволяет арендатору в дальнейшем передавать такое право аренды в последующую ипотеку с учетом главы VII Закона об ипотеке независимо от иных соарендаторов.
Однако действующее законодательство в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не позволяет должным образом отразить такое формулирование права аренды как предмета ипотеки и последующей ипотеки названного права аренды в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).
Согласно ст. 12 Закона о регистрации прав и п. 44 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года № 219 (далее - Правила ведения ЕГРП), в подраздел III-2 ЕГРП вносятся записи об ипотеке, в этом подразделе в том числе содержится описание ипотеки, а после проведения государственной регистрации последующей ипотеки в графе «Особые отметки регистратора» всех подразделов III-2 и III-4, в которые включены записи о предшествующих ипотеках того же объекта недвижимого имущества, делается отметка «последующая ипотека» с указанием номеров листов подразделов III-2 и III-4. Иными словами, ЕГРП содержит сведения о предмете ипотеки и о последующей ипотеке. При этом в выписке из ЕГРП в графе «зарегистрированные ограничения (обременения) прав» упоминается только о наличии или отсутствии таких ограничений, а также приводятся дата и номер государственной регистрации таких ограничений, сроки, на которые они установлены, данные о лицах (согласно п. 18 Правил ведения ЕГРП), в пользу которых они установлены (п. 20 Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений от отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденной приказом Минюста РФ от 18 сентября 2003 года № 226).
В выписке из ЕГРП нет сведений о предмете ипотеки и о последующих ипотеках. В связи с этим усложняется процесс идентификации заложенного объекта недвижимости. Например, для того, чтобы собственник помещения в здании, являющийся соарендатором по договору аренды земельного участка, мог подтвердить будущему залогодержателю, что его право аренды не является предметом другого договора об ипотеке, который был заключен другим собственником другого помещения в здании, он должен представить будущему залогодержателю не только выписку из ЕГРП, но также и упомянутый другой договор об ипотеке для сличения номера регистрационной записи об ипотеке, указанной в такой выписке, с номером, проставленным на договоре об ипотеке. Очевидно, что не всегда собственник сможет это сделать, так как другой собственник не всегда захочет и не обязан раскрывать сведения, содержащиеся в его договоре об ипотеке. Представляется необходимым внести в законодательство РФ соответствующие изменения, которые предусматривали бы обязательность включения в выписку из ЕГРП сведений о предмете ипотеки, о последующих ипотеках, о залогодателях.
На практике нередки случаи, когда на момент заключения договоров об ипотеке помещения залогодатель не обладает правом собственности или правом аренды на земельный участок, который находится под зданием, где расположено закладываемое помещение. Согласно п. 45 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 года № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки нельзя считать не соответствующим законодательству на основании п. 3 ст. 340 Кодекса. Таким образом, договор об ипотеке помещения можно заключить без одновременного залога земельного участка или права аренды земельного участка, если собственник помещения не обладает таковым. Однако в нем может быть оговорена обязанность залогодателя впоследствии в течение определенного срока с момента оформления прав на земельный участок передать земельный участок или право аренды земельного участка соответственно в залог банку путем заключения дополнительного соглашения к договору об ипотеке помещения. Следует обратить внимание на некоторые особенности порядка государственной регистрации такого дополнительного соглашения. Здесь возникают следующие вопросы.
• Какие слова указываются в штампе регистрации такого дополнительного соглашения: «ипотека» или «дополнительное соглашение», какой номер регистрации: первоначальный номер записи регистрации ипотеки или номер записи регистрации самого дополнительного соглашения?
• Какой номер записи регистрации ипотеки присваивается при ипотеке объекта недвижимости, впервые передаваемого в залог на основании дополнительного соглашения к договору об ипотеке? Вносятся ли в этом случае изменения в первоначальную регистрационную запись об ипотеке, которая возникла в отношении других объектов недвижимости, переданных ранее в залог по договору об ипотеке, и в таком случае номер регистрации ипотеки остается первоначальным и распространяется на новые объекты недвижимости, передаваемые впервые в залог на основании дополнительного соглашения? Или будет сделана новая запись регистрации ипотеки на основании дополнительного соглашения и ее номер будет совпадать с номером регистрации дополнительного соглашения?
При ответе на обозначенные вопросы необходимо проанализировать следующие положения действующего законодательства РФ.
В соответствии с пп. 1, 2 ст. 11 Закона об ипотеке государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в ЕГРП записи об ипотеке. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора. В соответствии с п. 16 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста РФ от 15 июня 2006 года № 213, (далее - Инструкция о регистрации ипотеки), в ЕГРП вносятся записи: в подраздел III-4 - о государственной регистрации договора об ипотеке, в подраздел III-2 - об ипотеке. При этом если предмет договора об ипотеке составляют несколько объектов недвижимости, например земельный участок и расположенный на нем жилой дом, то заполняются подразделы III-2 всех разделов ЕГРП, содержащих записи об этих объектах не-движимости. Таким образом, на каждый объект недвижимости, находящийся в ипотеке, заполняется подраздел III-2 всех разделов ЕГРП.
Согласно п. 20 Инструкции о регистрации ипотеки во все подлинные экземпляры договора об ипотеке вносятся надписи, удостоверяющие проведение государственной регистрации ипотеки, содержащие в том числе дату и номер государственной регистрации ипотеки. В целях удостоверения проведения государственной регистрации ипотеки используется штамп регистрационной надписи на документах (приложение № 15 к Правилам ведения ЕГРП), в котором после слов «Произведена государственная регистрация» делается отметка «ипотека».
Номер государственной регистрации договора об ипотеке, указываемый в графе «Номер регистрации» подраздела III-4 ЕГРП, и номер регистрации ипотеки, обозначаемый в графе «Номер регистрации» подраздела Ш-2 ЕГРП, одинаковы (п. 19 Инструкции о регистрации ипотеки).
Итак, происходит государственная регистрация самого договора об ипотеке, на ее основании осуществляется регистрация ипотеки как обременения, в результате чего этим двум регистрациям присваивается один номер. Штамп регистрации, который и    проставляется на договоре об ипотеке, содержит информацию о том, что произведена регистрация ипотеки, и номер регистрации.
Согласно п. 2 ст. 23 Закона об ипотеке и п. 21 Инструкции о регистрации ипотеки  изменения и дополнения регистрационных записей об ипотеке осуществляются на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеке путем:
- внесения в подраздел III-4 ЕГРП (о государственной регистрации договора об  ипотеке) записи о регистрации соглашения;
- заполнения в порядке, установленном Правилами ведения ЕГРП, листа записей об изменениях (приложение № 9 к Правилам ведения ЕГРП), следующего непосредственно за листом записи о регистрации договора об ипотеке (подраздела III-4);
- а в случаях, когда условия соглашения влекут изменение записи об ипотеке в подразделе III-2, - и листа записей об изменениях, находящегося непосредственно за листом записи об ипотеке.
На основании изложенных норм можно заключить, что:
у при осуществлении государственной регистрации дополнительного соглашения к договору об ипотеке на этом соглашении должен быть проставлен штамп регистрации, где после слов «Произведена государственная регистрация» делается отметка «дополнительного соглашения к договору об ипотеке». В таком штампе также указывается номер регистрации дополнительного соглашения, а не первоначальный номер регистрации ипотеки;
у при внесении изменений в регистрационную запись об ипотеке на основании зарегистрированного дополнительного соглашения к договору об ипотеке номер записи регистрации ипотеки не меняется, он остается первоначальным, то есть фигурирует единственный номер, под которым была зарегистрирована первоначальная ипотека как обременение. Он совпадает с номером регистрации самого договора об ипотеке, он же распространяется и на ипотеку новых объектов недвижимости, пере-даваемых в ипотеку впервые на основании дополнительного соглашения.
Категория: Всё про ипотеку | Добавил: Ботвинник (28.06.2014)
Просмотров: 520 | Рейтинг: 5.0/1
Всего комментариев: 0