Главная » Статьи » Всё про ипотеку

Пробелы в правовом регулировании ипотеки в России
© А.В. Фиошин 
 
Сегодня вопросам развития ипотеки в России уделяется значительное внимание. Обсуждение многих аспектов этого, прежде всего, правового института происходит не только в научной среде, но и в различных государственных органах. Наряду с этим критический взгляд на отечественное ипотечное законодательство позволяет констатировать, что проблем в правовом регулировании залога недвижимости хватает. В связи с этим целесообразно рассмотреть некоторые законодательные недочеты, касающиеся ипотеки.
Прежде всего, хотелось бы обратить внимание на составление и выдачу закладной.
Согласно п. 1 ст. 14 Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) закладная, на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в обязательном порядке должна содержать:
слово «закладная», включенное в название документа;
имя залогодателя и указание места его регистрации либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель - юридическое лицо;
имя первоначального залогодержателя и указание места его регистрации либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель - юридическое лицо;
название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;
имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места регистрации должника либо его наименование и указание места нахождения, если должник - юридическое лицо;
указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;
указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если она подлежит уплате по частям, - сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);
название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;
денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека, а в случаях, когда установление ипотеки является обязательным в силу закона, денежную оценку имущества, подтвержденную заключением оценщика;
наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, - точное название имущества, являющегося предметом аренды, и срок действия этого права;
указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;
подпись залогодателя, а если он является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству;
сведения о государственной регистрации ипотеки;
указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю.
В соответствии же с п. 2 этой же статьи по соглашению между залогодателем и залогодержателем в закладную могут быть включены также данные и условия, не предусмотренные п. 1 этой статьи. Здесь нужно отметить, что буквальное прочтение текста Закона приводит к выводу, что должник по обеспеченному ипотекой обязательству, не являющийся залогодателем, из участия в соглашении о внесении в закладную дополнительных данных и условий, не предусмотренных п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке, исключается. И это несмотря на то, что в составлении закладной он (должник, который не является залогодателем) участвует (п. 5 ст. 13 Закона об ипотеке) и закладная должна в обязательном порядке содержать его подпись (пп. 12 п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке).
Кроме этого в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона должник, не являющийся залогодателем, наряду с последним и законным владельцем закладной участвует в соглашении по изменению ранее установленных условий закладной. Таким образом, должник, который не является залогодателем, будет участвовать в изменении условий закладной, к установлению которых он никакого отношения не имеет.
Представляется, что данное несоответствие можно устранить путем внесения изменений и дополнений в п. 2 ст. 14 Закона об ипотеке и предусмотреть, что по соглашению между должником по обеспеченному ипотекой обязательству залогодателем и залогодержателем в закладную могут быть включены также данные и условия, не предусмотренные п. 1 ст. 14.
Необходимо поставить вопрос и о правильности некоторых законодательных формулировок, касающихся государственной регистрации договора об ипотеке (в том числе и земельного участка). Так, согласно п. 5 ст. 21 Закона об ипотеке мотивированный отказ в государственной регистрации ипотеки должен быть направлен залогодателю в течение срока, установленного для ее государственной регистрации, т.е. в течение месяца.
Думается, что формулировка «в течение месяца» несет в себе некую неопределенность, так как в месяце может быть как 28 дней, так и 31 день. Разница в два дня для сторон договора об ипотеке может иметь большое значение, поскольку, как отмечает А.А. Коваленко относительно запаса времени у залогодателя и залогодержателя для заключения договора об ипотеке: «Этот запас, как правило, отсутствует потому, что договор ипотеки и соответственно кредит, который им обеспечивается, нужен был «вчера». Указанную неопределенность можно устранить, указав в тексте Закона точное количество дней, в течение которых договор об ипотеке должен быть зарегистрирован, регистрация приостанавливается, в регистрации отказывается.
Следует упомянуть и о недочетах в законодательных формулировках, касающихся реализации заложенного земельного участка на повторных публичных торгах.
Так, согласно п. 5 ст. 58 Закона об ипотеке, если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.
Представляется, что формулировке «в течение месяца», так же, как и в случае с государственной регистрацией, присуща некая неопределенность. В целях устранения потенциальных судебных споров по поводу срока, в течение которого залогодержатель может оставить у себя заложенный земельный участок (и другую недвижимость) после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, целесообразно внести в п. 5 ст. 58 Закона об ипотеке изменения и предусмотреть, что залогодержатель вправе сделать это в течение 30 календарных дней после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, в противном случае ипотека прекращается.
Подытоживая сказанное, отметим, что, несмотря на имеющиеся в законодательстве несовершенства, институт ипотеки имеет огромный потенциал. Как показывает зарубежный опыт, четкое и гармоничное правовое регулирование ипотечных отношений может послужить катализатором развития многих отраслей экономики, фактором стабилизации гражданского оборота.
Категория: Всё про ипотеку | Добавил: Ботвинник (28.06.2014)
Просмотров: 221 | Рейтинг: 5.0/1
Всего комментариев: 0