Главная » Статьи » Всё про ипотеку

Залог как способ обеспечения финансирования застройщика
© Н.П. Стенина 
 
Не секрет, что строительство объектов недвижимого имущества крайне редко происходит за счет собственных средств застройщика. Среди всех способов финансирования строительства, пожалуй, наиболее распространенным является привлечение банковских кредитов. Финансирование такого рода в необходимых для строительства объемах всегда связано с предоставлением банком крупных сумм, поэтому банки дают кредиты только при условии предоставления застройщиком соответствующего обеспечения. При этом ипотека как разновидность залога особенно часто применяется в таких случаях из-за высокой степени ликвидности недвижимого имущества.
Закон дает право сторонам кредитного соглашения предусмотреть положения, регулирующие предоставление ипотеки, обеспечивающей возврат соответствующих сумм кредита, как в отдельном договоре об ипотеке, так и путем включения соответствующих условий в сам договор о предоставлении кредита. В любом случае такие условия вступают в силу с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Для регистрации ипотеки необходима подача совместного заявления залогодателя и залогодержателя в органы, регистрирующие возникновение, изменение и прекращение прав на недвижимое имущество. В случае уклонения залогодателя от подачи такого заявления залогодержатель вправе требовать государственной регистрации ипотеки и возмещения понесенных им убытков, связанных с уклонением залогодателя от регистрации, в судебном порядке. Если договор ипотеки нотариально удостоверен, заявление о регистрации может быть подано любой из сторон либо нотариусом, удостоверившим соответствующий договор.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда РФ часть объекта недвижимости не может быть заложена по договору об ипотеке, если только такая часть не зарегистрирована в качестве самостоятельного объекта недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При залоге земельного участка, как правило, проблем не возникает, поскольку собственник, в соответствии с гражданским законодательством, может распорядиться принадлежащим ему имуществом любыми не противоречащими закону способами по своему усмотрению. Лишь те нормы закона, которые предусматривают ограничения в отношении залога имущества, будут иметь значение в подобном случае. Так, в соответствии с п. 2 ст. 43 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) последующая ипотека земельного участка может быть запрещена предшествующими договорами об ипотеке земельного участка, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке. В случае, если площадь части закладываемого земельного участка составляет менее минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования, такая ипотека также не допускается.
Необходимо отметить, что в некоторых регионах Российской Федерации, как, например, в г. Москве, единственным возможным вариантом является залог прав аренды, поскольку постановление Правительства Москвы от 27 июня 2006 г. № 431-ПП «О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность», предусматривающее процедуру предоставления земельных участков в частную собственность юридическим лицам и гражданам, крайне редко применяется на практике.
Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка (абз. 2 ст. 69 Закона об ипотеке).
Поскольку арендатор земельного участка как обладатель ограниченного вещного права на него не может распорядиться им по своему усмотрению, Гражданский кодекс РФ обязывает получить согласие собственника арендованного земельного участка на залог прав аренды такого участка (п. 2 ст. 615). Тем не менее, согласно п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ права аренды на земельный участок могут быть заложены арендатором без получения предварительного согласия арендодателя.
В течение длительного времени вопрос о необходимости получения согласия арендодателя на обременение права аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, ипотекой оставался открытым. Он был разрешен информационным письмом Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» (далее - информационное письмо № 90). Президиум ВАС РФ разъяснил, что, по общему правилу, согласие уполномоченных государственных органов на подобную ипотеку не требуется.
Исключение составляют следующие случаи:
арендные права закладываются самостоятельно, без одновременной ипотеки зданий и сооружений, находящихся на земельном участке;
земельный участок арендован на срок, не превышающий пять лет;
арендованный земельный участок принадлежит к категории земель сельскохозяйственного назначения.
В 2006 г. соответствующие изменения и уточнения были внесены в Закон об ипотеке.
Вопрос о распространении ипотеки земельного участка на объекты незавершенного строительства, находящиеся на участке, по-прежнему остается дискуссионным, несмотря на то, что Законом об ипотеке предусмотрено, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на строящиеся на нем здание или сооружение (п. 1 ст. 64). Что касается самостоятельного залога объекта незавершенного строительства, то в случае, если застройщик решит обеспечить исполнение своих обязательств перед банком таким способом, он может столкнуться со следующими трудностями.
Закон об ипотеке содержит общие положения, в соответствии с которыми можно сделать вывод, что залог незавершенного строительством объекта теоретически возможен. Однако каких-либо специальных норм, которые регулировали бы процедуру залога такого объекта недвижимости, Закон не содержит. Это создает определенные трудности при применении положений Закона.
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации прав) также не содержит точных указаний в отношении возможного момента регистрации объекта незавершенного строительства, а также документов, которые необходимо подать в регистрирующий орган. Кроме того, нет законодательного определения понятия «незавершенное строительство», поэтому сложно определить, в какой момент времени возможно зарегистрировать объект незавершенного строительства и заложить его в рамках обеспечения кредитного договора.
Ранее российские суды склонялись к позиции, в соответствии с которой ипотека незавершенного строительством объекта не представлялась им возможной. Так, согласно информационному письму Президиума ВАС от 24 января 2000 г. № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» для того, чтобы зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства, необходимо приостановить строительные работы и расторгнуть договор строительного подряда.
Договор, предусматривающий распоряжение зарегистрированным объектом незавершенного строительства, а также выдача свидетельства о регистрации объекта незавершенного строительства могли быть оспорены в судебном порядке по иску заинтересованного лица и признаны недействительными. Такой позиции суды придерживались примерно до 2004 г. 30 декабря 2004 г. в п. 1 ст. 130 ГК РФ были внесены изменения, согласно которым объекты незавершенного строительства включены в перечень недвижимых вещей, после чего позиция судов в отношении возможности ипотеки объектов, незавершенных строительством, стала противоположной.
Однако это не разрешило практических вопросов. К примеру, приказ Министерства юстиции РФ от 15 июня 2006 г. № 213 «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества» не содержит достаточных разъяснений в отношении процедуры регистрации объектов незавершенного строительства. Информационное письмо № 90 дает лишь общие пояснения о толковании некоторых спорных норм закона, не разъясняя при этом процедуры реализации права на залог, предоставленной застройщику законом.
Исходя из общих норм ГК РФ и других законодательных актов представляется правильным утверждение о том, что для реализации такого права застройщику необходимо сначала зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. Исходя из п. 1 ст. 6 Закона об ипотеке ипотека может быть установлена на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Таким образом, для регистрации права застройщика на объект незавершенного строительства необходимо подать в регистрирующий орган помимо прочих документов, предусмотренных Законом о регистрации прав, документы, подтверждающие право собственности (аренды) на земельный участок, разрешение на строительство, проектную документацию и документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства.
Кроме того, можно предположить, что исходя из общего определения недвижимого имущества, содержащегося в Законе о регистрации прав, объект недвижимого имущества может быть зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в тот момент, когда такой объект связан с землей так, что его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Однако в практическом смысле можно лишь предполагать, что это означает возможность ипотеки незавершенного строительством объекта в тот момент, когда заложен фундамент здания.
Кроме того, возникает вопрос о том, как правильно оценить объект недвижимого имущества, который находится на начальном этапе строительства.
ВАС РФ в информационном письме № 90 разъяснил, что в случае, если предметом ипотеки является объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.
При оценке банками предмета залога в виде не завершенного строительством объекта они всегда исходят из его реальной стоимости. Однако при такой оценке залога по первоначальной стоимости объекта незавершенного строительства стоимость ипотеки не будет соответствовать реальной стоимости обеспечения, поскольку в процессе строительства происходит постепенное приращение имущества, которым обеспечивается кредит. Подобная проблема может быть решена следующим образом:
незавершенный строительством объект регистрируется заемщиком в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, банк оценивает предмет залога на момент регистрации, стороны заключают соответствующий договор ипотеки;
через определенные сторонами промежутки времени застройщик регистрирует объект незавершенного строительства с учетом вновь возведенных частей здания, банк переоценивает предмет залога, стороны вносят соответствующие изменения в договор ипотеки.
Категория: Всё про ипотеку | Добавил: Ботвинник (25.06.2014)
Просмотров: 187 | Рейтинг: 5.0/1
Всего комментариев: 0