Главная » Статьи » Интересные статьи

Земельный вопрос
© Е. В. Мацкявичене
 
Сумма, вырученная от продажи земельного участка, дачного дома и т, п., может быть включена в базу по НДФЛ, однако во многих случаях уплаты этого налога можно совершенно законно избежать.
 
Недавно или давно
 
Вполне обычная ситуация: несколько десятков лет гражданин имеет садовый участок, располагая «старыми» документами, выданными при наделении землей (так называемой «садовой книжкой»). При этом свидетельство о собственности может быть получено совсем недавно - в текущем или в прошлом году. С какой даты будет исчисляться срок владения при продаже такого участка и построек на нём?
В первую очередь, следует обратить внимание на то, что «садовая книжка» означает лишь факт членства в садовом кооперативе. При этом не имеет значения, получен участок еще в советское время или «куплен» недавно. То, что участок «приобретен по садовой книжке», фактически означает, что новоявленный садовод лишь вступил в кооператив, заплатив своему предшественнику за возможность это сделать. Реальное право собственности можно получить только после регистрации факта приобретения участка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Управление федеральной налоговой службы РФ по г. Москве в письме от 25.04.12 № 20-14/036746@ на примере продажи садового домика разъяснило следующее. Если садовый домик до момента реализации находился в собственности менее трех лет (срок нахождения реализованного имущества в собственности исчисляется с даты его регистрации в ЕГРП), налогоплательщик обязан самостоятельно исчислить НДФЛ с полученных доходов, представить в налоговый орган по месту своего учета декларацию не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, и в срок не позднее 15 июля уплатить исчисленный налог.
Только после того, как участок и находящиеся на нем строения пробудут в собственности гражданина три года, он в силу нормы п. 17.1 ст. 217 НК РФ получит право не платить НДФЛ со стоимости этого имущества в случае его продажи.
Иная ситуация: земельный участок много лет принадлежал семье, при этом был оформлен на одного из супругов, но после развода достался другому супругу.
Если единоличный обладатель земельного участка вскоре решит продать его, с какого времени будет исчисляться срок владения: с даты приобретения участка или с даты получения участка в единоличную собственность?
В данной ситуации важно, когда приобретен этот участок.
В соответствии с п. 1 ст. 256 ГК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества. Статьей 34 Семейного кодекса РФ определено, что к имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из них от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности, результатов интеллектуальной деятельности и др. Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет их общих доходов движимые и недвижимые вещи и другое имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено, либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
Управление федеральной налоговой службы РФ по г. Москве в письме от 23.04.12 № 20-14/035803@ разъяснило, что специальное значение понятия «совместная собственность супругов» не установлено. Также не предусмотрены какие-либо особенности или изъятия из правового регулирования режима их общей собственности в целях налогообложения имущества. Применение в налоговых правоотношениях понятия «совместная собственность супругов» как неравнозначного содержащемуся в гражданском и семейном законодательстве понятию «совместная собственность супругов» необоснованно, поскольку по существу это отрицало бы предусмотренный семейным и гражданским законодательством законный режим имущества супругов и принцип равенства их прав в семье.
Право собственности (в том числе основания его возникновения и прекращения) регулируется Гражданским кодексом РФ. На основании п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат регистрации в ЕГРГГ В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него. В соответствии с подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в частности, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.
Если земельный участок был приобретен в период брака, т. е. на общие семейные деньги, то срок владения данным имуществом исчисляется с даты оформления его в собственность первого супруга. Доход от продажи этого имущества вторым супругом уже после развода декларированию не подлежит.
Когда участок считался семейным, но юридически был приобретен в собственность первого супруга до вступления в официальный брак (в том числе и в период нахождения в так называемом «гражданском браке», без официальной регистрации), для целей применения положений подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ исчисление срока нахождения земельного участка в собственности второго супруга начинается с даты регистрации его права на указанную собственность. Иными словами, в этом случае при продаже участка вскоре после развода (до истечения трехлетнего срока нахождения в собственности) придется заплатить налог по ставке 13 %.
 
Окупятся ли вложения
 
Зачастую собственникам земельных участков приходится вкладывать немалые средства в их благоустройство (выравнивание, осушение и т. п.), организацию удобных подъездов к нему. Если новый собственник будет пользоваться своим участком долгие годы, то вложение немалых средств наверняка окажется оправданным. Но окупятся ли вложения, если «облагороженный» участок придется продать? Ведь лицо, продавшее имущество, срок владения которым менее трех лет, должно заплатить НДФЛ с полученного дохода. Можно ли получить налоговый вычет на сумму осуществленных затрат?
В силу подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ налогоплательщик при определении размера базы по НДФЛ имеет право на вычет в сумме, полученной им в налоговом периоде от продажи в том числе земельных участков, находившихся в его собственности менее трех лет, но не превышающей в целом 1000000 руб. Вместо использования права на вычет налогоплательщик может согласно абз. 2 подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Расходы на благоустройство земельного участка, произведенные налогоплательщиком в период его владения данным участком, могут быть учтены при определении налоговой базы от его продажи. Однако есть существенные условия, на которые указал Минфин России в письме от 21.11.12 № 03-04-05/4-1327. Во-первых, выполненные работы по благоустройству должны привести к увеличению продажной стоимости земельного участка. Во-вторых, в наличии должны быть договор на выполнение работ по благоустройству, акты выполненных работ и платежные документы, подтверждающие произведенные расходы.
Именно выполнение этих условий позволит отнести расходы в уменьшение налоговой базы по НДФЛ. Иными словами, если работы выполнялись работниками, с которыми велись расчеты наличными деньгами без всяких документов, то претендовать на зачет расходов невозможно.
Налог вообще не придется платить, если земельный участок будет продан более чем через три года с момента приобретения (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Аналогичная ситуация складывается и в случае возведения на земельном участке хозяйственных построек (сараев и т. п.). Доход гражданина от продажи вместе с земельным участком таких построек будет облагаться НДФЛ, если гражданин владел ими менее трех лет.
Может сложиться такая ситуация, когда трехлетний срок владения не истек именно по хозяйственным постройкам, а срок владения землей - более трех лет. В этом случае в налоговую базу будет включена только сумма, вырученная от продажи построек. При этом гражданин вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов на возведение постройки (в частности, на приобретение строительных материалов). Или можно обратиться за получением имущественного вычета, размер которого составит максимум 250 000 руб., поскольку в силу подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ вычет в сумме до 1 000 000 руб. полагается только при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет. Хозяйственные постройки не включены в данный перечень, но могут быть квалифицированы как «иное имущество», вычет при продаже которого равен 250 000 руб.
Ещё одна распространенная ситуация: гражданин приобретает земельный участок, начинает строить на нем дом, но, не успев закончить строительство, продает участок вместе с домом. При продаже жилого дома можно претендовать на имущественный налоговый вычет в сумме 1 000 000 руб., но положен ли такой вычет, если дом не достроен? Означает ли это, что максимальный размер вычета, на который можно претендовать, - 250 000 руб.?
Существует две точки зрения по данному вопросу.
Первая - Минфина России (письма от 14.09.10 № 03-04-08/10-199, 15.12.11 № 03-04-05/7-1049): не оконченный строительством жилой дом не поименован в перечне объектов, при продаже которых предоставляется имущественный налоговый вычет в размере до 1 000 000 руб. Этот объект следует квалифицировать как «иное имущество», а при его продаже максимальный размер вычета 250 000 руб.
В письме от 06.02.12 № 03-04-05/7118 Минфин России разъяснил, что если продан недостроенный дом и земельный участок, на котором тот построен, то вычеты можно получить в следующем порядке: за земельный участок - 1 000 000 руб., за недостроенный дом - в размере, установленном для «иного имущества» (в настоящее время 250 000 руб.).
Вторая точка зрения высказывается рядом независимых экспертов и строится на том, что в подл. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ имущество разделено на две категории: объекты недвижимого имущества (жилые дома, квартиры, комнаты, дачи, садовые домики, земельные участки и т. д.) и «иное имущество». Относя недостроенные дома к недвижимому имуществу и опираясь на ряд судебных решений (постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.01.10 № А13-7028/2009 и др.), специалисты считают, что Налоговый кодекс РФ не содержит положений, позволяющих относить не завершенный строительством жилой дом к «иному имуществу». Констатируя факт наличия в подл. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ «пробела» в вопросе о том, к какой категории относить названные в нем объекты недвижимого имущества, если их строительство не завершено, они предлагают воспользоваться нормой п. 7 ст. 3 НК РФ: все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика. Поэтому предполагается, что налогоплательщик может обратиться за вычетом в сумме 1 000 000 руб.
Налоговые инспекции в данном вопросе, как правило, придерживаются первой точки зрения. Поэтому если размер вычета в сумме 250 000 руб. налогоплательщика не удовлетворяет, а в суд обращаться он не планирует, то вычет, предоставляемый в силу подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, просить не целесообразно.
Опираясь на норму абз. 2 подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих налогооблагаемых доходов на сумму фактически произведённых им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. Именно эта норма, с нашей точки зрения, позволит уменьшить налоговую базу, возникающую при продаже недостроенного дома, на сумму большую, чем 250 000 руб., но лишь в случае, если гражданин имеет все необходимые документы, подтверждающие расходы.
Если их нет, то получить вычет в сумме, большей 250 000 руб., вряд ли удастся. Однако при продаже недостроя по истечении трех лет владения им налог в силу п. 17.1 ст. 217 НК РФ платить не придется, но, опять же, лишь в случае, если налогоплательщик на основании документов докажет, что владел им в течение этого срока.
Категория: Интересные статьи | Добавил: Ботвинник (18.06.2014)
Просмотров: 221 | Рейтинг: 5.0/1
Всего комментариев: 0