Главная » Статьи » Интересные статьи

Жилищные вопросы
© Е. В. Мацкявичене
 
Как распределить имущественный налоговый вычет между мужем и женой? В каких ситуациях отказ от вычета равносилен его получению? Можно ли получить вычет в наследство? В каких случаях получение от работодателя займа на решение «квартирного вопроса» приведет к необходимости уплаты НДФЛ?
 
Распределение налогового вычета
 
Налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета по НДФЛ в сумме фактически произведенных им расходов на приобретение на территории России квартиры, комнаты или доли (долей) в них, — но не более 2 000 000 руб.
При приобретении имущества в общую долевую собственность размер вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности. Соответственно, если доля каждого из супругов — 50 %, то каждый из них может претендовать на вычет в размере 50 % от фактически произведенных расходов, не превышающих 2 000 000 руб. Если квартира стоила, скажем, 800 000 руб., то каждый из супругов получит в качестве вычета по 400 000 руб. (800 000 * 50 %), а если 3 500 000 руб. — то муж получит вычет в сумме 1 000 000 руб. (2 000 000 * 50 %), такой же вычет получит и жена.
Перераспределить вычет в пользу одного из супругов, если жилье куплено в общую долевую собственность, не получится. Однако такая возможность имеется, если квартира куплена в общую совместную собственность.
При приобретении имущества в общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между супругами-совладельцами в соответствии с их письменным заявлением.
 
Отказ от вычета
 
Частным случаем согласованного решения супругов, приобретших жилье в общую совмеспгую собственность, является распределение между ними имущественного налогового вычета в пропорции 100 и 0 %.
Согласовывая порядок распределения имущественного налогового вычета, каждый из супругов-совладельцев реализует свое право на получение имущественного налогового вычета (письмо Минфина России от 25.05.10 № 03-04-05/9-288). Повторное предоставление права на получение данного имущественного налогового вычета не допускается. Поэтому если супруги через некоторое время решат приобрести еще одну квартиру (или, например, дом), то на налоговый вычет претендовать не смогут.
 
В некоторых случаях налоговый вычет не переносится
 
Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до его полного использования. Касается эта норма той же квартиры, вычет в связи с приобретением которой изначально предоставлялся в налоговом периоде. Однако некоторые налогоплательщики ошибочно полагают, что данная норма распространяется и на другое жилье, которое они могут приобрести.
Бывают ли «недоиспользованные вычеты»? Минфин России в письме от 25.02.10 № 03-04-05/7-69 рассмотрел следующую ситуацию: супруги приобрели квартиру стоимостью 2 400 000 руб. в совместную долевую собственность, каждый из них получил имущественный налоговый вычет в причитающемся ему доле. На момент покупки жилья максимальный размер вычета составлял 1 000 000 руб. Соответственно, каждый получил вычет в сумме 500 000 руб.
Через несколько лет супруги приобрели квартиру большей площади и вновь обратились в налоговую инспекцию за вычетом, полагая, что имеют право на получение «второй половины вычета, оставшегося от прошлой сделки». Налоговый орган отказал в предоставлении вычета, и супруги обратились с вопросом в Минфин России. Тот, в свою очередь, разъяснил, что в вычете за вторую квартиру было отказано правомерно. Повторное предоставление права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, не допускается.
Похожая ситуация была рассмотрена в письме Минфина России от 09.04.10 № 03-04-05/9-179. Гражданин, обратившийся с вопросом, полагал, что полученный им в период 2005—2008 гг. вычет «использован им не в полной мере». Он также пытался выяснить, может ли получить «недоиспользованный» вычет на приобретение квартиры большей площади, исходя из увеличившегося с 1 января 2008 г. его максимального размера. Минфин России указал на то, что получение вычета повторно невозможно,
Мало того, увеличить сумму налогового вычета лишь на основании того, что увеличился норматив, также невозможно.
 
Велик вычет, да не получишь
 
Общеизвестно, что дома строятся долго, а оформление документов длится еще дольше. У приобретателя жилья вполне может возникнуть вопрос, на какую максимальную сумму вычета он может претендовать. На 1 000 000 руб., как это было в 2007 г., когда он получал акт приема-передачи квартиры? Или на 2 000 000 руб. (действует в период, когда гражданин получил право собственности на свое жилье)?
Минфин России в письме от 15.04.10 № 03-04-05/7-204 разъяснил, что правоустанавливающим документом, необходимым для подтверждения права на имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры в строящемся доме, является акт о ее передаче. Дата получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру, приобретенную в строящемся доме, для определения размера имущественного налогового вычета значения не имеет.
В описанной ситуации акт приема-передачи квартиры был получен в 2007 г., право получить вычет у налогоплательщика возникло до 1 января 2008 г. Наличие неиспользованного остатка имущественного налогового вычета, перенесенного на последующие налоговые периоды, не предусматривает использование имущественного налогового вычета в ином размере, чем действующий в том налоговом периоде, в котором у налогоплательщика возникло право на имущественный налоговый вычет. Минфин России пришел к выводу, что оснований для увеличения размера имущественного налогового вычета до 2 000 000 руб. в рассмотренной ситуации не имеется.
Иначе говоря, несмотря на то что право собственности на квартиру оформлено в 2010 г., максимальный размер вычета составит только 1000000 руб.
 
Вычет «обратной силы» не имеет
 
Федеральным законом от 19.07.09 № 202-ФЗ были внесены изменения в подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в части распространения с 1 января 2010 г. имущественного налогового вычета на расходы, произведенные при приобретении земельных участков для индивидуального жилищного строительства и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома.
Граждане, приобретшие дома с жилищными участками в 2009 г., стали интересоваться, нельзя ли «повторно подать на увеличение суммы налогового вычета». Минфин России в письме от 31.03.10 № 03-04-05/9-150 разъяснил, что новая норма подп. 2 п. I ст. 220 НК РФ распространяется лишь на случаи, когда право на получение имущественного налогового вычета при приобретении земельных участков возникло, начиная с 1 января 2010 г. Соответственно те, кто купил дом с участком земли в прошлом году, претендовать на этот вычет не могут.
 
Перекредитование
 
Наверняка многие заемщики время от времени задумываются о том, не слишком ли высокие проценты по кредиту они платят. В определенный момент может выясниться, что имеется множество предложений от кредитных организаций с меньшей процентной ставкой, чем та, по которой заемщик ранее получал свой кредит.
До 1 января 2010 г. новый кредит на погашение ранее полученного займа не рассматривался в качестве кредита на приобретение квартиры, поскольку та уже приобретена. Новый кредитный договор считался не имеющим целевого характера, поэтому имущественный налоговый вычет в части процентов по такому кредиту не предоставлялся (письмо Минфина России от 21.02.07 № 03-04-05-01/54). При этом не имело значения, что новый кредит также ипотечный, а залоговым обеспечением по нему является квартира.
С 1 января 2010 г. вступила в силу ст. 1 Федерального закона от 19.07.09 № 202-ФЗ. Теперь в вычеты могут быть включены суммы, направленные на погашение процентов по кредитам, полученным от банков, находящихся на территории Российской Федерации, в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них.
Причем суммы, направленные на погашение таких кредитов, не включаются в общий размер имущественного налогового вычета, который не может превышать 2 000 000 руб., а предъявляются к вычету сверх него.
 
Не было ни гроша, да вдруг - доход
 
Любой человек по независящим от него обстоятельствам может оказаться неспособным погашать ранее взятые кредиты. В сложной ситуации поддержку ему могут оказать разные лица, в том числе работодатели, и, как ни странно, сами кредиторы.
Например, в период кризиса некоторые банки, дабы оказать поддержку клиентам, с которыми были заключены ипотечные договоры, не взимали с них пени, штрафы за несвоевременное внесение платежей по кредиту. Банки подписывали со своими клиентами соглашения об урегулировании ситуации, связанной с неисполнением обязательств по кредитному договору.
Минфин России в письме от 23.11.09 № 03-04-06-01/301 указал на то, что такие клиенты банков получали налогооблагаемый доход в виде материальной выгоды.
В письме пояснено, что при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 НК РФ. При этом согласно ст. 41 НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в отношении исчисления НФДЛ в соответствии с главой 23 НК РФ.
Суммы пеней и штрафов, не предъявленные банком к уплате должнику-физическому лицу, являются для последнего экономической выгодой в виде прощения долга и признаются его доходом при наличии подтверждения банка о неприменении к должнику предусмотренных кредитным договором форм ответственности.
Сходная ситуация возникает, если гражданину окажет поддержку работодатель, предоставив беспроцентный заем.
С точки зрения Минфина России, у гражданина возникает доход в виде материальной выгоды от экономии на процентах за пользование беспроцентным займом, израсходованным на погашение ипотечного кредита. Доход подлежит обложению НДФЛ (письмо от 07.10.09 № 03-04-05-01/727).
Если был бы получен не заем на перекредитование ипотечного долга у работодателя, а кредит в банке, находящемся на территории Российской Федерации, материальная выгода от экономии на процентах не являлась бы налогооблагаемым доходом (подл. 1 п. 1 ст. 212 НКРФ).
Если заем, полученный работником, был направлен не на погашение ранее взятого кредита, а непосредственно на покупку жилья, налогооблагаемый доход не возникает. Дело в том, что доход в виде материальной выгоды от экономии на процентах за пользование заемными средствами, предоставленными на новое строительство либо приобретение жилого помещения на территории Российской Федерации, освобожден от налогообложения при соблюдении условий, установленных подп. 1 п. 1 ст. 212 НК РФ (письма Минфина России от 08.04.10 № 03-04-05/6-176, 21.04.10 № 03-04-05/7-216).
 
Дела семейные
 
Как писал Булгаков о москвичах, живших в 20-е годы прошлого века, «обыкновенные люди... квартирный вопрос только испортил их». Прошло без малого столетие, но пресловутый «квартирный вопрос» по-прежнему актуален, однако с учетом современных реалий приобретает причудливые формы.
Некоторые налогоплательщики, например, интересуются, нельзя ли получить в наследство налоговый вычет.
Минфин России в письме от 25.01.10 № 03-02-08/5 рассмотрел такую ситуацию: супруги приобрели в обитую собственность квартиру, воспользовавшись ипотечным кредитом. Каждый из супругов воспользовался имущественным налоговым вычетом, но лишь один раз — за тот год, в котором была приобретена квартира. Через год муж налогоплательщицы скончался. После чего та обратилась в налоговую инспекцию с вопросом, вправе ли она после вступления в наследство обратиться с заявлением о возврате суммы НДФЛ при использовании имущественного налогового вычета на приобретение жилья в части, касающейся налога, удержанного и уплаченного налоговым агентом супруга.
Минфин России разъяснил, что, с одной стороны, исчисленная и уплаченная в установленном порядке до использования имущественного налогового вычета сумма НДФЛ не является суммой излишне упла-ченного налога. Но, с другой стороны, распределение исчисленного в установленном порядке имущественного налогового вычета между супругами в соответствии с их письменным заявлением в случае приобретения квартиры в общую совместную собственность не исключает использования этого вычета супругом, пережившим другого супруга-наследодателя, в размере, причитающемся при приобретении этой квартиры, но не превышающем 2 000 000 руб.
На наш взгляд, разъяснение - это следует понимать так: суммы налога, ранее удержанные с доходов покойного супруга, его наследница получить не может. Однако она может претендовать на перераспределение налогового вычета. И если по заявлению супругов на долю жены приходилось, например, 50 % вычета, то теперь ей одной можно получить весь оставшийся вычет (с учетом сумм уже предоставленных вычетов).
Однако далеко не все ждут наследства, некоторые граждане просто покупают по рыночной стоимости недвижимость, принадлежащую их близким родственникам. При этом выясняют, можно ли получить имущественный налоговый вычет.
Отрицательный ответ на этот вопрос неоднократно давался и налоговыми органами, и Минфином России (в частности, в письме от 03.02.10 № 03-04-05/7-27). Нужно подчеркнуть, что невозможность получения налогового вычета при приобретении жилья у родственников предусмотрена непосредственно в Налоговом кодексе РФ.
Согласно подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет, в связи с приобретением жилья, не применяется в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми.
Взаимозависимыми признаются лица, состоящие в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.
Итак, налогоплательщик, покупающий квартиру у родственников, вычет получить не сможет. Зато продающая сторона, на наш взгляд, может претендовать на налоговый вычет, в связи с продажей этого объекта недвижимости. Поскольку подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ не отказывает в имущественном налоговом вычете, предоставляемом при продаже жилья, даже если оно продано взаимозависимому лицу.
Вычет предоставляется в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб., а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 руб.
Вместо использования права на получение данного имущественного налогового вычета, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Категория: Интересные статьи | Добавил: Ботвинник (16.06.2014)
Просмотров: 215 | Рейтинг: 5.0/1
Всего комментариев: 0